Eiendomsdirektør Matilda Vinje i AF Gruppen er med på å utvikle store mengder eiendom på Hasle i Oslo som AF bygger. Foto: Sindre Sverdrup Strand

Slik tenker AF, Skanska og Veidekke rundt eiendomsutvikling

De tre største entreprenørkonsernene investerer til sammen rundt to milliarder kroner i eiendom i året, og det er stort sett deres egne folk som bygger. Da må de passe på at samarbeid ikke blir sovepute.

På Hasle i Oslo utvikler AF Eiendom 510 leiligheter i Krydderhagen og 130 mål næringseiendom i prosjektet HasleLinje i samarbeid med Höegh Eiendom. AF-selskaper har stått for svært mye av både bygg og anlegg i byutviklingsprosjektet, og direktør Matilda Vinje i AF Eiendom mener prosjektet er et godt eksempel på hvordan entreprenørkonsernet tenker eiendomsutvikling.

– Vi søker tomtemuligheter der entreprenøren er konkurransedyktig. Prosjektet som vi er på nå, hvor vi bygger 510 leiligheter, er perfekt for en stor entreprenør som AF, sier Vinje.

AF Eiendom opererer på den måten at de går sammen med andre eiendomsutviklere i prosjektene sine, og sikter på et eierskap mellom 30 og 50 prosent. Tanken er at AF kan binde opp mindre kapital i hvert enkelt prosjekt, og på den måten spre risikoen, og samtidig bringes inn eksterne utviklere med nye øyne og erfaringer. I disse partnerskapene har AF Eiendom alltid med en klausul om at AF skal kunne bygge på konkurransemessige vilkår, men det er heller ikke alltid entreprenøren når opp.

– Det er veldig skjerpende å ha med seg eksterne partnere. Selv om målet er å bruke egne entreprenører, har vi noen eksempler på at vi ikke har klart å nå de målsetningene vi hadde på entreprisekostnad med AF, selv med god involvering, forteller Vinje.

AF Gruppen har også retningslinjer som forhindrer byggenheten å ha en for stor andel av sin omsetning i prosjekter for AF Eiendom.

– Hvis man ikke får testet seg jevnlig i det åpne markedet, kan det bety svekket konkurransekraft, forklarer Vinje.

Sikkerhet i samarbeid

I 2017 investerte AF Eiendom omtrent 100 millioner kroner netto i eiendom. Eiendomsdirektør Thorbjørn Brevik i Skanska forteller at de årlige eiendomsinvesteringene varierer, men at de har en årlig målsetning på rundt 800 millioner. Brutto eiendomsinvesteringer i Veidekke i 2017 beløper seg på omtrent 950 millioner kroner.

En gevinst som er felles for alle de tre store, er sikkerheten som kommer av å jobbe med folk man kjenner godt. I tillegg kan entreprenøren involveres allerede på tomtekjøpstadiet, og eiendomsutviklerne trenger dermed ikke besitte like mye entreprenørkompetanse in-house. Som ansvarlig byggherre er det også en sikkerhet i at man kjenner entreprenørens fokus på HMS og arbeidsforhold.

– Vi kjenner entreprenøren veldig godt, og vet hva den står for. Det gir oss en trygghet å jobbe med dem, og vi vet at de har knallharde HMS-krav og gode resultater. De har også en god track-record for å levere på kvalitet og tid. Det er en stor trygghet, sier Matilda Vinje.

Thorbjørn Brevik i Skanska forteller at eiendomsutvikling og bygging i samme organisasjon kan skape nye muligheter for både utvikler og entreprenør.

– Skanskas visjon er å bygge for et bedre samfunn. Når vi er med som både utvikler og entreprenør, kan vi bygge det samfunnet etterspør, men også strekke strikken litt lengre, og vi kan ta tøffe valg. Samtidig kan entreprenøren, med sin kompetanse, avdekke både risiko og muligheter som vi ikke ser. Det er her mye av verdiskapingen skjer, forteller han.

Viktig balanse

Brevik understreker at det er viktig for Skanska å finne en god balanse mellom entreprenørdelen og eiendomsdelen hvis de skal dra maksimal nytte av hverandre.

– Vi ser på dette som en symbiose mellom to enheter med forskjellig kompetanse og ulike kunder. Entreprenøroppdragene gir oss god kontantstrøm, og da kan vi enten sette pengene i banken, eller så kan vi gjøre noe vi har kompetanse på. Vi kan ikke bli så stor som eiendomsutvikler at entreprenøren ikke har kapasitet til å bygge for oss, og vi kan ikke bli for liten til at vi ikke får utnyttet den kapasiteten vi har, sier Brevik.

Veidekke Eiendom-leder Øyvind Moen forteller at Norges største entreprenørkonsern tenker på mye av den samme måten rundt sine eiendomsinvesteringer.

– Vi har en veldig tydelig samarbeidsmodell som vi har hatt stor suksess med over tid, internt forkortet HRL, som regulerer forholdet mellom virksomhetene i våre boligprosjekter. Det mest avgjørende punktet er at entreprenør er med og avklarer risiko allerede før vi kjøper et utviklingsprosjekt. Dermed kan entreprenør allerede før kjøp av tomt avgi en målpris for entreprisen og påtar seg all gjennomføringsrisiko, mens eiendom sitter igjen med markedsrisikoen. Det gir eiendomsprosjektene en lav risikoprofil som også våre partnere ser verdien av, sier han.

Veidekke Eiendom har et mål på 15 prosents avkastning på det entreprenøroverskuddet de investerer i eiendom.

Selv om sluttoppgjørene fortsatt må forhandles frem som i alle andre prosjekter, tror de forskjellige eiendomsdirektørene at de får mindre konflikt når det er folk fra samme konsern på begge sider av bordet.

– Det blir lite krangler, ja. Det er løst allerede før vi kjøper tomten, sier Thorbjørn Brevik.