Blå himmel over Bjørvika

Paul E Lødøen

Av de sentrale utbyggerne i dette området av hovedstaden er også Oslo S Utvikling AS (OSU).

- Ja, her råder optimismen, sier adm. direktør Paul E. Lødøen som er en av mange tidligere entreprenørledere som nå er blitt byggherre i dette området. Og det er ikke tvil om at Lødøen trives i sin nye rolle. Bjørvika er et enormt prosjekt, og det er ikke tvil om at det er dette som blir Oslos hjerte når det står fullt utbygget om noen år. Utfordringen blir å få denne nye bydelen til å leve i 24-timer. Derfor trengs det en riktig miks av næringsbygg som kontorer og restauranter, og av boliger, parker og flotte uteområder. OSU skal bygge ca.350 000 kvadratmeter over bakken og ca.100 000 kvadratmeter under bakken. Totalt skal dette selskapet alene investere for nærmere 15 - 20 milliarder kroner de nærmeste årene i Barcode-prosjektet eller Operakvarteret som det nå kalles, og i de øvrige områdene som OSU disponerer i Bjørvika.

Hva som til slutt blir investert i området vet ingen - men det forundrer ikke oss i Byggeindustrien om det blir lagt ned både 35 - 50 milliarder kroner. Da har vi også regnet med Operaen, senketunnelen og en del av de bygg som allerede er kommet opp. Totalt ca.900 000 kvadratmeter skal bygges ut i området.

Lang vei
Planleggingen og utviklingen av Bjørvika har tatt lang tid. Deler av prosjektet ble forsinket i halvannet år på grunn omregulering, da man ønsket å bygge slik at byen bak Bjørvika også skulle få sin del av Oslofjorden. Men dette utløste en enorm debatt både blant politikere og andre. Prosjektet ble redusert med 10 000 kvadratmeter.

Ellers er det foretatt en stor arkeologisk utgraving i det som tidligere var havbunn. En rekke skip er funnet, og det er meningen at ett eller flere av disse skipene skal restaureres, og stilles ut i et av byggen. I gamle dager lå en rekke sagbruk langs elvene som munner ut i Bjørvika, og det gjør at det ligger et fire meter tykt lag med sagmugg på bunnen. Det hemmer ikke utbyggingen i og med at alle byggene blir pelet. Det er fra 25 - 45 meter ned til fast fjell.

Solide utbyggere
Oslo S Utvikling AS eies av tre andre eiendomsselskaper med en tredjedel hver. Det er Rom Eiendom, Linstow og Entra Eiendom. OSU er på sin side deleier i Bjørvika Utvikling AS og Bjørvika Infrastruktur AS med 34 prosent. Resten eies av Hav Eiendom AS (Oslo Havnevesens eiendomsselskap). Vi har solide eiere i ryggen. Men vi er et selvstendig selskap som også kan konkurrere med eierne når det passer seg slik, sier Lødøen som leder et selskap som så langt teller åtte personer i administrasjonen. Det bevisthet rundt en relativt slank organisasjon, da vi har en policy om i relativt stor grad å kompansere med innleid fagekspertise.

Det meste er leid ut
- Vi har leid ut og inngått kontrakter på alt av næringsbygg, med unntak av ett kontorbygg på ca. 17000 kvadratmeter, opplyser Lødøen.Foreløpig har vi heller ikke igangsatt utleie av handels- og serveringsarealene som etter hvert blir bygget.

- Vi har allerede 53 boliger under bygging, men vi har ikke bestemt når vi starter byggingen av resten av boligene, sier Lødøen som mener at dette blir det beste området i Oslo man kan bo og jobbe i. Vi regner med at i denne nye bydelen vil det etter hvert arbeide 20 000 mennesker,samt at det vil bo mennesker i de til sammen 5000 boligene som på sikt skal bygges i området, sier han. Interessen for området bare øker. Dette vil være Norges største kommunikasjonsknutepunkt. Allerede nå reiser det ca. 150 000 mennesker via Oslo S daglig. Om 10 - 15 år regner man med at dette tallet vil stige til 300 000 mennesker hver dag. De som kommer med tog, buss,bane vil ha gangavstand til alle arbeidsplassene i Bjørvika.

Byggherrestyrte entrepriser
Totalt skal OSU AS bygge rundt 200.000 kvadratmeter BTA eiendomsmasse i Operakvarteret. Av dette er 160.000 kvadratmeter næringseiendom, mens det øvrige består av handels- og serveringsarealer og 450 boliger. Dette fordeler seg på 15 bygg.

- Finanskrisen kan virke skremmende, og den påvirker selvsagt også oss, men ikke i alt for stor grad. På mange måter er dette en utfordring, men vi ser også at vi har fordeler av det som, nå har skjedd.

Utbyggingskostnadene vil kunne bli lavere - og jeg tror også at vi kan få bygg med bedre kvaliteter.

- Mange er kanskje forundret over at vi som "gamle" entreprenører har valgt byggherrestyrte entrepriser. Det er flere årsaker til det, men jeg kan ikke underslå at interessen fra de store entreprenørene var heller laber da vi startet opp med denne utbyggingen for 3-4 år siden. Nå er det nok mange som angrer seg for at de ikke tok utfordringen. Hva som skjer i fortsettelsen stårigjen å se. Han understreker også at det legges betydelig vekt på å bygge energi- og mijøvennlig i alle OSU prosjektene, slik at det er særdeles spennende oppgaver for både prosjekterende og utførende.

Tidenes eiendomskontrakt
Like før like før sommerferien i fjor undertegnet vi tidenes leiekontrakt med DnBnor som skal flytte store deler av bankvirksomheten sin til Bjørvika. Totalt skal banken ha kontorer i tre bygg for ferdigstilles i perioden 2012 - 2014. Totalt gjelder denne leiekontrakten 80 000 kvadratmeter, og DnBNOR vil ha ca. 5000 ansatte i Bjørvika om noen år.

Ellers har alle planlagte bygg bortsett fra ett fått leietakere. Det bygget som så langt ikke er leiet ut er tegnet av Snøhetta og er blitt kalt Isfjellet. Dette blir et spektakulært bygg. Interessen for å flytte til Bjørvika er stor, og når folk flest skjønner hvilket fantastisk område dette blir, vil pågangen øke ytterligere.

- Boligmarkedet i Oslo har som mange andre steder vært rystet av finanskrisen og bankenes manglende evne og vilje til å låne ut penger. Men vi vet at det allerede er et stort behov for boliger i Oslo, og med den tilflytting som skjer til byen blir ikke dette behovet mindre. Når finansene kommer mer i det normale, vil vi nok fort bli utsolgt når det gjelder boliger, mener han.

Sydlandsk stemning
Det eneste som er beklagelig, er at området burde vært utnyttet bedre. Hele reguleringsplanen for Bjørvika er på 800 mål og har en utnyttelsesgrad på 135 prosent. På Aker Brygge er til sammenligning rundt 300 prosent av arealet utnyttet.

- Bare 40 prosent av arealet i Bjørvika skal bygges ut. Ellers blir det 40 prosent parker og allmenninger, mens resten blir gater og plasser. Langs alle kaifronter skal det bygges en gang- og sykkelvei. Denne havnepromenaden blir 10 - 15 km lang fra Sydhavna i øst til Frognerkilen i vest. Dette kommer til å bli en attraksjon. Det samme blir Dronning Aufemias gate som går gjennom området som en bred avenue. Det får nok tankene til Paris og Champs Élyséeeys. De mange kafeer og restauranter i gateplan vil også skape en nærmest sydlandsk stemning.