Gartnerløkka

Prosjektleder i Veidekke Eiendom, Ellen Thuestad Løkås, prosjektleder salg og marked i Veidekke Eiendom Øystein Gundersen, prosjektleder Eirik Birkeland Nikolaisen i Veidekke Entreprenør og anleggsleder Caroline Karlsen Klætt (fra venstre), er godt fornøyd med Gartnerløkka.

Luftige fellesarealer og lun arkitektur preger boligprosjektet Gartnerløkka på Løren i Oslo.

Gartnerløkka

Sted: Løren i Oslo

Prosjekttype: Boligbygg

Byggherre: Lørenvangen Utvikling

Totalentreprenør: Veidekke Entreprenør

Arkitekt: Lillestrøm Arkitektkontor

LARK: Landskaperiet

Rådgivere: RIB: ÅF Reinertsen l RIG: Multiconsult l RIV, RIBR: Rambøll l RIE: Boro Rie l RIVEI: Cowi l RIAKU: Brekke og Strand Akustikk

Underentreprenører og leverandører: Rørlegger: Bravida l Ventilasjon: Hoist Energi l Elektro: Romerike Elektro l Peling og spunting: Kynningsrud l Avfallsanlegg: Namdal Ressurs l Armering: Norsk Stål l Betong: Skedsmo Betong l Plattendekker: Thomas Betong l Taktekking: Nortekk l Vinduer og terrassedører: Norgesvinduet l Betongpumping: Betongmann l Ståldører: Daloc l Brannisolering, -tetting og montasje ståldører: Hjott Entreprenør l Blikkenslagerarbeider: Blikk og Montasje l Tredører: Jeld-Wen l Malerarbeider: Hunvik & Co l Himlinger: System 1 l Heis: Otis l Kjerneboring: Mimax l Balkonger/trapper: Ulricehamns Betong l Rekkverk og glass fasader: Sagstuen l Lås og beslag: Lås og Sikring l Byggrengjøring: Solid Renhold l Badekabiner: Parmarine l Parkett: Parkettpartner l Byggevarer: Optimera l Kjøkken og garderober: Studio Sigdal l Mur, Puss og Leca: ABC Pussteknikk l Fuging: Øyan & Schie Fuging l Gartner: Stian Rennesund l Radon: Radonmannen

Selskapet Lørenvangen Utvikling AS, som er eid 50/50 av Veidekke Eiendom AS og OBOS, er byggherre for de fire byggetrinnene, der Veidekke Entreprenør AS har totalentreprisen.

Det første av de fire byggetrinnene ble overlevert byggherren i mai i år, mens byggetrinn to skal stå ferdig i august. Deretter følger ferdigstillelse av trinn tre i november, og trinn fire i juni 2017.

– Totalt vil Gartnerløkka få 244 leiligheter, og i byggetrinn en er det 53 boliger. Prosjektet inneholder også en barnehage med seks avdelinger, der de som bor på Gartnerløkka har fortrinnsrett på barnehageplass, sier prosjektleder marked og salg i Veidekke Eiendom AS, Øystein Gundersen til Byggeindustrien.

Innskudd og selveier

De to første byggetrinnene inneholder borettslagsleiligheter (innskudd 40 prosent og fellesgjeld 60 prosent). Byggetrinn tre og fire består av selveierleiligheter. Samtlige av de 244 leilighetene er solgt, og salgsverdien er til sammen på 903 millioner kroner. Prisene på leilighetene i byggetrinn en varierer fra 2,1 millioner til 4,95 millioner kroner – den dyreste med garasje. I trinn to koster leilighetene fra 2,35 millioner til 5,1 millioner kroner. Selveierleilighetene i trinn tre er priset mellom 2,4 og 4,95 millioner kroner, og i trinn fire koster leilighetene fra 2,4 til 5,55 millioner kroner. Størrelsen på leilighetene er fra 42 til 107 kvadratmeter.

– Myndighetene i Oslo oppfordrer oss til å bygge færre parkeringsplasser enn det parkeringsdekningsnormen tilsier for indre bykjerne. Derfor er det en del leilighetskjøpere som ikke får kjøpe garasjeplass, sier Gundersen, som forteller at Oslo kommune har satt som krav at halvparten av leilighetene i hele prosjektet må være på over 80 kvadratmeter.

Flott utsikt

Fra garasjeanlegget er det heis til alle etasjer i blokkene, som består av fire og fem etasjer i trinn en. Trinn to og tre har fem etasjer, og i trinn fire skal det bygges syv etasjer. Fra mange av leilighetene er det flott utsikt over store deler av Oslo.

Gartnerløkka kan sammenlignes med leilighetskompleksene i Torshovbyen og Lindern Hageby. Her bor folk godt og luftig, med store grøntområder rundt seg, og med bakgårdene som et viktig element i komplekset. Gartnerløkka viderefører de gode, gamle bokvalitetene – samtidig som arkitekturen er moderne og innovativ.

– I fellesområdet mellom boligblokkene vil det blant annet bli plantet frukttrær og bærbusker, og området blir bilfritt. For å sikre et godt inneklima og et helsevennlig uteområde, er prosjektet planlagt og bygget i samarbeid med Norges Astma- og Allergiforbund. Godkjente materialer, ventilasjon en spesiell tørkenisje for klær i baderommene og sense-maling, er elementer i dette samarbeide, sier Gundersen.

Allergivennlig

Området blir dermed både rolig og allergivennlig, med en gårdspark på nesten fem mål. Beliggenheten er sentral og nær en ny T-banestasjon på Løren. Det er reservert private uteområder i direkte tilknytning til flere av leilighetene i første etasje, som blir adskilt med panelte skjermvegger. Parsellene skal føre til økt bruk av utearealene, og samtidig bidra til en trivelig atmosfære.

– Med anlagte stier, små koller, gressplener og trær, vil uteområdet stå for kvalitet og trivsel. I tillegg vil det frodige og grønne fungere som en naturlig lyddemper og gi miljøet et lunt preg, sier Gundersen.

Boligkomplekset har store vindusflater som slipper inn ekstra mye dagslys, noe som bidrar til luft og volum til leilighetene. Alle leilighetene over bakkeplan har balkong, mens noen av leilighetene i første etasje har egne hageparseller med ulik størrelse. Hver leilighet disponerer en sportsbod på ca. fem kvadratmeter i et separat bodanlegg. Garasjeanlegget er lett tilgjengelig både via trapper og heis.

Kunnskapsbarnehage

– Balkongene kommer i ulike størrelser og former, og finnes både i enkeltstående og sammenstilte varianter. Både balkongene og tilhørende skjermvegger utføres i lakkert metall og glass. I balkongrekkverkene brukes samme type glass, og i skjermveggene vil det være utstrakt bruk av opalglass, sier prosjektlederen.

Småbarnsfamilier har en klar fordel av fortrinnsretten til barnehageplass i den såkalte kunnskapsbarnehagen Espira som åpner i Hus 4 høsten 2016. Barnehagen får store lekeområder på sørsiden av bygget, noe som vil sikre ro i gårdsparken på dagtid, og variasjon i barnas oppholdssteder utenom barnehagetiden. Utenom barnehagens åpningstider, vil barnehageparken være tilgjengelig for alle – noe som fører til et ekstra lekeområde for både små og store barn.

– Egne håndverkere

– Veidekke Entreprenør har benyttet sine egne håndverkere på grunn, tømmer og betong-arbeider. Vi mener at vi har igjen for å bruke våre egne fagfolk, og de bygger gode løsninger som de har et godt eierskap til. Dette er rutinerte folk som kan faget sitt godt, sier prosjektleder Eirik Birkeland Nikolaisen i Veidekke Entreprenør til Byggeindustrien.

Han uttrykker stor tilfredshet med det håndverksmessige arbeidet som er utført.

– Ja, kvaliteten er svært god, og det er ganske unikt at i bare en av de 53 leilighetene som har blitt levert, er det funnet feil. Nullfeil-visjonen er viktig for begge parter, og mye av ressursene blir lagt ned for å oppnå dette, sier Birkeland Nikolaisen.

– Forutsigbarhet

Totalentreprenøren har engasjert rundt 50 underentreprenører i prosjektet, mange av dem har vært med fra starten, og er tatt med fra trinn til trinn, ifølge anleggsleder Caroline Karlsen Klætt.

– Vi har sammen kommet frem til de beste produksjonsløsningene, spesielt når det gjelder de tekniske fagene, men også i valget av maling, parkett og kjøkken. For oss er det viktig med forutsigbarhet i planene vi jobber etter, og underentreprenørene har vært involvert i utarbeidelsen av disse. På den måtene føler vi at vi har fått en bedre og bedre produksjon fra trinn til trinn, sier Karlsen Klætt til Byggeindustrien.

Hun understreker at underentreprenørene ønsker å være med videre i prosjektet.

– Dette må være et godt tegn på det gode samarbeidet vi har med dem, sier anleggslederen.

Det er arkitektfirmaet Lillestrøm Arkitekter som har stått for utformingen av Gartnerløkka, som har fått navnet sitt etter et rosegartneri i området fra en svunnen tid.

Byggemåten er peler til fjell og plassbygd betong. Fasadene er en blanding av puss og panel, og vinduene er aluminiumskledde trevinduer.