Brochmanns gate 9

 Sentrumsnære, mindre boligprosjekter i Oslo er alltid populære. Interessentene gikk mann av huse for å sikre seg de 25 leilighetene på Bjølsen, da ble lagt ut i budrunder våren 2016.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Boliger

Bruttoareal: 2.554 kvadratmeter

Byggherre: Moderne Byggfornyelse Holding

Totalentreprenør: Realbygg

Kontraktsum eks. mva.: 51,4 millioner kroner

Arkitekt: Romfarer Arkitekter

LARK og prosjekterende: Grøterud Prosjekt

Rådgivere: RIA: Lydhør l RIBR: Firefly l RIB: Pentacon l RIE: Heiberg og Tveter l RIV: Deltatek / Norconsult

Underentreprenører og leverandører: Råbygg: Con-Form l Elektro: Guriby Elektroentreprenør l Brannisolasjon: Firesafe l Taktekking: IcopalTak l Stillas: Stillbygg l Murer: Mjøndalen Mur & Puss l Tømrer: SveNor Bygg l Maler: Roås og Toftner Malermesterforretning l Parkett: Parkettgruppen l Blikkenslager: Henry Hansen & Sønn l Vinduer: Lian Trevarefabrikk l Ventilasjon: Bryn Byggklima l Rørlegger: Andenæs VVS

 Den trekantformede tomta på hjørnet av Brochmanns gate og Treschows gate huset tidligere hovedkontoret til Moderne Byggfornyelse, og har en usedvanlig god beliggenhet og utsyn. Den seks etasjer høye blokka har park og grøntområder på tre sider; det er en garanti for at ny bebyggelse aldri vil sperre for utsikten.

Byggherre er Moderne Byggfornyelse Holding, som knyttet til seg Romfarer Arkitekter med partnerne og sivilarkitektene Harald Rønning og Stein Høglund for utformingen av de totalt 2.500 kvadratmeterne som prosjektet består av.

– Tomta ligger på høydebrekket mellom nedre del av Nydalen og ned mot byen. Den har gode solforhold og gode utsiktsforhold på en tomt som er eksponert både mot trafikken og de forbipasserende til fots, så utseende var viktig. Tomta trengte en tydelig, enkel arkitektur og en fasade som henter materialbruk og fargeholdning fra omkringliggende bebyggelse, sier Stein Høglund i Romfarer Arkitekter.

Strøkskarakter

Med sine fem etasjer, og en inntrukket sjette, kunne nok bygget tålt en etasje eller to til. – Jo, det er mulig vi kunne tøyd etasjene noe. Riktignok er det en høyblokk i bakkant, men typisk høyde i strøket er i fem og seks etasjer. Vi havnet derfor på at grensen gikk på seks etasjer for å holde oss til strøkskarakteren på Bjølsen, forklarer Høglund.

Boligblokka har stort sett samme plassering som bygget som ble revet. Selve boligdelen er frittliggende, mens parkeringsanlegget i underetasjen strekker seg frem til nabobygget Brochmanns gate 7. Innkjøring til de 14 p-plassene skjer fra Treschowsgate. Ved inngangspartiet i første etasje er det private arealet mellom byggene nå omgjort til et innbydende og åpent atkomstområde med gode utsiktsforhold.

Totalentreprenør Realbygg kunne starte på en byggeklar tomt i begynnelsen av november 2016. Riving av det gamle bygget, samt grunnarbeidene med en p-kjeller, var allerede utført i byggherrens egen regi. Kjellergulvet er plasstøpt, resten av bærekonstruksjonen er for det meste i betong, med enkelte vegger med stålsøyler og dragere. Taket er en lettak-konstruksjon. Fasadeveggene er isolerte bindingsverksvegger med teglforblending, med noen mellomfelt med platekledning.

– Vi fikk ikke tillatelse til å stenge Brochmannsgate, siden det pågikk vegarbeider i Maridalsveien. Det ga utfordringer med stillas og fasadearbeider, som måtte tilpasses brakkeriggens plassering. Det i sin tur førte til at brakkeriggen måtte tas ned før arbeidene på området kunne ferdigstilles, sier Vegard Bjoland, prosjektleder i Realbygg.

Bjoland nevner også utfordringer med bygging tett på naboer og særskilte brannsikringskrav for de deler av byggets fasade som ligger innenfor åtte meter fra høyblokka.

De 25 leilighetene har en snittstørrelse på 52 kvadratmeter. Den minste er på 21 kvadratmeter og den største i femte etasje er på 93 kvadratmeter. Med vinduer ned til gulv og god himlingshøyde oppleves de som lyse og lette. Flere har lys inn fra to sider, og de største boenhetene har opptil tre balkonger.

Ventilasjonsrommet var opprinnelig tenkt plassert på taket. Men ved at leilighetene i stedet fikk desentraliserte aggregater, ble det heller lagt en leilighet på den ene halvdelen av taket. Den andre halvdelen er nå gjort om til en felles takterrasse.

Glassrekkverk

Arkitekt Høglund er fornøyd med valget av tegl i fasaden, som han mener står godt både i forhold til høyblokka og resten av omkringliggende bebyggelse.

– Den grunnleggende geometrien i en trekantet tomt, gjør det mulig å jobbe i flere retninger. Men vi ønsket også å ha en variasjon i fasaden. Derfor er det lagt inn skråstilte fronter i balkongene med glassrekkverk. Det er blitt et ryddig prosjekt, stramt og med få vindusformater med en enkel vindusplassering i forhold til hverandre, forteller Høglund.

Vill interesse

– Vi ville legge inn gode kvaliteter og løfte standarden, siden det er det gamle hovedkontoret vårt. Selv om det er holdingselskapet vårt som er utbygger, vet vi at flere av dem som har kjøpt leilighet her, føler at de har kjøpt den fra Moderne Byggfornyelse. Selv om vi sånn sett ikke har hatt noe med selve byggingen å gjøre, kun kvalitet og materialvalg, vil bygget assosieres med oss. Derfor er sluttproduktet viktig for oss, påpeker Knut Guldbrandsen i Moderne Byggfornyelse Holding.

Da prosjektet ble presentert, ble det møtt med en enorm interesse der hele 1500 førte seg opp på liste. Det ble da avgjort at det skulle kjøres budrunder i stedet for fastpris. Det ga noen millioner mer i salgsinntekter.

– Prosjektet er blitt veldig bra, og vi var maksimalt heldige med timingen. Men i tillegg er nok dette prosjektet – sentralt i byen og med en utrolig beliggenhet og utsikt – heller ikke så konjunkturutsatt. Totalt var det 250 med i budrundene. Bare på én leilighet brukte vi to dager på budrundene, før prisen endelig var fastsatt, sier Guldbrandsen.