Hoffsveien 4, Oslo

Til nå har de nyeste næringsbyggene for det meste vært sentrert rundt nedre del av Skøyen. Hoffsveien 4 endrer på det, og får Rambøll Norge som ny leietaker.

− Dette er et område som er under forandring, og som sakte men sikkert vil forskjønnes. Det er noen store knutepunkter i Oslo, dette er ett av dem. Det skal vanskelig gjøres å skaffe tomter som ligger mer sentralt, utenom de som ligger midt i sentrum, sier prosjektdirektør Dag Svendsen i Eiendomsspar.

Hjørnetomta som ligger inntil trikkelinjen på Hoff huset tidligere Thrane Steens bilvirksomhet. Det nye bygget på åtte etasjer avrunder hjørnet mot trikkestasjonen på Hoff. Den elegante glassfasaden vil bidra med en ny identitet i området, og initierer en oppgradering av bygningsmassen også på denne delen av Skøyen. Hoffsveien 4 er bygget helt inn-til eiendomsgrensene, inklusive gangarealene rundt er derfor eiendommen nå fullt utviklet.

Eiendommen eies av Thrane Steen Eiendom og Eiendomsspar, men bygget er utviklet, prosjektert og gjennomføret i regi av Eiendomsspar. Arkitekt er Arcasa og gjennom forhandlinger ble AF-Gruppen Norge engasjert som totalentreprenør.

− Vi er mye lykkeligere nå som vi har fått seriøse leietakere enn vi var for ett år siden. Byggingen ble satt i gang på spekk, det var jo en risiko helt på tampen før finanskrisen satte inn. I våres inngikk vi en leieavtale med Rambøll Norge om halvparten av arealet. Siden den gang har de inngått avtale om to etasjer til, slik at de nå har nesten hele bygget. Litt av Eiendsomsspars tanke er å se nytten av å investere i estetikken i et bygg. Attraksjonen som da skapes gjør det attraktivt for fremtidige leietakere. Rambøll Norge vil jo nå få en flott profilering her, sier Svendsen.

Når Rambøll Norge flytter inn i andre, samt fjerde til åttende etasje, så har de på forhånd skaffet seg et godt kjennskap til byggets kvaliteter. Før de var på plass som leietakere, hadde Rambøll Norge rådgiverrollene på ventilasjon, brannsikring og byggeteknikk.

Eierskap
− Litt av utfordringen er å kunne identifisere problemstedene i god tid før vi begynner. Som regel er det to eller tre vesentlige elementer som vil avgjøre om en vil lykkes eller ikke. De må løses i god tid før en begynner. Nøkkelen er å legge en grundig jobb i selve kontrakten og følge tråden videre i prosjekteringen og utførelsen. Vi har vært heldige her på Hoffsveien. Både driftsfolkene, prosjekteringsleder og meg selv har kalkulert jobben og hatt alle kontraktsforhandlingene med underentreprenørene. Man får det inn under huden, noe som gir et eierskap til prosjektering og innkjøp og som man igjen kan ta med seg inn i byggefasen, sier AF-Gruppens prosjektleder Trond Karlsen. AF-Gruppen har i egen regi utført alt tømrer- og betongarbeider, i hovedsak de plasstøpte konstruksjonene i grunnen.

Oppstarten med grunnarbeidet var i begynnelsen av august 2008. Med et forholdsvis lite fotavtrykk på bygget, måtte det kompenseres ved å gå to etasjer ned.

Grunnforholdene i denne delen av hovedstaden er svært krevende, og medførte spunting, 160 kalkpeler på 15 meters lengde og seksjonsvis utgraving med seks meter av gangen. Stålkjernepelene måtte fra 50 til 73 meter ned til fjell, i de to parkeringsetasjene er det vanntett støp.

− Sammen med vår georådgiver Hans Petter Jensen kom vi fram til at innvendig avstivning i underetasjene måtte benyttes. Det er ikke så ofte det gjøres, og første gang jeg har vært med på. Sannsynligvis vil det bli benyttet mer og mer i utbygginger i bykjerneområdene. Hele grunnarbeidet tok 12 måneder, sier Karlsen.

Bygget har en særegen form, to deler ligger i vifteform over hverandre, der den øverste er litt trukket tilbake. Arcasa har tegnet et moderne forretningsbygg som gir en spennende skulpturell form med sammensatte elementer av glass og marmor i uttrykket.

Marmor fra Spania

Men det var ikke slik fasaden opprinnelig var planlagt. Det var lenge prosjektert store, hvite betongelementer som skulle gi noe av den samme effekten.

− Det var lenge den første utfordringen i prosjekteringen: hvordan vi skulle ivareta logistikken og HMS-aspektet når betongelementer på 1,8 x 7,5 meter skulle heises inn og monteres, forklarer Karlsen. Valget falt i stedet på prikkhamrede, horisontale marmorplater fra Spania. detter ble gjort i nært samarbeid med Eiendomsspar og Arcasa Arkitekter. For å få festet elementene som marmoren skulle settes fast i, ble det sveiset på stålsøyler på dekkeforkanten.

Det ble stilt store krav både til nøyaktigheten på innmålingsarbeidet – avviket var null – men også til sveisearbeidet som fulgte. Ved første øyekast ser det ut som om marmorsteinene også er krumme og følger fasadene, men fasaden er derimot fasettert.

Byggets materialitet gir en sterk kontrast mellom hvit marmor, sort granitt og deler av glasset som oppleves som blåsvart.

Hovedinngangen ligger på velkomsttorget foran bygget, og lar oss slippe inn i den spennende steinsatte vestibylen innenfor. Lobbyen er et sirkulært rom over to etasjer som også knyttes opp til kantina. Integrert lyssetting langs den buede veggen og i lamper i himling bidrar til et spennende førstemøte med interiøret.

Også i lobby og i trappehuset er det valgte samme type marmorstein, mens det er valnøtt i gulvet i kantina.

Vifteformen som smaler av i bakkant av bygget gir rom for spennende kontorløsninger, og muligheter for effektive innredninger med arbeidsplasser i fellesskap. På taket av sjuende etasje blir det takterrasse med god utsikt. I første etasje er det over 1.100 kvm næringsarealer som ennå ikke er utleid. Med tanke

på den fremtidige utbyggingen i området, vil disse arealene nok falle i smak for visse typer virksomheter.

− Jo, her jobber vi nå intenst med å skaffe leietakere. Beliggenheten tatt i betraktning vil lokalene passe perfekt for serverings- eller spisesteder, bekrefter Svendsen.

Samarbeidspartnere
– Ved å ta samarbeidspartnere og ue-er med i dialogene, bidrar vi til å gjøre dem gode. Her har vi hatt gode, dyktige ue-er med i prosjektet. De er gamle kjente, som vi vet kan levere den kvaliteten vi er blitt enige om til riktig tid. Å bygge er jo egentlig ikke så vanskelig. Utfordringen er å få mennesker til å fungere sammen, skape glede og motivasjon, slik at man kan nå de målene som forventes av Eiendomsspar og av AF-Gruppen, sier Karlsen.

Tekst og foto: Trond Joelson