DNB Østbygget

Trond JoelsonTrond JoelsonTrond JoelsonTrond JoelsonFoto: Einar Forsberg, Luma FotoTrond JoelsonTrond JoelsonTrond JoelsonTrond JoelsonTrond JoelsonTrond JoelsonTrond JoelsonTrond JoelsonTrond JoelsonFoto: Einar Forsberg, Luma FotoFoto: Einar Forsberg, Luma FotoFoto: Jiri HavranFoto: Jiri HavranFoto: Jiri HavranFoto: Jiri HavranFoto: Jiri Havran

Kontor- og leilighetsbygget helt i øst avslutter DNB-komplekset i Bjørvika, og er det nest siste kontor-bygget på nordsiden av Dronning Eufemias gate.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype:
Kontor- og leilighetsbygg

BTA: 22.500 kvm

Entrepriseform:
Byggherrestyrte delentrepriser

Byggherre: Oslo S Utvikling

Prosjektledelse: Vedal Prosjekt

Arkitekt: a-lab AS

Rådgivere: RIA og RIB: Multiconsult l RIB: Bygganalyse l RIE: ECT l RIV: Erichsen & Horgen l RIB: Sweco l RI Miljø: Civitas l Rådgiver avfalls-
håndtering: EnviroPac

Underentreprenører/leverandører: Spunt- og pelearbeider: Kynningsrud Fundamentering l Plasstøpt betong: Bunde Bygg / Epoxy Betong Service l Hullboring: Marbre Eiendom l Elektrojording: Moelven Elektro l Prefab: Contiga l Rekkverk (ute og inne) og pergola: Weberg l Mur- og flisarbeider: Fjeldheim & Knudsen l Flisarbeider: Murmester Rolf Holm l Natursteinfasade, utomhuspassasje og naturflisarbeider innv. næring: Ellingard Naturstein l Fugearbeider: Øyan & Schie Fuging l Terrassegulv: Akershus Byggmesterforretning l Branntetting: Brann & Sikkerhets-
forum l Systemvegger kontor og himlinger bolig: Oslo Bygginnredning l Systemhimling: Acusto l Tre- og ståldører: Trygve Eliassen l Lås og beslag: Trioving l Kantinekjøkken: AE Foodtech l Glassfasade: Hubro l Tømrerarbeid utv.: Haga Berg Entreprenør l Tre- og platekledning og datagulv: Sana Bygg l Brannluker: Haby Norske Sjalusier l Solav-
skjerming: Vental l Fasadevask-
systemer: Noracon l Sedumtak: Vital Vekst l Blikkenslager: Follo Tak og Vedlikehold l Maler: Magnusson l Myke gulvbelegg: Intep l Parkett, oppforet gulv bolig og listverk: ParkettPartner l Elektro næring: Moelven Elektro l Elektro bolig: Olaf Helge Ask l Rør: Oras l Ventilasjon: GK Norge l SD anlegg: Sauter Norge l Heiser: ThyssenKrupp Elevator l Matkompostering: Global Enviro l Glass- og aluminiumsdører: EMA Glass l Skilt: Signex l Minikjøkken: Harald Krogsæter l Kjøkken, bad og garderobe bolig: Interiørdesign l Vinduer: Nordvestvinduet l ITV anlegg: Stanley Security l Utomhus-
arbeider: Braathen Landskaps-
entreprenør

Et av premissene i reguler-
ingen for Operakvarteret var at utviklingen skulle ha en uensartet bygningsform med et stort mangfold i arkitek-turen. Det innebærer at det på samtlige tomtestriper til nå kneiser et signalbygg. Østbygget følger opp tradisjonen.

DnBs kontorarealer er på ca. 15.500 kvm, og er fordelt i de første åtte etasjene. Bolig-
delen er fra niende til femt-
ende etasje og utgjør 6.000 kvm. En pyramideformet avslutning i de sju bolig-etasjene har en utskjæring med en felles overbygd takterrasse på hele 900 kvm fra niende etasje og oppover.

Leilighetene er på to til fem rom og spenner fra 47 til 213 kvm og har store takterrasser som vender mot byen eller fjorden. Leilighetene som ligger inn mot den overbygde takterrassen – hullet – har franske balkonger.

Første etasje inneholder personalinngang, kantiner og sosial trappesone ned til det felles torget under bakkenivå som forbinder dette med de to andre DNB-byggene. Inn-
gangspartiet til boligdelen ligger også her. I tillegg vil første etasje få den regu-
leringsmessige pålagte andelen på 50 prosent av arealet øremerket handel, spisesteder og forretninger.

Tredje boligtrinn
Dette er det tredje bolig-trinnet i Operakvarteret, fortsatt med Oslo S Utvikling AS (OSU) som byggherre. Som tidligere leder Vedal Prosjekt gjennomføringen av prosjektet, og er med på å sende ut forespørsler og henter inn anbud sammen med kontraktspartner OSU.

– Også her har vi hatt byggherrestyrte delentre-priser, det har vært en vellykket modell. Men når vi begynner med boligene i Bispevika, på den andre siden av Dronning Eufemias gate, kan vi ikke utelukke at andre entreprisemodeller kan bli aktuelle, sier prosjektdirektør Øystein Olav Ylvisåker.

Å foreta en svært omfattende utbygging i Oslos eldste bydel har vært krevende i alle byggetrinnene. Området lå den gang under vann, noe som har skapt dagens problematiske grunnforhold. I tillegg har arkeologiske utgravinger avdekket flere tusen gjen-
stander og til nå 15 båtvrak. OSU har brukt store ressurser på å bevare og preservere enkelte av de båtene og enkeltgjen-standene som er funnet.

– Vi hadde en utfordrende start. Det første utkastet hadde en annen løsning med en uttrapping mot Dronning Eufemias gate. Da dukket ideen om hullet opp. Det ga dagslys og uteopp-holdsarealer til boligene, samtidig som barcodeprinsippet om et spesialdesign ble etterfulgt, sier prosjektleder Knut Jørgensen i Vedal Prosjekt.

a-lab alene nå
Arkitektkontoret MVRDV, Dark Arkitekter og a-lab har sammen utviklet hovedkonseptet for de tre byggene i DnBs hovedkontor. Men for Østbygget er det a-lab som har vært formgiver. Det er 105 meter langt og 21 meter bredt, og formen svarer til tomte-situasjonen og programmet.

– Vi så på bygget som en rektangulær marmorblokk der vi skar bort for siktlinjene, fjernet for den regulerte høyden i hver ende og formet terrassene. Vi kunne ikke ha ensidige leiligheter, det ville gitt dårlige bokvaliteter. Vi fjernet derfor et volum fra niende etasje, da fikk vi to nye fasader inne i volumet der vi kunne legge leiligheter. Alt areal som denne utkragingen skaper er forbeholdt leiligheter, forklarer Luis Fonseca i a-lab AS.

– Ut i fra en boligutbyggers ståsted så er kombinasjonen boliger og næring ikke spesielt rasjonelt. Vi skulle gjerne ha plassert alle leilighetene på ett sted i ett bygg. All kommunikasjon for boligene er atskilt fra bankdelene av bygget. Kombinasjonen blir kostnads-drivende, ikke minst med tanke på heis- og trappeatkomster og rømningsveier, sier Ylvisåker.

Problemstillingen med atkomst og -begrensninger er løst ved at en øremerket heis til boligene er plassert midt i bygget. Den passerer uten stopp de åtte banketasjene og stopper ikke før den er i boligdelen i niende etasje. DNB på sin side har en heis- og trappekjerne i hver ende som er avskåret fra de arealene som er tilknyttet boligdelen.

Fasader
– Vi ville at fasadene skulle være diskrete med et begrenset antall materialer. Eksteriøret har bare tre materialer, men med gode kvaliteter og detaljering. Marmor, trepanel og mørke grått stål i rekkverk og beslag. Mønsteret med marmorfasadene er komplekst, men allikevel rasjonelt. Bærekonstruksjonene ligger innenfor fasadelivet, og plasseringen av vinduer og størrelsen på dem er avgjørende for utformingen og montasjen av marmor-steinene, forklarer Fonseca.

– Hadde vi bare brukt rek-tangulær stein, ville vi ha måttet ha dobbelt så mange som vi nå har. Vi måtte ha flere mindre kvadratiske og rektangulære steiner for å holde linjen og få dem til å gå opp i vindustilpasningen. For marmorbruddet som skar og tilpasset steinene spilte det ingen rolle, så dette er også den løsningen som gir minst svinn og dermed er mest økonomisk, sier Fonseca.

9.000 varianter
Arkitektene ønsket en prikkhamret overflate på marmoren for å få den til å skinne enda mer ved vekslende sollys. Det intrikate steinmønsteret preget prosjekteringen og produksjonen. Den sørspanske marmoren heter Blanco Macael, og er levert og montert av Ellingard Naturstein.

– Det er svært få steiner som er helt like slik at det her blir totalt ca. 9.000 formvarianter. Det ga i første rekke utfordringer knyttet til produksjonstegningene. Men det var store krav også til logistikken. Bestillingene og transporten måtte legges opp pinlig nøyaktig etter fremdriften på bygget slik at rett type variant av fasadesteinen kom frem til rett tidspunkt i byggeprosessen og kunne monteres på plass, sier daglig leder Morten M. Larsen i Ellingard Naturstein.

Salget
Nå har OSU under oppføring 12-130 leiligheter i felt B13 som er nabofeltet til Østbygget. Men storparten, nesten 80 prosent, av leilighetene som OSU skal bygge vil ligge i Bjørvika, der prosjek-teringen er i gang. Interessen etter store leiligheter ser ikke ut til å dabbe av.

– Markedet etterspør store terrasseleiligheter. Vi har hatt interessenter som har stått på liste her i flere år før vi la ut for salg. Selv om leilighetene i Østbygget er relativt dyre med en kvadratmeterpris på ca. 85.000 kr, så har vi solgt godt. Et noe vanskelig boligmarked er i ferd med å endre seg litt. Vi hadde visning her i februar med over 200 på visning. Siden nyttår har vi solgt både to- og tre romsleiligheter i alle priskategorier, sier adm. dir. Thor Thoeneie i OSU.

Bred kundegruppe
Med Østbyggets høyde og beliggenhet er det nærliggende å tro at markedet først og fremst ønsker de leilighetene som vender mot fjorden.

– Det spesielle er at vi selger like mange to- og treroms leiligheter i alle himmelretninger. Veldig mange synes utsikten mot byen og åsene rundt er å foretrekke. Det er heller ingen homogen masse som er boligkjøpere her. Vi appellerer tydeligvis til et bredt nedslagsfelt i hele Norge; ca. 20 prosent kommer ikke fra Oslo eller Akershus. Den typiske seniorgruppen er heller i ikke i over-
tall. Her er aldersgruppen mellom 40 og 50 år, understreker Thoeneie.

– Østbygget har vært en utrolig strømlinjet prosess. Vi har vært en drillet gjeng med til dels de samme aktørene fra forrige gang. Da blir gjentakelseseffekten utnyttet til det fulle. Vi overleverte nesten uten feil og mangler, på de bygningsmessige arbeidene var det faktisk null feil, avslutter Vedal Prosjekts Knut Jørgensen.