Brødfabrikken

Den nye boligbebyggelsen på de tidligere industritomtene på Løren fortsetter å skyte i været. Siste tilskudd er Brødfabrikken, tre bygningskropper fordelt på en sørvestvendt eiendom langs Lørenveien ikke langt fra den nye Løren T-banestasjon. Totalentreprenør er BundeBygg, som nå har overlevert 149 leiligheter til Lørenveien Utvikling AS.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Blokkleiligheter

Bruttoareal: 14.600 kvadratmeter

Byggherre: Stor-Oslo Eiendom

Totalentreprenør: BundeBygg

Kontraktsum eks. mva.: cirka 300 millioner kroner

Prosjektutvikling: Stor-Oslo Eiendom

Arkitekt: Arcasa Arkitekter

SHA-koordinator for byggherre: NBBO Byggtek

LARK: Bar Bakke

Rådgivere: RIB: Seim og Hultgren | RIV: Hjellnes Consult | RIE: BORO RIE | RIA: Rieber Prosjekt | RIG: Multiconsult | RIBR: Egil Berge | RibFy: Rambøll Norge 

Underentreprenører og leverandører: Betongarbeider: Eterni | Grunn- og massetransport: Hadeland Anlegg | Utomhusarbeider: Steen & Lund | Oppmåling: Nerdrums Oppmåling | Stillas: Bygg Stillas | Tårnkran: Knut Haugmo | Spunt- og pelearbeid: Nordisk Fundamentering | Armering: Smith Stål Øst | Forskaling: Teknikk | Levering bjelker og plattendekker: Buskerud Betongvarefabrikk | Betong: Unicon | Skallvegger: Thomas Betong | Prefabrikkerte trapper: Contiga | Bærestål: E. K. Mekaniske | Mur- og flisarbeider: Mjøndalen Mur & Puss | Byggevarer og trelast: Optimera | Veggelementer: SIA Husvik | Vindusleveranse: Idealcombi | Leveranse innerdører: Easy Door | Lås og beslag: Certego | Taktekking: Hesselberg Tak | Blikkenslager: Storo Blikkenslagerverksted | Balkonger: Balkongbygg | Garasjeporter: Hörmann Norge | Rekkverk: GBS Produkter | Bodvegger: Troax Nordic | Glass og aluminium: Glassteam | Systemvegger og himlinger: Modulvegger Oslo | Badekabiner: Probad | Kjøkken og garderobe: HTH Prosjektavdeling | Riving: Øst-Riv | Brannisolering: Norsk Brannforebygging / Vestfold Brannsikring | Rør: NH Entreprenør | Ventilasjon: GK Inneklima | Elektro: Assemblin | Heis: Kone Heis | Avfallsbrønner: Strømberg Plast | Parkett: Parkettpartner | Veggelementer: Husvik Hus

– Vi kjøpte eiendommen i 2012, da hadde reguleringen allerede pågått siden 2007. Tidligere eiere ville ha mest mulig næring. Men som en følge av klare politiske ønsker om flest mulig boliger tett på kollektivknutepunktene, var vi tydelige på at den skulle reguleres til boliger, sier Stor-Oslo Eiendoms prosjektansvarlige og partner, Geir Johnsen. Stor-Oslo Eiendom er prosjektutvikler av eiendommen og en av flere medeiere i Lørenveien Utvikling AS.

– Gir ubalanse

– At denne eiendommen tok åtte- år å regulere, er et relevant og godt eksempel på at reguleringsprosessene i Oslo tar altfor lang tid. Konsekvensen er en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel som de siste årene har bidratt til høy prisutvikling på boliger sentralt i Oslo, påpeker Johnsen.

Brødfabrikken har navnet etter Samvirkelagets brødfabrikk som ble anlagt her, på et den gang jordbruksareal i 1929. Bakerivirksomheten opphørte i 2011. Som for å understreke historien har det lykkes utviklerne å få inn Baker Hansen som leietakere, med kafe og bakeri på gateplanet i næringsarealet i nordvest. Det andre næringsarealet utgjøres av Trygge Barnehager som driver en seksavdelingers FUS-barnehage i blokka mot vest. Barnehagens uteområde ligger godt skjermet på en del av torget mellom de tre blokkene.

– Sammen med Arcasa Arkitekter, som har hatt regulering og detaljprosjektering, dro vi på studietur til København. Det er relevant å reise til andre nordiske land med samme type klima og økonomi. Inspirasjon til arkitekturen og forskjellige fasadeløsninger har vi fra utviklingsområder som Slusehavnen, Islands Brygge og Ørestad. VI har valgt en trapping av volumene både vertikalt og horisontalt og nedskalering av de relativt store fasadene ved hjelp av ulike materialer og farger, sier Johnsen.

Slanke vindusrammer

Fasadene består av tegl, fibersementplater, glassrekkverk og stående MøreRoyal-impregnert spilekledning. Med fra København kom også ideen med danskproduserte vinduer fra IdealCombi som gir mye dagslys grunnet slanke rammer og med det store glassflater. IdealCombi ble vinner av Build It Awards 2016 og byggherren valgte å ta de økte kostnadene i forhold til tradisjonelle vinduer.

– Profilen på de åpningsbare vinduene er ikke bredere enn de faste. Det er spesielt og gir et moderne uttrykk og mer lys i leilighetene, noe som kan være en utfordring i tett boligbygging i dag, skyter Jan Øyvind Schneider inn. Han tok over prosjektlederansvaret de aller siste månedene etter at den opprinnelige prosjektlederen Linda Johnsen gikk ut i permisjon.

Under alle tre blokkene og fellesområdet i midten ligger parkeringskjelleren som har atkomst fra hvert heis- og trappehus. Det fargerike kunstverket i portalen gjennom den lengste blokka, står Gilles & Cecilie Studio for, og har blitt til etter beboerne svar og ønsker på kunstnerparets sine egen «spørreundersøkelse».

Høyt inngangsparti

Fasadeteglen er trukket inn i inngangspartiene, som går over to etasjer. – Vi valgte å investere litt ekstra ved å heve inngangspartiene. Postkasser og brannskap er innfelt i en dobbeltvegg, og det er påkostede lampekupler fra himlingstaket. Dette er grep som gir en romslig og kvalitativ følelse, som vi har fått mange gode tilbakemeldinger på, sier Johnsen.

Som nevnt er Løren under stor forandring, og forventes ikke være ferdig utbygget før om fem år. Av eiendommen som Stor-Oslo Eiendom kjøpte og regulerte til 500 boliger, er tre byggefelt solgt videre til Selvaag som bygger boliger i øst, og et felt til Skanska som skal sette opp et 15 etasjers høyt kontorbygg på den tidligere parkeringsplassen til Obs Løren. Det vil ligge som en skjerm mot Ring 3 og Østre Aker vei. Øverste etasje på blokkene er tilbaketrukket og fra de fleste balkonger og terrasser er det gode utsikts- og solforhold. En eksisterende toglinje med svært begrenset trafikk på byggets vestside vil hindre ytterligere bebyggelse mot sørvest.

– Plan- og bygningsetaten og Eiendoms- og byfornyelsesetaten har siden Forsvaret solgte Løren leir i 2000 vært passive i forhold til en helhetsplan eller områdeplan for Løren. 13 år på overtid kom etatene med ønsket om en VPOR (Veiledende Plan Offentlig Rom) som skulle finansieres av prosjektene gjennom en utbyggingsavtale med forholdsvis høye infrastrukturbidrag. Hver leilighet bidrar med cirka 70.000 kroner for å finansiere kommunale oppgaver. Takket være stigende boligpriser har det latt seg refinansiere gjennom boligsalgene, sier Johnsen.

Ifølge Schneider har Brødfabrikken ikke bydd på de store byggetekniske utfordringene for BundeBygg.

Detaljert inndeling

– Det har vært greie grunnforhold. I forhold til å bygge i sentrum har det logistikkmessig vært en drøm, uten gjenboere. En liten utfordring har vært linjeføringen til fasadeplatene. Platene har en nøye planlagt inndeling og linjeføring, med et stort antall forskjellige platestørrelser og farger. Det har vært tidkrevende å montere i et nøyaktig mønster, og både kalkulasjonsmessig og driftsmessig har vi nok undervurdert denne kompleksiteten. Arbeidet tok lengre tid enn forutsatt, noe som medførte at de siste fasadene ble ferdigstilt noe senere enn planlagt og ønsket, sier Schneider.

De to første blokkene ble levert med 83 prosent feilfrie leiligheter. – Det er vi godt fornøye med. Også H-verdien er god – 1,3 på 236.000 arbeidstimer, opplyser Schneider.

– Byggeprosessen har gått på skinner. Lørenbyen har fått honnør for å ha en menneskelig skala men har også med rette fått kritikk for uspennende arkitektur og billig materialvalg. Vi i Stor-Oslo Eiendom satte oss som ambisjon å utvikle Lørens flotteste prosjekt. Det mener vi å ha lykkes med. BundeBygg har gjort en eksemplarisk jobb, og har på enkelte områder levert høyere kvaliteter enn beskrevet, avslutter Johnsen.