Frysjalia borettslag

På Frysja transformeres et gammelt industriområde til boliger og danner et helt nytt nabolag.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Nybygg boliger

Bruttoareal: 24.500 kvm

Konstraktssum: 412 MNOK eks mva

Byggherre: Frysjaparken Eiendom AS

Prosjekt- og byggeledelse: Stor-Oslo Eiendom

Totalentreprenør: Veidekke Entreprenør

ARK: A-lab

LARK: Landskaperiet

Rådgivere: RIVA, RI Trafikk: Rambøll l RIG, RIBr, RIBfy: Multiconsult l RIA: Brekke & Strand l RIB: Afry Norge l RIE: Elprosjekt l RIV vent: Sweco l RIV rør: EM Teknikk

Underentreprenører og leverandører: Elektro: Elektriker Gruppen l Rørlegger: Eriksen & Jensen l Ventilasjon: Solland l Varmepumpe: Eptec l Geobrønner: Båsum Boring l Våtromsmoduler: Brødrene Dahl Prefab l Kjøkken og hvitevarer: HTH l Parkett: Parkettpartner l Rekkverk, håndløpere og aluminiumsdører: Sagstuen l Tredører: Swedoor l Ståldører: Brann og sikkerhetsforum l Lås og beslag: Lås og Sikring l Taktekking og isolering: Euro Blikk og Tak l Teglvegger: Mjøndalen Mur og Puss l Pussvegger: ABC Pussteknikk l Lecavegger og flisarbeider: SH Bygg l Blikkenslager: Franke Onsrud Blikkslageri l Maler: Edvardsson Entreprenør l Vinduer: Norgesvinduet Bjørlo l Rømningstrapper: Jotne Ankers l Bodvegger: Ing. Larsson l Avfallscontainere: Namdal Ressurs l Stålkonstruksjoner: Byemark Stål l Heis: Otis l Himlinger: Bærum Byggmontering l Branntetting: Byggimpuls l Røykluker: Jet Bramo l Kledning og terrasser: Talgø MøreTre

Frysjalia borettslag er en del av det nye boligprosjektet Frysjaparken og utgjør første byggetrinn av i alt fire. Totalt vil prosjektet romme cirka 850 boliger når det etter planen er ferdig utbygget i 2025.

Frysjalia borettslag består av 154 leiligheter fordelt på tre punkthus, som varierer fra fire og fem etasjer, til åtte etasjer. Begge er inklusive parkeringsplan med totalt 147 parkeringsplasser. Det er tre plan under bakken som foruten parkeringsareal består av boder, teknisk rom og sykkelparkering.

Boligprosjektet ligger i Frysjaveien like ved Nordmarka, mellom Maridalsvannet og Nydalen, i kort avstand fra Kjelsås stasjon. Boligene er to- til femromsleiligheter i størrelse 32 til 129 kvadratmeter, og prosjektet utgjør felt D som ligger lengst nord på eiendommen.

Byggherre er Frysjaparken Eiendom AS, som har Stor-Oslo Eiendom og OBOS som største eiere. Veidekke Entreprenør er totalentreprenør, mens A-lab har tegnet prosjektet.

Stor-Oslo Eiendom kjøpte industrieiendommen i 2014 og den ble ferdig regulert i slutten av 2017. På området sto blant annet de gamle produksjonslokalene til Hjemmet Mortensen, med kontor og lager, samt annen industri.

– I utgangspunktet var dette et Stor-Oslo Eiendom-prosjekt, men underveis kom OBOS Nye Hjem også med på eier- og prosjektsiden. Vi kontraherte Veidekke i løpet av 2017, og kom i gang 1. februar 2018, sier prosjektleder Nikolai Olsen i Stor-Oslo Eiendom til Byggeindustrien.

Prosjektet er det første samarbeids-prosjektet til Stor-Oslo Eiendom og OBOS Nye Hjem.

Olsen forteller at det er regulert like i underkant av 90.000 kvadratmeter totalt, fordelt på de fire feltene. – På det første feltet er det i overkant av 12.000 kvadratmeter BRAS, og dette utgjør cirka tyve prosent av det totale utbyggingspotensialet. Vi planlegger også 6.000 kvadratmeter næring, medregnet en barnehage på det siste feltet, sier Olsen.

Grunnarbeider

Veidekke Entreprenør startet med grunnarbeider i februar i 2018, da var all gammel bygningsmasse revet i en egen entreprise av Øst-Riv. Ifølge prosjektleder Erik Knutsen var det flere spor etter industrivirksomheten på tomta da de gravde ut.

– Vi støtte på noen gamle oljetanker som var borti 20 meter lange. Disse måtte vi kappe opp før vi fikk fjernet dem. Det var også noe forurensning i grunnen som vi fikk rettet opp med masseutskiftning og gjort øvrige tiltak, sier han til Byggeindstrien.

Knutsen peker på at det har vært en stor og omfattende grunnarbeidsjobb, spesielt på grunn av skrånende terreng og at man måtte tre etasjer under bakkenivå på vestsiden av tomten.

– Det ble mye sprengningsarbeider, siden cirka 75 prosent av grunnen består av fjell. Fjellet gikk litt i bølgedaler, slik at vi fikk ikke den gode driften på sprengningen som vi hadde ønsket oss. Det ga igjen utfordringer med spunten, sier Knutsen – som understreker at grunnarbeidene i det store og hele gikk uten problemer.

Konstruksjon

Bygningene er utført med bærekonstruksjoner i plasstøpt betong, plattendekker og plasstøpte vegger.

– Konstruksjonen er plasstøpt kjeller, betongskiver og med plattendekker med påstøp som etasjeskillere. Yttervegger er klimavegger, med stål og gips som innervegger. Desentraliserte aggregater i hver leilighet gjør at takene er flate, uten tekniske anlegg, forteller Knutsen.

Tak og fasader

De sammenhengende bygningsvolumene er brutt opp med sprang i fasaden og nedtrapping av høyden. Fasadene varierer med ulik materialbruk i tegl, puss og panel for å understreke nedbrytningen av bygningsvolumene.

– Plan- og bygningsetaten var svært opptatt av variasjon i høyder og fasadeuttrykk, spesielt langs Frysjaveien og Kjelsåsveien. I Frysjaveien er det egne høydebestemmelser, og maksimal lengde på et bygningsvolum langs veien er 24 meter, sier arkitekt James Watkins i A-lab.

Han forteller at visjonen for prosjektet har vært å skape et nytt urbant møtested og attraktivt boligområde nær marka, med moderne arkitektur og byrom av høy kvalitet.

Byggene har tekkede flate tak med påstøp for å kunne opparbeide takhager. Takterrassene er felles for beboerne hvor det er lagt til rette for beplantning, parsellhager og oppholdsarealer. Byggherren har valgt å legge ekstra ressurser i utomhusanlegg, både på bakkeplan og på takterrassene.

Energi, varme og ventilasjon

Frysja ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Opprinnelig skulle hele prosjektet fyres via el-kjeler. Byggherre så derfor på muligheten for å produsere egen energi for prosjektet for å bedre miljøprofilen. Resultatet ble at i dag forsyner et geobrønnanlegg cirka 60 prosent av oppvarmingsbehovet for boligene. Resten av oppvarmingen skjer med elektrisitet. Leilighetene har balansert ventilasjon med desentraliserte aggregater plassert i bod.

– Testene på tetthet viser at vi i prinsippet har bygget passivhus, selv om det ikke var kravet, sier Veidekkes prosjektleder Erik Knutsen.

Egenutviklet overvåkningssystem for avfall

Ifølge entreprenøren har det vært høyt fokus på miljø i prosjektet. Et egenutviklet overvåkningssystem for avfallskontainere har vært kjørt som et pilotprosjekt på trinn 1 og skal videreføres på neste trinn på felt C.

– Systemet en del av en ny smartteknologi vi har kalt Smarte byggeplasser og som vi har utviklet spesielt i dette prosjektet. Kameraene greier å identifisere når kontainerne er i ferd med å bli fulle og bestiller tømming automatisk uten at det trenger å følges opp. Dette bidrar til bedre ryddighet på byggeplassen og bedre sorteringsgrad, sier avdelingsleder Morten Barreth i Veidekke – som har vært initiativtager og prosjektleder for avfallsprosjektet.

Bruk av pelletsfyring fremfor gass eller diesel har også bidratt til et bedre miljøregnskap.

– Med byggherrens investering i geobrønner vil vi produsere mye av varmen selv. Dessuten må vi nevne at vi på neste felt graver ut med en helt ny 42-tonn elektrisk gravemaskin, som den eneste i sitt slag i Norge, sier Erik Knutsen.

I prosjektet har også sirkulærøkonomi stått sentralt. – I stedet for å kjøre sprengt stein til deponi, har vi knust den i to fraksjoner på stedet og gjenbrukt steinen enten på tomta eller fraktet den til andre prosjekter i nærområdet. Vi bruker steinen på andre Veidekke-prosjekter, men selger også overskuddsmasser til andre aktører. Dette reduserer CO2-avtrykket og er også bra for økonomien i prosjektet, sier Knutsen.

God HMS og godt samarbeid

Prosjektet har ikke hatt skader med fravær. – Det er trafikkert vei på to sider, og vi har hatt høyt fokus på å minimere gangtrafikk på veiene. Vi har prøvd å skjerme oss fra Frysjaveien mest mulig og brukt interne veier i prosjektet. Vi har ikke hatt noen ulykker mellom personer og kjøretøy, sier Knutsen.

Han peker på et godt samarbeidsklima mellom aktørene.

– Prosjektet har vært kjennetegnet av et veldig bra samarbeid hele veien, både med byggherre og underentreprenører. Det har vært høy grad av tillit, noe som er viktig i en bransje hvor det kan være tøffe tak, sier Erik Knutsen.

Nikolai Olsen i Stor-Oslo Eiendom deler denne oppfatningen. – Prosjektet har vært preget av åpenhet og transparens. Det har vært lett å ta opp ting når det har dukket opp problemer, og det har vært god takhøyde, sier han.

Byggherren har videreført samarbeidet med Veidekke fra felt D til felt C, hvor man er godt i gang med råbygget. Dette prosjektet består av 227 leiligheter og skal stå ferdig i slutten av 2021.

– Vi er også i dialog om neste felt. Så godt som alle leiligheter er levert med null feil, og det er imponerende og inspirerende å være med på, sier Olsen – som legger til at mange av kjøperne er fra lokalmiljøet.

Tretten prosent av eiendommen skal returneres kostnadsfritt til Oslo kommune ved Bymiljøetaten når alt står ferdig. Dette blir en naturakse mellom felt D og C og skilles ut som egen eiendom. Her blir det fellesarealer med grøntdrag og en allmenning.