Innlegg: Nye avklaringer fra tingretten om funksjonskrav til parkeringsplasser

I all hovedsak har sakene omhandlet mangelskrav fra boligkjøpere knyttet til parkeringsplassenes funksjonalitet, herunder krav til bredde og manøvreringsareal, gjerne med korresponderende regresskrav fra utbyggere til entreprenører, rådgivere og arkitekter.

Domstolene har tidligere gått langt i å tillegge anvisningene fra SINTEF Byggforskserien avgjørende betydning for funksjonalitetsvurderingen, og har i flere tilfeller gitt boligkjøperne medhold. I en nylig avsagt dom fra Søndre Østfold tingrett er det imidlertid utbygger som har vunnet frem. Saken ble primært avgjort på bakgrunn av reklamasjonsreglene, men retten vurderer også parkeringsplassenes funksjonalitet. Slik vi leser dommen gir den et noe mer nyansert bilde av funksjonalitetskravet og anvisningene fra Byggforskserien, sammenlignet med tidligere rettspraksis.

Dommen er per dags dato ikke rettskraftig, men den er likevel av interesse for både utbyggere, arkitekter rådgivere og entreprenører.

Reklamasjonsvurderingen
Boligkjøperne krevde prisavslag og erstatning på grunnlag av mangel ved 33 av sameiets 62 parkeringsplasser samt ved bodene i garasjeanlegget. Spørsmålet i saken var om boligkjøperne hadde reklamert «innen rimelig tid» etter at de oppdaget eller burde oppdaget mangelen, jf. bustadoppføringslova § 14 tredje ledd.

Parkeringsplassene ble befart og overtatt av boligkjøperne i løpet av februar 2021. Reklamasjonen ble imidlertid først fremsatt den 20. september 2021, altså 7 måneder etter overtakelsen. Bakgrunnen for boligkjøpernes reklamasjon var at ett av styremedlemmene i sameiet tilfeldigvis hadde kommet over en avisartikkel om en lagmannsrettsdom, som gjaldt krav til parkeringsplasser.

Etter rettens syn var det reklamert for sent. Retten påpeker at det er oppdagelse av mangelen som utløser reklamasjonsfristen, og ikke ervervelse av kunnskap om rettstilstanden. Hvorvidt parkeringsplassene er egnet til sin funksjon er noe boligkjøperne vil kunne oppdage kort tid etter at plassene ble tatt i bruk. I denne saken var det altså ikke snakk om en såkalt skjult mangel.

Det sentrale er hvordan parkeringsplassene oppleves i det daglige. Hvis parkeringsplassene var vanskelig å bruke, burde det etter retten syn «ringe en bjelle» hos boligkjøperne. Vår erfaring er at mediafokuset særlig de siste årene rundt parkeringsplasser har medført at flere boligkjøpere har valgt å reklamere over trange parkeringsplasser. I lys av rettens vurdering bør en være særlig oppmerksom på spørsmålet om kjøpernes overholdelse av reklamasjonsfristen i disse tilfellene.

Funksjonalitetsvurderingen
Retten vurderte også hvorvidt utbygger hadde oppdrått grovt uaktsomt, slik at reklamasjonsreglene ikke ville gjelde. Etter vår vurdering er denne delen av dommen også av interesse, da den i noe grad distansere seg fra tidligere lagmannsrettspraksis, herunder LE-2020-66633.

Parkeringsplassene hadde en netto bredde på 2,4 m og manøvreringsareal på 6,5 m.

Overordnet uttaler retten at anvisningene i Byggforskserien er av veiledende karakter, og at brudd på disse anbefalingene ikke nødvendigvis innebærer en kjøpsrettslig mangel. Som retten fremhever, er det sentrale vurderingstema hvilke ytelser boligkjøperne med rimelighet kan forvente, basert på kontraktsopplysningene. Hvis det eksempelvis er tatt forbehold i salgsopplysningene om parkeringsplassenes størrelse vil dette inngå i mangelvurderingen.

I denne konkrete saken inneholdt salgsopplysningene ingen opplysninger om parkeringsplassenes bredde eller størrelse. Avgjørende for vurderingen er derfor funksjonskravet i TEK 17 § 8-1. Ved tolkingen av funksjonskravet viser retten til de anbefalingene som gjaldt på prosjekteringstidspunktet. Slik vi leser dommen, kan boligkjøperne altså ikke vise til eventuelle anbefalinger eller normer som måtte ha kommet etter prosjekteringstidspunktet. Uttalelsen er av interesse da SINTEF Byggforsk per dags dato arbeider med en revidert utgave av Byggforskserien for parkeringsplasser.

Med henvisning til Statens vegvesens håndbok N100 og Direktoratet for byggekvalitets prosjekteringsverktøy, legger retten til grunn at en bredde på 2,4 m, lengde på 5 m og manøvreringsareal på 6,5 m er tilstrekkelig for å innfri kravet til funksjonalitet. Det legges særlig vekt på at boligkjøperne er faste brukere av parkeringsplassene.

Særlig interessant er også rettens vurdering knyttet til plasseringen av søyler i parkeringsanlegget. Det har tidligere vært en oppfatning om at søyler ved siden av en p-plass nærmest automatisk innebærer et breddetillegg. Etter rettens syn er dette ikke et korrekt utgangspunkt:

«Søyler og veggskiver står utenfor arealene til de oppmålte plassene, slik at bredden på 2,4 m er netto, og kommer heller ikke i konflikt med bildører til dimensjonerende kjøretøy. Dette har også sakkyndig vitne Gjermund Holøyen fra Sintef lagt til grunn i sin forklaring, der han fraviker sitt notat på dette punktet.

På grunn av søylenes/ veggskivenes plassering er det verken krav om tillegg for å kompensere deres bredde (søyletillegg) eller krav om 2,8 m brede plasser som følge av vegg som hindrer døråpning.»

Som det siterte viser har retten en mer nyansert tilnærming til plassering av søyler, og hvorvidt dette innebærer et breddetillegg, enn det som fremgår av flere tidligere rettsavgjørelser. Så fremt søylene står utenfor de oppmålte plassene og ikke kommer i konflikt med bruk av bildører, er det etter vurderingen fra Søndre Østfold tingrett ikke nødvendig med et såkalt breddetillegg.

Retten konkluderte med at parkeringsplassene var funksjonelle, og at utbygger ikke hadde opptrådt grovt uaktsomt.

I lys av dommen er det viktig å påpeke at TEK17 § 8-1 kun oppstiller et funksjonskrav. Eventuelle bransjestandarder og anbefalinger vil kunne belyse hva som ligger i funksjonskravet. Likevel er det til syvende og sist parkeringsplassenes funksjonalitet som er avgjørende, og ikke hvorvidt det er avvik fra gjeldende bransjestandarder og anbefalinger. Funksjonalitetskravet kan blant annet også dokumenteres ved bruk av analyse, jf. TEK17 § 2-2 annet ledd bokstav b.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.