Østensjøenga

Moduler produsert i Estland ble raskt og effektivt til 24 populære rekkehus i hellinga ned mot Østensjøvannet.

Utbygger er Rugen Eiendom, som kjøpte den 7.000 kvm store tomta av Oslo kommune i 2004. Utviklingen med myndighetsavklaringer startet omgående. Uheldigvis sammenfalt salgstidspunktet med finanskrisen, så de allerede solgte kontraktene ble annullert. Da optimismen igjen var tilbake i markedet gikk salget svært godt – prosjektet har vært utsolgt siden nyttårsskiftet. Østensjøenga ligger i kort avstand til forretninger og kommunikasjon, men også til friluftsområdene i Østmarka.

Bak Rugen Eiendom står Stor-Oslo Invest, Gunnar Solheim fra SJ Arkitekter og Ruud Entreprenør 1. Prosjektutvikling og -ledelse har Stor-Oslo Prosjekt hatt ansvaret for.

Bølerbekken
Da boligfeltet skulle utvikles manglet det ikke på skepsis fra naturvernerne. Feltet er nærmeste nabo til Bølerbekken, som renner ut i Østensjøvannet, der det er et rikt biologisk mangfold. Et av flere tiltak var dieseltankene som var spesielt sertifiserte og hadde dobbel bunn. Sårbarheten til bekken medførte også krav om at bygningsmassen ikke skulle ligge nærmere enn 40 meter og parkering og atkomstveier ikke nærmere enn 20 meter fra Bølerbekken.

Det ble derfor lagt mye arbeid og store ressurser i å hindre avrenning til den viktige tilførselsbekken til naturreservatet. Terrenget er arrondert til en formålstjenlig form, slik at overvannet fra tak og harde flater legges i fall og slik avledes vekk fra bekken.

– Hovedfokus i byggeperioden i forhold til miljøet har vært å unngå forurensing av Bølerbekken. Ansvarlige etater i Oslo kommune har, uavhengig av vår virksomhet, hatt ukentlige kontroller av bekken. Prosjektet er gjennomført uten en eneste episode av forurensing til bekken. Vi lot også Norconsult utarbeide en risiko og sårbarhetsanalyse før oppstart, sier prosjektleder og partner i Stor-Oslo Prosjekt, Geir Johnsen.

Moduler fra Estland
Det ble på et tidlig tidspunkt besluttet at rekkehusene skulle prosjekteres for modulbygging. En av flere fordeler med industriell husproduksjon er at modulene produseres i et kontrollert miljø. Flere norske produsenter var en tid aktuelle. Men etter gode referanser, fra blant andre Selvaagbygg, ble det estiske firmaet Kodumaja valgt. Kodumaja har Norge som sitt hovedmarked, og hittil er ca. 2.100 boenheter levert i Norge.

– Vi var på flere besøk på fabrikken og det overbeviste oss om at dette var en seriøs bedrift. Kodumaja bruker kjente internasjonale produkter på parkett, isolasjon og vindtetting. Det som overrasket oss allikevel mest var at de brukte mange norske produkter: både vinduer, dører, varmtvannsberedere og panelovner er fra Norge. Kodumaja er også valgt som totalentreprenør for alle arbeider over grunnmur, mens grunn- og betongarbeidene er utført av Ruud Entreprenør 1, sier Johnsen. 

Loftstue
Halvparten av rekkehusene er på 117 kvm og resten på 142 kvm. Den typiske innflytter er småbarnsfamilier som både får bilfrie og barnevennlige utearealer. Alle leilighetene har tre etasjer. De største leilighetene i de to nedre rekkene har en stor kjelleretasje, også med bad. De to øvre rekkene har en loftstue med romslige takterrasser på begge sider. Herfra har man også ypperlig vestvendt utsikt mot Østensjøvannet. Fra inngangssiden og ut fra stuen får leilighetene private hageparseller. Parkeringskjelleren ligger under de to øvre rekkene.

Tørt, raskt og fleksibelt
Fabrikkproduserte moduler går etter hvert fra rigide standardstørrelser til en mer kundeorientert fleksibilitet, der også prosjektgjennomføringen er vesentlig mer tilpasset den enkelte kundes krav. Kodumajas ytre maksimumsmål på modulene har en bredde på inntil 5,3 meter og lengde inntil 14,5 meter. De forseglede modulene som ankom dette prosjektet manglet lite på å være fullstendig ferdige. All innendørs finish er på plass; parkett, fliser, sanitærutstyr, samt rør- og kabelsystemer. Til og med deler av innvendige trapper er på plass. I tillegg til en innendørs produksjon i et tørt klima, går monteringen på ankomststedet svært raskt. Modulene heises på plass på de ferdig støpte fundamentene.

Moduler for fremtiden
– Som arkitekt må man nok være noe villig til å tenke annerledes, meg jeg opplever allikevel ikke at industriell produksjon utfordrer den faglige integriteten. Det synes klart at en produksjon uavhengig av vær og vind gir mange fordeler, ikke minst med tanke på det ferdige produktet. Utfordringen er, og vil trolig også i fremtiden være av transportmessig karakter, sier Svein Jacobsen i SJ arkitekter.

– Moduler har vi erfaring med fra andre prosjekter tidligere. Men dette er den beste erfaringen så langt. Kodumaja har en svært profesjonell organisasjon som tenker langsiktig. Ikke minst evner de å ta innover seg våre behov og krav, sier Johnsen.

– Rekkehusene er i energiklasse C, men de er svært godt isolerte og med gode vinduer. Varmeveksleren gir 75 prosent i retur, og jeg blir ikke overrasket dersom de endelige målingene skulle vise at boligene tilfredsstiller energiklasse B, avslutter Johnsen.

Tekst og foto: Trond Joelson