Gamborgs Plass

Picasa

En hjørnetomt på grensen mellom Dælenenga og Rodeløkka har de siste tiårene fungert som parkeringsplass, men er nå erstattet av to nye boligblokker over næringsareal og en p-kjeller.

Gamborgs Plass

Sted: Oslo

Prosjekttype: Boligblokker

Bruttoareal: 7.200 kvm

Byggherre: Malmøgata 1 Invest (Stor Oslo Eiendom)

Totalentreprenør: BundeBygg

Arkitekt: Enerhaugen Arkitektkontor

LARK: Grindaker

Rådgivere: RIB: Sweco Norge l RIG og RIM: Multiconsult l RIA: Brekke & Strand Akustikk l RIBR: Hjellnes Consult l RIE: ECT l RIV: Norconsult

Underentreprenører og leverandører: Oppmåling: Nerdrums Oppmåling l Rystelses- og støymålinger: Multiconsult l Stillas: Byggstillas l

Diverse grunnarbeid: TH Anlegg l Grunnarbeid / transport: Hadeland

Anlegg l Betong: Unicon l Kran: E. D. Knutsen l Bærestål: E. K. Mekaniske l Brannisolering av stålkonstruksjoner: Brann og Sikkerhetsforum l Mur- og flisarbeid: Stryken og Gulbrandsen l Byggevarer: Optimera l Parkett: Bo Andrén l Vinduer: Lian l Dører: EasyDoor l Lås og beslag: Certego l Tekking: Romerike Tak og Membran l Maler: Bygg & Mal l Rekkverk:

GBS Produkter l Byggtapetsering: Oslo Tapet og Gulvbelegg l Himlingsarbeider: LP Bygg l Kjøkken: Drømmekjøkken l Ventilasjonsarbeider: Gupex l Rør: VVS Comfort l Elektro: O. Stabell Elektriske l Heis; Elevator / Orona l Renovasjon: Franzefoss Renovasjon l Utomhusarbeider: Sport og Grøntanlegg l Glass- og alufasade: Alutek l Spunt og peling: Seierstad l Prefab elementer, plattendekker: Buskerud Betongvarefabrikk

Store deler av den tidligere industribebyggelsen på nedre del av Rodeløkka er historie. Det meste av den gamle trehusbebyggelsen som vi fremdeles finner på platået i sørøst, er også borte. De siste årene har flere store utbyggere forvandlet eksisterende fabrikklokaler til nye, spennende boligprosjekter. Sist ut er Gamborgs Plass – som utgjør det siste ubebygde hjørnet av et kvartal i strøket der alle gatene har navn etter nordiske byer.

Gamborgs Plass viser til Malmøgatas tidligere navn, som frem til 1879 het Gamborgs gade.

Stor Oslo Eiendom er initiativtaker og står for etableringen av byggherrenavnet Malmøgata 1 Invest AS. Med på laget har de Brødrene Jensen og BundeBygg. Sistnevnte er totalentreprenør, mens Enerhaugen Arkitektkontor, som har jobbet med reguleringsarbeidet siden 2007, har hatt utformingen av de ca. 7.200 brutto kvadratmeterne som prosjektet består av.

Godt mottatt

– Vår rolle er prosjektutvikler, medinvestor og byggherrerepresentant. Vi kjøpte tomta av SEFF Holding i januar 2015 med umiddelbar overtakelse. Allerede 25. januar startet grunnarbeidene, men vi så utfordringer med fremdriften, og ga BundeBygg straks fire uker ekstra byggetid, forteller prosjektansvarlig Martin Bremnæs i Stor-Oslo Eiendom.

– Vi startet bygging uten noe forhåndssalg, men med Byggelånsbankens velsignelse. Målet var 50 prosent før årsskiftet 2016. Ved årsskiftet hadde vi solgt hele 90 prosent av leilighetene. Dagen vi startet salget fikk vi solgt vi 50 prosent av leilighetene, sier han om interessen i markedet.

– I et nært samspill med Plan- og bygningsetaten ble føringene for blant annet høydene gitt. Det skulle ikke være høyere enn fem etasjer mot Malmøgata, mens det mot Gøteborggata kunne være inntil seks etasjer. Tomta er ikke på mer enn ca. 1,5 mål, så for å få lysinnslipp til det indre gårdsrommet splittet vi byggene opp, men med et sammenhengende parkeringsvolum og boder under bakken. I første etasje er det nærings- eller kontorarealer, sier Bente Nygård i Enerhaugen Arkitektkontor.

I tillegg til det indre gårdsrommet, har begge byggene hver sine felles takterrasser på ca. 70 kvadratmeter med en flott utsikt over byen.

Krevende logistikk

En av de første utfordringene som prosjektleder Jannick Fredriksen og hans team i BundeBygg møtte, var logistikken.

– Denne var den siste tomta i kvartalet. Det var ikke plass til brakkerigg, men med hjelp av en enorm heisekran fikk vi lov å heise riggen ned i gårdsrommet på nabotomta der den måtte stå på søyler. Siden det var minimalt med lagringsplass, måtte alt planlegges av leveranser. Arealene ga liten anledning til mellomlagring, sier Fredriksen.

Tidligere tiders industrivirksomhet medførte uttransportering av lett forurensede masser. Grunnarbeidet med utgraving til p-kjeller og fundamentering inneholdt både spunt, sprenging og peling. Opprinnelig skulle innkjøring til p-kjelleren være fra Malmøgata.

– For å unngå å måtte bygge en p-kjeller i to etasjer, fikk vi til en løsning med innkjøring fra naboeiendommen i Stockholmsgata. Det sparte oss også for plasskrevende nedkjøringsramper, opplyser Nygård.

Mange rådgivere med

– Det har vært ekstremt fokus på tid. Vi måtte ikke, men siden vi hadde et stort tidspress på oss, valgte vi å overta nesten alle de prosjekterende. BundeBygg, ved prosjekteringsleder Tormod Urberg, kom heldigvis i mål med avtaler med stort sett alle rådgivere som hadde vært med fra starten av prosjektet, forklarer Fredriksen.

Martin Bremnæs forteller at prosjektet var godt gjennomarbeidet, men det ble gjort endringer på kvaliteter og plasseringer av tekniske sjakter.

– Vi la vekt på å heve kvaliteten utover et normalt boligprosjekt ved å legge en-stavsparkett, oppgradere kjøkkenplater, kjøkkenfronter og fliser. Videre ble det jobbet tett med oppfølging av kvaliteten på balkongene, sier han.

Opprinnelig hadde rammesøknaden 47 leiligheter, i henhold til fordelingsnøkkelen for leilighetsstørrelsene som kommunen hadde fastsatt. I et politisk vedtak ble den påkrevde fordelingen opphevet. Etter en omprosjektering endte Gamborgs Plass derfor opp med 52 leiligheter.

Innenfor det samme kvartalet er det hele tre mindre reguleringssaker. Det ga føringer på tilpasning fra de allerede regulerte bygningene.

– Vi har føringer fra nabobygget lenger opp i Gøteborggata. Estetisk sett valgte vi å tegne et bygg som er mer rolig og med et mer harmonisk uttrykk i fasadene, for å møte det litt varierte fasadeløpet hos naboene. Fibersementplatene har en annen inndeling og artikulering enn de vi vanligvis ser. Det er et grep som gir et fint spill i fasadene, påpeker Nygård.

– Tidspresset vi bygde etter, ble gjort til noe positivt. Vi har en null-feilstrategi i BundeBygg, og nå ble det virkelig aktuelt å leve etter den strategien. Alle forsto at vi ikke har hatt tid eller plass til å gjøre feil. Da ville det stoppe opp. Det må alltid være fokus på økonomi og kvalitet. Her førte den raske oppstarten til at kvaliteten og samarbeidet måtte på plass umiddelbart. Det har alle våre rådgivere, underentreprenører og leverandører forstått og bidratt til. Nå ble også det økonomiske resultatet bedre enn forventet av oss, avslutter Fredriksen, som også registrerer at de ti første leilighetene ble overlevert kundene uten feil.