Ensjøhøyden

De tre blokkene sett mot sørøst. Foto: ZovenfraFra de private takterrassene og fellesterrassene er det svært god utsikt over byen.Foto: ZovenfraFoto: ZovenfraFoto: Zovenfra

Sentralt på Ensjø har Neptune Properties i samarbeid med Veidekke Entreprenør gitt en tidligere asfaltert tomt med et eldre kontorbygg et nytt liv. Rundt et attraktivt felles uteområde er det nå på plass tre boligblokker, samt et bekkeløp og en tursti mot vest.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Boligblokker

Byggherre: Malerhaugen Prosjekt AS (Neptune Properties)

Byggherrerådgiver: Consea

Areal: 9.871 kvadratmeter (BRA)

Totalentreprenør: Veidekke Entreprenør

Kontraktsum eks. mva.: 238 millioner kroner

Arkitekt: Arcasa Arkitekter

LARK: bar bakke

Rådgivere: RIAKU: Brekke & Strand Akustikk lRIB: ÅF Engineering l RIBR: Rambøll Norge l RIByFy: Erichsen & Horgen l RIE: Bjørn Jørgensen l RIG: Sweco Norge l RIV Ventilasjon: Engenius l RIV Rør: AJL l RIVA: Asplan Viak l RIG: Multiconsult

Underentreprenører: Elektro: Centrum Elektriske l Rør: Assemblin l Ventilasjon: Energima Prosjekt l Heis: Otis l Bærestål: BT Stål l Kjøkken: HTH Prosjektavdeling l Peling: Kynningsrud Fundamentering l Badekabiern: Probad l Plattendekker: Bubbledeck l Armeringslegging: Armeringsservice l Kjerneboring: Mimax l Taktekking: Nortekk l Rekkverk, dører, baldakiner: Sagstuen l Himling: Arne Himling l Anleggsgartner: SL Stenlegging l Maler: Hunvik & Co l Ståltrapper og rekkverk: Glass & Metall l Branntetting, ståldører, lås og beslag: Brann og Sikkerhetsforum l Gulvsparkling: Gauksås Gulvstøp l Legging og sveising rør fjernvarme: Pecon l Solavskjerming: Vental l Vinduer: Norgesvinduet l Tele og data: Netel l Bodvegger: Ing. Larsson l Sedum: Blomstertak l Fasadekledning: Talgø Møre Royal l Byggevarer: Optimera l Tegl og leca: Murmester Rolf Holm

Prosjektet i Malerhaugveien 32 består av 133 leiligheter fordelt på tre boligblokker på seks og sju etasjer med en inntrukken toppetasje. De to blokkene mot øst er koblet sammen i de tre øverste etasjene, som derved danner en inngangsportal fra Malerhaugveien inn mot det bilfrie og grønne gårdsrommet. Med innkjøring fra Stålverksveien i sør, under gårdsrommet, ligger p-kjelleren med 69 parkeringsplasser og 298 sykkelplasser.

Skjerming og utsikt

Ensjøhøyden er tegnet av Arcasa arkitekter. Byggene er plassert i randsonen av tomta, de danner en skjerm mot trafikkstøyen, som samtidig gir svært gode solforhold mot sørvest. Fra de tre felles takterrassene er utsiktsforholdene mot byen og fjorden upåklagelige.

De 133 leilighetene er på to-, tre- eller fire rom og varierer i størrelse fra 35 til 94 kvadratmeter. Alle toppleilighetene har store, private takterrasser. Eksempelvis har hus 2 to sørvestvendte leiligheter, hver med private generøse takterrasser på over 60 kvadratmeter.

Neptune Properties kjøpte den nesten 6 mål store tomta i 2013. Rammesøknaden ble sendt desember 2016.

– Salgsstarten var i januar/februar 2017. Vi var spente på mottakelsen i markedet, og la først ut hus 1 og 2. Mange leiligheter ble solgt allerede åpningshelgen. Men vi fikk også en del forespørsler om hus 3, som vi da valgte å legge ut noen uker senere. I løpet av de første ukene solgte vi 90 av 133 leiligheter, forteller Neptune Properties prosjektleder Tony Stabu.

Ønsker entreprenøren tidlig med

Sammen har Veidekke og Neptune Properties flere boligprosjekter på samvittigheten. Det siste var på Holtet i Oslo. Neptune valgte tidlig å ta med Veidekke i planleggingsarbeidet for Ensjøhøyden.

– Under planleggingsstadiet var Veidekke med og ga innspill og forslag til løsninger. Ved å ha med oss entreprenøren inn i tidligfasen, kan mindre heldige løsninger oppdages tidlig. Dersom produksjonen allerede er i gang, kan det senere gi ubehagelige overraskelser. Isolert sett kan det være småting, men som allikevel vil gi store utslag i det totale bildet, poengterer Stabu.

– Vi ser etter byggbare løsninger, de vi har erfaring med og som vi kan gå gode for. Ved at prosjektet er godt knadd før fysisk oppstart, kan uheldige løsninger oppdages og gjøres noe med, bekrefter Line Evensen, Veidekkes prosjektleder.

Miljøsanering

Arbeidet med å rive en trafo som forsynte flere nabobygg med strøm, tok til første halvår 2017. I mai samme år begynte rivingen av det eksisterende kontorbygget på tomta. Da det ble strippet inn til bæresystemet, ble det oppdaget asbestholdig lim under vinylbelegget på alle gulvene. Det var ikke tatt med i miljøkartleggingen.

– Gulvbelegget måtte fjernes og restene av limet slipes bort. Men mange av veggene og vinduene var allerede fjernet. For å ha kontroll på slipestøvet, måtte vi provisorisk tette bygget mens slipingen pågikk. En overraskelse som ga oss en måneds forsinkelse før Veidekke kunne sette i gang med grunnarbeidene, sier Stabu.

– Det var noe forurensede masser som ble tatt forsvarlig hånd om. Mens hus 1 og 2 er direkte fundamentert på fjell, er hus 3 delvis pelet. Det er plasstøpt kjeller og heis- og trappesjakter, plattendekker over bakken, stål i gavler og veggskiver. Dekket over kjeller, det som er uteområde, er bygget med Bubbledeck, forklarer Evensen, som legger til at betong- og tømrerarbeidene er gjort med Veidekkes egne ressurser.

Kjøpegruppen er ikke entydig definert i alderssammensetning. Ensjøhøyden har stor spredning med alt fra førstegangskjøpere og småbarnsforeldre til godt voksne kjøpere.

Det gir seg synlige utslag i gårdsrommet, der det er planlagt både for avkobling, lek og forskjellige typer aktiviteter. Tre pergolaer og flere lekeapparater er på plass, sammen med en variasjon av myke og harde flater i plener, asfalt, naturstein og gatestein.

Må levere kvalitet

– Vi ser at konkurransen blant utbyggerne øker. Kundene er bevisste på hva de får for investeringene sine. Det gjør at vi som utbyggere må strekke oss lenger. Neptunes’ fokus er blant annet utomhusområder, fasader og detaljer. Vi ønsker å levere generelt gode og varige kvaliteter på løsninger og materialer, sier Stabu. Fasadene består av tegl og MøreRoyal-impregnerte kledning.

For de felles takterrassene er utførelse og løsninger godt gjennomtenkte – og organiserte. Avkastene stikker ikke synlig opp fra takflatene. De er bygget inn, for eksempel skjult i ryggen på sittegrupper.

Som vanlig i utbyggingsområder stilte kommunen flere rekkefølgekrav, blant annet til etablering av fortau rundt hele prosjektet. Bymiljøetaten bestemte at Neptune Properties også skulle bekoste opparbeiding av bekkeløpet i Østre parkdrag og en langsgående tursti med trappeløsning øst for dette bekkeløpet. Overvann fra gårdsrommet vil bli ledet ned i bekken.

– Bekkedraget solgte vi ikke aktivt inn overfor eventuelle boligkjøpere da det ble lagt ut for salg. Derfor ble det tatt ekstra godt imot når det nå står ferdig, opplyser Stabu. – I det hele tatt er har vi bare fått gode tilbakemeldinger fra boligkjøperne her.