Grefsen Stasjon Hus 9

Foto: Grefsen Utvikling ASFoto: Grefsen Utvikling ASFoto: Grefsen Utvikling ASFra venstre: Adm. dir. Per Gunnar Rymer i Grefsen Utvikling, salgsleder Berit Vigsnæs, prosjektsjef Sten Eriksson og ass. anleggsleder Claes-Göran Norberg (alle JM Norge).Foto: Grefsen Utvikling AS

Nå når tre av de fire tverrhusene er ferdige, er også utbyggingen av Grefsen Stasjon kommet halvveis.
Hus 9 bidrar med 36 leiligheter i det store boligprosjektet på det tidligere stasjons-
området, som totalt vil inneholde minst 1.000 boliger.

Fakta

Sted: Oslo
Prosjekttype: Leilighetsbygg
BRAs: 2.300 kvm
Byggherre: Grefsen Utvikling
Totalentreprenør: JM Norge
Kontraktssum eks mva:
50 millioner kroner
Arkitekt: 4b Arkitekter / JM Norge
LARK: JM Norge
Rådgivere: RIB: PentaCon l RIBR: Norconsult l Bygningsfysikk: JM Norge l RI VVS: Rambøll Norge l RIAK: Multiconsult l Prosjektering brannalarm og nødlysanlegg: Schneider Electric Norge
Underentreprenører/leverandører: Grunnarbeider: Isachsen Entreprenør l Betongelementer: Thomas betong l Utfyllingsvegger: Flens Byggelement l Betong: Norbetong l Murer: Murmester Fjeldheim & Knudsen l Taktekking: Icopal Tak l Sprøytetekking: NordigNor l Fuging: Ørbecks Fugeservice l Flisarbeider: Stryken og Gulbrandsen l Himlingsarbeider: Isoteks Bygg l Inngangsparti Noractor l Rørlegger: Bjørvika VVS l Blikkenslager: A. Hansens Blikken-
slagerverksted l Balkongrekkverk: Weland l Ventilasjon: LS Solland l Elektro: Akershus Elektro l Heis: Kone l Maler: Din Malerservice Norge l Vindu: Svenska Fönster l Entredører: Dooria l Innerdører: Swedoor l Branntetting/ ståldører: Firesafe l Trelast og bindemidler: Byggmakker l Foring og listverk: Vyrk l Parkett: ABS Parkettgruppen l Tildekking: TK-plater l Baderomsinnredning: Svedbergs l Kjøkken: Nobia Marbodal l Hvitevarer: BSH Husholdnings-
apparater l Garderobe: Elfa l Fliser: Fagflis l Stikking/oppmåling: Asker Oppmåling

Boligprosjektet Grefsen Stasjon grenser til Ring 3 i øst og strekker seg fra Storo i nord og ned mot Sinsen i sør. Tomta på ca. 37 mål var en del av NSBs tidligere eiendomsmasse, som Rom Eiendom nå forvalter.

Rom Eiendom har med like andeler gått sammen med JM Norge og dannet byggherre-
selskapet Grefsen Utvikling AS.

Det tidligere sporområdet består allerede av flere typer bebyggelse.

Reguleringsarbeidet kom på plass i 2008, og er utarbeidet av Hille Melbye Arkitekter. De valgte å legge de lengste og høyeste volumene som en skjerm mot den mer trafikkbelastede siden langs Ring 3 i øst. Det gir et mer lunt og beskyttet indre område mot vest og byen, der fire seksetasjes blokker er tverrstilt plassert på byggene mot Ring 3.

For ikke å virke ensformig og monoton har den flere hundre meter lange fasaden i bebyggelsen mot øst stor variasjon i fargebruk og materialitet. For tverrblok-
kene, derimot, er kvartalsutformingen mer unison og samlende med fasader bestående av tegl, plater og stående panel. Alle disse fire blokkene er tegnet av 4B Arkitekter.

Under store deler av bebyggelsen er det lagt en p-kjeller i to plan, med innkjøring fra Birch Reichenwalds gate. For bebyggelsen fra og med Hus 15 vil det bli etablert nok en p-kjeller med innkjøring helt i sørenden av tomta. Det gir et tilnærmet bilfritt uteområde. I august 2016 åpner også en stor barnehage i nordvest der Grefsen Stasjons beboere vil ha fortrinnsrett.

Klassiske kvaliteter
De 36 leilighetene i Hus 9 består av både to, tre og fire rom, og varierer i størrelse fra 45 til 106 kvadratmeter.

– Målgruppen for disse fire byggene er nok de mer voksne. De skiller seg litt fra den øvrige bebyggelsen med mer klassiske kvaliteter. Kjøperne er kan hende fra villabebyggelse i området, og er vant til mer plass. Her er det romstørrelser over gjennomsnittet, og mange leiligheter er gjennomgående med to balkonger og flere baderom. Som standard leverer vi kjøkken fra Marbodal inkludert hvitevarer, sier salgsleder og megler i JM Norge, Berit Vigsnæs.

Hun påpeker også utsikten mot byen og fjorden, og grønne, vestvendte lunger i et påkostet parkanlegg som et viktig salgspoeng. At både Storo og Sinsen er kollektivknutepunkter har heller aldri vært noen ulempe. På Grefsen Stasjon har mange leiligheter fra fjerde etasje og oppover også gode utsiktsforhold.

– Vi har nå ferdigstilt 550 boliger, av disse er det bare fem som ikke er solgt. Salgsstart på Hus 15 og 16, som inneholder 122 leiligheter, er også i gang nå, sier Vigsnæs.

Høy salgstakt
Neste bygg som nå blir innflyttingsklart er Hus 11 i mars/mai 2016, Hus 12 i oktober /desember 2016 og Hus 17 i februar / mars 2017.

– Vi styrer prosjektering og produksjonen knallhardt, både i kvalitet og i fremdrift for at resultatet skal leveres med et minimum med feil. JM Norge har opparbeidet seg gode rutiner på prosjektering og produksjon, forteller prosjektsjef i JM Norge, Sten Eriksson.

Utbyggingspotensialet er på ca. 78.000 kvadratmeter. Grefsen Utvikling tar sikte på å ha en endelig ferdigstillelse av hele prosjektet i 2020.

– Vi har en produksjons- og salgstakt på 100 – 120 boenheter hvert år, dette har vi som mål å klare hvert eneste år i en åtte til tiårsperiode. I 2015 satte vi rekord med 150 produserte leiligheter som vi også solgte, sier han.

– Det er nesten ikke mulig for oss å bygge raskere. Vi begynte i nord og bygger oss videre sørover. Tomtas utforming gjør at vi at vi vil få en enda større

logistikkutfordring hvis vi skulle bygge inn fra hver side, sier JM Norges prosjektleder, Svein Bjerke.

Konstruksjonene har plattendekker og prefabrikkerte utfyllingsvegger, utvendig kledd med tegl, komposittplater og stående panel.

De fysiske arbeidene startet i 2011. Den høye byggetakten vil på pågå i flere år fremover og grenser uunngåelig til områder og felt der beboere har flyttet inn.

– Det er alltid en utfordring i produksjonsleddet å skille mellom områder som beboerne har tatt i bruk og områder der det bygges for fullt. Derfor er det viktig å ta alle nødvendige HMS-hensyn og avgrense områdene med gjerder og stengsler, sier Eriksson.

Energikrav
Et absolutt krav innad i JM Norge er alltid å oppnå minst 25 prosent bedre resultat enn de foreskrevne energikravene. For Grefsen Stasjon sin del er bedre og tykkere isolasjon i yttervegger og tak, bedre vinduer og balansert ventilasjon med høy virkningsgrad blant tiltakene for å oppnå egen målsetting.

Til forskjell fra de tidligere byggetrinnene har JM Norge nå fra og med Hus 9 valgt å gå bort fra kontrakter med tekniske under-
leverandører (TUE-kontrakter).

– Før hadde de tekniske entreprenørene med seg prosjekteringen. Det velger vi nå gjøre med egne ressurser, fordi vi mener vi vil oppnå bedre kontroll og styring også på denne prosessen. Vi vil fra nå av inngå rammeavtaler med tekniske underentreprenører underveis, forteller Bjerke.

Grefsen Utvikling AS eies altså av ROM Eiendom og JM Norge i felleskap.

– Det er alltid en trygghet for kundene å ha to solide eiere i utbyggingsselskapet. Vi utgjør tre sterke elementer, men selv alene er Grefsen Utvikling sterke økonomisk, med en egenkapital på over 200 millioner kroner, understreker adm. dir. i Grefsen Utvikling, Per Gunnar Rymer.

– Grefsen Stasjon begynner å bli et navn blant folk. Det merker vi i stabiliteten i markedet. Den økonomiske nedgangsperioden enkelte utviklere opplevde i 2013, merket vi i liten grad noe til. Selv det året solgte vi 120 enheter, avslutter Rymer.