Østre Aker vei 31

I tospann har Oxer og OKK Entreprenør utviklet og bygget det foreløpig siste kontorbygget på nye Økern i Oslo. De har ikke vært redde for å teste ut alternative måter å gjøre ting på.

– Jeg tror bestemt at det om ti år kommer til å være mange som angrer på at de ikke var tidligere ute. Da er utleiemarkedet her løftet så høyt at utleieprisene er på et helt annet nivå enn i dag. Vi har hele tiden hatt tro på Økernområdet, og etter som tiden har gått har den troen bare styrket seg, sier adm. dir. Tom Holmen-Jensen i eiendomsutvikler og -forvaltnings-selskapet Oxer AS. Oxer er en av de største eiendomsbesitterne på et Økern i rivende utvikling, og står bak det første bygget vi møter i Kabelgata.

To kontorlameller, på åtte og fem etasjer, er knyttet sammen med en glassoverbygget foaje. Under den felles sokkelen finnes to parkeringsplan med til sammen 80 plasser, tekniske rom og lagerarealer. Prosjekteringsgruppen for de vel 16.000 kvm har bestått av Lund og Utheim Arkitekter, Erichsen og Horgen, ECT og Utviklings- og prosjekteringsavdelingen til OKK Entreprenør. Det er lagt vekt på å forme et lyst og fleksibelt kontorbygg tilpasset de nye energiforskriftene.

Prosjektet ble satt i gang uten leietakere. Siden OKK er et selskap i Oxer-gruppen blir eierskapsfølelsen spesiell, og det føltes som en lettelse også for de utførende i OKK da leieavtalen med Teknologisk Institutt (TI) ble landet. TI leier de to første etasjene. NAV Hjelpemiddelsentralen Oslo og Akershus flytter inn i de øvrige etasjene helt på slutten av 2010.

Miljødokumentasjon
– Da TI var på plass kunne vi begynne på ferdigstillelsen av kantina, og arbeider fra tredje etasje og opp kunne utføres. TI er svært miljøbevisste, og avholder selv kurs i blant annet renhold og ettervirkninger av byggestøv.

På eget initiativ dokumenterte vi at hver vegg var rengjort og støvfri før den ble lukket. Det skulle ikke være noe tvil om det var rengjort inne i veggene. I prosessen kom det frem at TI sannsynligvis ville etterspørre en slik dokumentasjon; de visste ikke at vi allerede hadde bildebevis på dette. TI har selv utført en del kontroller som viser at drifts- og renholdskostnadene øker dramatisk når slikt støv etter hvert kommer frem, forklarer OKK Entreprenørs prosjektleder, Kirsti Mæland.

– Jo, det var definitivt en oppklaring da TI og NAV kom inn som leietakere. Nå i ettertid kan vi innrømme det, men ser vi tilbake ett år, da vi ikke hadde leietakere, så var det en utfordrende situasjon, bekrefter Holmen-Jensen.

Den tidligere Alcateltomta inne-holdt forholdsvis store mengder forurensede masser, og grunnforholdene har vært ustabile. Prosjektet har derfor kalkstabilisert tomta og pelet til fjell.

Forsøksprosjekt
Kjelleren og trappesjakter er i plasstøpt betong, fra første og opp er det stål, betong og elementer. Tidlig i prosjekteringsfasen ble det bestemt å prøve ut en noe uvanlig produksjonsrekkefølge når det gjelder fasadeelementene.

Det er ikke uvanlig at Loe Betongelementer står bak store leveranser. I tillegg til alt av søyler, massive vegger og 1452 hulldekker, krevde nybygget også 192 bærende fasadeelementer i hvit marmor. Hvert element har to eller tre vinduer hver, det skulle bli et sted mellom 400 og 500 vinduer.

Det spesielle er at elementene ble levert direkte på byggeplass med vinduene ferdig montert. Etter suksessiv produksjon av elementene hos Loe, monterte SG Bøckmann, underentreprenøren på vinduer, vinduene inn i elementene på en avsatt plass på en del av Loes fabrikk på Hokksund.

– Det var ingen umiddelbar fordel eller ulempe for oss, det eneste var at vi måtte være enda tidligere ute med produksjonen, forteller prosjektleder Jan Børge Loe hos Loe Betongprodukter.

Mindre fravær
– Vi vet ikke eksakt hvor mye vi sparte i stillasutgifter, vi måtte jo inn med klatrere og lifter. Vinteren var snørik, og vinterkostnadene med snørydding av dekkene ble betydelig redusert på grunn av at vinduene allerede satt i elementene. Behovet for byggvarme ble også kraftig redusert, da det kom lite regn og snø inn som måtte tørkes ut. Gevinsten ligger i helheten, på sikker innmontering av vinduene, uten store høyder. De som monterte vinduene sto også beskyttet mot vær og vind. Besparelsen, som vi trolig ikke vil klare å dokumentere i kroner og øre, ble derfor betydelig. Det så vi også på en merkbar nedgang i sykefraværet på de som arbeidet ute på plassen, sier Mæland.

Atskilte soner
Himlingshøyden i Østre Aker vei 31 er hele 3,40 m i alle etasjer. Sprinkelfløyene følger ytterkanten av bygget. Alt som ikke skal endres på er klargjort før NAV endelig bestemmer romløsningene, bortsett fra innredningsarbeider som gulvbelegg, armaturer og grenstaver. Hovedløsningen er åpent landskap, men med de «rolige» arbeidssonene i ytterkant og de sosiale sonene, «støysonene», i midten. Sosiale soner er minikjøkken og toalettkjerner. Fra de øverste etasjene får man en fantastisk utsikt. Ikke bare over den fremtidige nye bydelen på Økern, men også til Oslos tre åser og fjorden. Taket er forberedt til takterrasse.

Foruten parkering i kjelleren, inneholder den også et såkalt høytlager. Søylene er prosjektert og allerede klargjort for å legge på nye elementer, slik at det eventuelt kan etableres en mezzaninetasje til i fremtiden.

Miljømål
OKK har lagt mye arbeid i klimatiltak. Foruten romstyring, dagslysstyring av persienner og klimatak, er det foretatt ekstra tiltak slik som beregning av alle kuldebroer. Spesielt mellom de forskjellige komponentene – glass og etasjeskillere – er det godt etterisolert. Vinduene er ekstra isolert på innsiden av elementene.

Rammeavtalen med Enova er et mål på under 165 kWh pr. kvm. pr. år. Men Oxer og OKK har som intern målsetting, med forutsatt ordinær drift av leietakere, å komme ned på 150 kWh.

NAV-krav
Bygget er, nær sagt selvfølgelig, klargjort til det ytterste for universell utforming, med tanke på at det er NAV som flytter inn. Gode innspill fra NAV har vært verdifulle.

– Vi har gått gjennom store mengder dokumentasjon, det har blant annet resultert i spesielle rister foran inngangsdørene, som ikke skal skade potene til førerhundene, sier Mæland. Utomhusarbeidene skal også inneholde en testbane for rullestoler. Dette for at brukerne skal få teste rullestolene på forskjellige underlag før de endelig bestemmer seg.

Kantinekjøkkenet
I stedet for å prosjektere hele kantinekjøkkenet selv, inngikk OKK en avtale med ISS der OKK skulle levere alt byggeteknisk utstyr og ISS skulle selv levere det produksjonstekniske utstyret. ISS skulle selv stå for driften.

– Det har vært en kjempesuksess. Det er drifteren selv, ISS, som har de beste forutsetningene for å vite hvordan de vil ha det. Deres konsulent Riise Prosjekt har gjort en kjempejobb, sier Mæland. – Dette samarbeidet har spart oss for mye, da vi har sluppet unna de fleste uforutsette hendelsene knyttet til bygging av produksjonskjøkken og kantine.

OKK har foruten å være i styringsgruppen, i egen regi utført tømrer- og betongarbeidene. Kontrakten har en verdi på ca. 250 millioner eks. mva.

Tekst og foto: Trond Joelson