Alf Bjerckes vei 22

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Prosjektet, som er på hele 29.500 kvadratmeter, er satt opp i en totalentreprise av A Bygg Entreprenør. Bygget skal huse Motek og Ahlsell, som begge er i ferd med å installere seg i hver sin ende av det store rektangulære bygget, som er tegnet av Nordic – Office of Architecture.

Skiller seg ut

Bygget ligger like inntil Østre Aker vei på Brobekk i bydel Bjerke i Groruddalen nordøst i Oslo. Tomten ligger i et område hvor byggherre Aspelin Ramm har flere tilstøtende tomter, og er i dermed i ferd med å realisere et helt nytt område. Med utbyggingen av Alf Bjerckes vei 22 har de realisert bygg som blir lagt merke til, og som bli omtalt som Norges grønneste logistikkbygg.

Trond Erik Sveen, direktør prosjekt og utbygging i Aspelin Ramm, er helt klar på at de på forhånd bestemte seg for å løfte utbyggingen av dette logistikkbygget et hakk videre fra lignende tidligere bygg.

– Vi hadde høye målsetninger for dette bygget. Vi ønsket å tilføre noe ekstra til området samt de som skulle inn i bygget. Motek, som leier noe over halvparten av bygget, er heleid av Aspelin Ramm, og vi ønsket selvsagt å legge til rette for gode fasiliteter for selskapet og deres ansatte. Vi ville gjøre dette til mer enn et logistikkbygg, og det mener vi at vi har fått til, sier Sveen.

Han peker på selve kvaliteten og utformingen av bygget, men også på byggets grønne satsing.

– Bygget skal sertifiseres som Breeam Nor Excellent, og det er jobbet med flere grønne løsninger både i forkant og i selve gjennomføringen av prosjektet. Blant annet blir vi en av de aller første som etablerer ladere til elektriske lastebiler i denne typen bygg. Dette arbeidet pågår nå, blant annet med støtte fra Oslo kommune. Planen er at dette anlegget skal stå ferdig i oktober, legger Sveen til.

Sveen sier de engasjerte Nordic – Office of Architecture til å tegne bygget og at det etter hvert landet en samspillsprosess med A Bygg Entreprenør.

– Vi arbeidet i en samspillsfase med å bearbeide og optimalisere prosjektet og dette var en god prosess, med nyttige innspill og det ble utarbeidet gode byggbare løsninger, påpeker Sveen.

Han forteller at utbyggingen gikk bra, også gjennom koronapandemien.

– Jeg er godt fornøyd med bygget, og vi har fått et godt resultat og har oppnådd målsetningene, spesielt med det å bygge et bygg som leietakerne og arbeidstakerne er stolte av å jobbe i. Samtidig har vi klart å trekke frem et grønt fokus, sier Sveen.

– Langt mer enn et logistikk-bygg

– Dette er langt mer enn et logistikkbygg. Dette er et kombinasjonsbygg som inneholder påkostede kontorlokaler, logistikkarealer med moderne Autostore-lagring, butikk, en rekke spesialrom samt store parkeringsarealer, forteller Morten Raugstad, administrerende direktør i A Bygg Entreprenør. Ved kontraktsignering var dette selskapets tidenes største kontrakt, med en verdi på 710 millioner kroner, inklusive merverdiavgift. I etterkant har de gått inn på en større kontrakt med IKEA.

– Dette er en type prosjekt som passer oss veldig godt og hvor kan benytte vår erfaring og kunnskap rundt det å videreutvikle og bygge store logistikkbygg. Men dette bygget inneholder så mye mer, og derfor har det også vært en komplisert og innholdsrik oppgave. Vi er veldig godt fornøyde med resultatet, og at vi har kommet i mål til riktig tid, legger Raugstad til.

At det er et omfattende og krevende prosjekt, er noe prosjektleder Karl Erik Rønstad i A Bygg kan skrive under på. Rønstad har bakgrunn både som entreprenør og som byggherre, og sier dette er hans klart mest krevende prosjekt noensinne.

– På mange måter er dette noe av det mest kompliserte og innholdsrike som er bygget i Norge, mener Rønstad. Han viser til at bygget har så mange aspekter og er både innholdsrikt og stort, samtidig som man har hatt meget strenge miljøkrav.

– Ofte er det copy and paste fra tidligere gjennomførte prosjekter Det var ikke tilfelle her, slår han fast.

– Det var strenge miljøkrav i tillegg til en lang rekke ulike rom og arealer i bygget, fra enkle logistikkområder til påkostede kontorer, laboratorier for testing av avansert måleutstyr, til treningsarealer for borhammere og slagdriller samt en stor butikk og verksted, sier Rønstad.

Samspill

Arbeidet med å realisere bygget startet i 2019. Aspelin Ramm lyste først ut jobben i markedet, men tilbudene de fikk inn hadde betydelig høyere pris enn man hadde sett for seg. Dermed kom A Bygg inn i bildet høsten 2019, og de vurderte prosjektet med sin erfaring som logistikkutbygger, og dermed så de på muligheter til å redusere kostnadene.

– Vi så det lå flere muligheter for besparelser. Blant annet kunne vi kutte ganske store kostnader ved å prosjektere om store deler av lager- og logistikkdelen til et sandwichbygg som kan monteres som elementer, og ikke være et kontorbygg med standard plassbygde vegger, som det er på den øvrige delen av bygningskroppen, forteller Raugstad. Både Raugstad, Rønstad og økonomisjef Dag Straumsheim i A Bygg peker også på at det er flere andre momenter hvor de kunne gjøre justeringer slik at bygget kunne realiseres til en lavere kostnad.

A Bygg gikk enn i en samspillsfase med Aspelin Ramm høsten 2019 og de brukte tiden frem til våren 2020 for å optimalisere prosjektet, med byggestart i april 2020. Totalentreprisen ble signert samme måned. Dette skjedde midt i utbruddet av koronapandemien, og dette ble en utfordring som måtte håndteres gjennom så å si hele utbyggingsperioden.

– Med god planlegging har dette gått veldig bra, og vi har kun hatt mindre tidsforsinkelser på leveranser av noen materialer med bakgrunn i koronapandemien, men ikke noe som påvirket den totale fremdriften i prosjektet. Jeg må si jeg er imponert over hvordan våre mange leverandører og samarbeidspartnere har klart å håndtere denne utfordringen gjennom en travel byggeperiode, sier Rønstad.

Bygget ble overlevert tidlig i august.

– Overleveringen gikk fint, og prosjektet og hele prosessen er noe vi er stolte av, legger Raugstad til Nå blir det en prøvedrift av hele bygget i rundt ett år, hvor A Bygg skal være tett på i oppfølgningen.

– Har gått etter planen

Bygget har en grunnflate på 15.400 kvadratmeter, og er på fire etasjer, inkludert en stor kjeller, som blant annet omfatter tekniske anlegg og et romslig parkeringsanlegg. Det er også god plass til parkering på utsiden av bygget. Med sin grønne profil har byggherren valgt å etablere hele 87 elbilladere, i tillegg til åtte lastebilladere. Det er også god plass til sykkelparkering. Dekkene rundt bygget består i hovedsak av permeabel belegningsstein.

Står på peler

Prosjektleder Rønstad forteller at tomteforholdene var greie. Det stod tidligere et bygg på tomten som ble revet før A Bygg kom inn.

Tomten skråner ned mot øst, i enden hvor Motek er lokalisert.

– Det var noe forurensede masser som måtte frakts bort, men tomteforholdene var gode. Bygget er fundamentert på betongpeler og stålkjernepeler. Kjelleren er bygget i kombinasjon av plasstøpte konstruksjoner og con-form elementer, mens råbygget består av en stålkonstruksjon og betongelementer, sier Rønstad. Fasaden består av hengende fasadeelementer i stål. På utsiden av fasaden har arkitekten gjort et iøynefallende grep med bruk av lameller som er gullfarget og som skifter farge etter lysforholdene. Dette gir bygget en egen karakteristikk som skiller seg ut fra andre bygg av denne typen.

– Aspelin Ramm har hele veien ønsket å bygge et kvalitetsbygg som skal passe inn i omgivelsene og gi området noe ekstra. Det store bygget ligger nokså sentralt i Oslo, og da må det ha en utforming som både naboer og øvrige kan sette pris på, sier Straumsheim.

Grønt tak

Det er også lagt store ressurser i takkonstruksjonen. Hele taket er grønt, med sedum og blomsterenger, som i tillegg til biomangfold vil fungere som vannfordrøyningsanlegg. Det er også montert cirka 3.000 kvadratmeter solceller på taket, som på gode dager kan forsyne hele bygget med strøm. Den kontinuerlige strømproduksjonen vises i velkomstsonene hos leietakere, og Rønstad sier at anlegget fungerer bra.

På taket er det også etablert ulike apparater samt store gang-arealer de ansatte kan benytte. På vest- og østsiden er det store takterrasser som kan brukes av leietakerne, hvor det er også satt opp flere pergolaer. Taket brukes i tillegg til oppsamling av overvann til vanning av grøntområdene. Det skal også etableres bikuber på taket.

– Det er utvilsomt lagt ned store ressurser i taket. Dette har vært viktig både for profilen til leie-takerne, men også for miljøsertifiseringen, sier Raugstad. SOLA landskapsarkitektur har vært landskapsarkitekt for prosjektet.

Andre miljøforhold som har vært prioritert i prosjektet er gjenbruk av byggematerialer.

Aspelin Ramm har vært klar på at dette skal bli et miljøbygg, og målet har vært at dette skal bli Norges grønneste logistikkbygg. Prosjektet blir sertifisert som Breeam Nor Excellent og i energiklasse A.

Trang tomt

A Bygg måtte klare seg med en ganske trang byggetomt på et såpass stort prosjekt, med en høytrafikkert vei på den ene siden og andre nærliggende naboer på de andre sidene.

– Det var en omfattende logistikkjobb med mange daglige leveranser, men med god planlegging har dette gått fint og som planlagt. Entreprenørene og leverandørene har gjort en meget god jobb, og vi kom i mål som vi skulle. Vi er også meget godt fornøyde med resultatet, og hvordan prosjektet er blitt. Det har vært en krevende oppgave, men vi har hele veien hatt et tett og godt samarbeid med byggherren, noe som har vært avgjørende, legger Raugstad til.

Bygget ble overlevert i august, men det skal også gjennom ett år med prøvedrift.

– Det er et teknisk komplisert bygg, men det aller meste er nå oppe og går som det skal, legger Raugstad til.

Motek er allerede på plass med sin organisasjon og butikken er åpnet, og snart skal hele logistikk- og lagersystemet være oppe og gå. Motek har lagt hovedkontoret sitt hit og samlokaliserer store deler av sin organisasjon i det nye bygget, som ligger i samme område som det tidligere hovedkontoret.

Trond Erik Sveen i Aspelin Ramm forteller at snart skal også Ahlsell flytte inn med sitt lager, et eget proffsenter og de skal etablere det norske hovedkontoret i bygget. De har også fått påvirket ulike valg i utbyggingspressen. Motek var på plass som leietaker før byggestart, og Ahlsell om også inn i en tidlig del av prosessen.

Samlet vil rundt 400 personer arbeide i bygget.

Det var også mange personer involvert i byggingen av prosjektet.

– Vi hadde rundt 180 personer på topp inne på byggeplassen, påpeker prosjektlederen, som også er fornøyd med at man ikke hadde noen alvorlige HMS-hendelser i utbyggingen.