Wexels Plass

Sentrumstomme gater trenger sårt bebyggelse og boliger. Wexels Plass har tilført Oslo begge deler.

Kvartalet mellom Lakkegata, Herslebsgate og Heimdalsgata har tatt et kvantesprang i utvikling. Fra å huse parkeringsplass, brakkland og noe utdatert småindustri, spiller kvartalet nå en viktig rolle med sine 284 leiligheter fordelt på seks bygg. I skjæringspunktet mellom Grünerløkka, Tøyen og Grønland er byen tatt tilbake som boligområde.

Investorer
Planene for denne tomta har vært mange. Lenge så det ut til at Oslo kommunes etater skulle etablere seg der.

Da kommunen i 2002 solgte eiendommen, syndikerte Fearnley Finans en investorgruppe (Knut Bunde, Brødrene Jensen og Stor-Oslo Eiendom m. fl.) og dannet Wexels Plass AS. Stor-Oslo Prosjekt ble foretrukket for å utvikle boligprosjektet. Tre anerkjente arkitektkontorer ble invitert til å levere hvert sitt forslag og investorenes jury valgte forslaget til Heggelund & Koxvold AS arkitekter MNAL, noe Plan og Bygningsetaten bifalte.

– Politikerne gjorde et riktig grep når de vedtok Kommunedelplan for indre by hvor målsetningen er fortetting i knutepunkter og sentrale områder. Skal man la parker og markagrense være i fred, må sentrale eiendommer med dårlig utnyttelse og uhensiktsmessig transformeres til boliger. Det tvinger fram en kreativitet både hos kommunens etater og hos oss eiendomsutviklere til å se muligheter i de eiendommene som ligger der. De har jo også all infrastruktur lett tilgjengelig, og det er både samfunnsøkonomisk og miljømessig riktig å utnytte det potensialet som, ligger i slike eiendommer, sier Geir Johnsen, prosjektleder hos Stor-Oslo Prosjekt.

Brunosten og Luser’n
Det er én reguleringsplan for hele området. Den innbefatter også Herslebsgate 19, høyblokka som på folkemunne kalles «Brunosten», og som nå ligger inne i kvartalet. Byggene er plassert i en kvartalsstruktur som i de eksisterende nabokvartalene. Naboeiendommen i øst innbefatter den bevaringsverdige stallen som i en periode fra 1914 var Christiania Avlusningsanstalt.

I dag leier Frelsesarmeen bygningen. «Luser’n» har en viktig sosialhistorisk rolle i områdets historie og arbeiderliv, og er blitt behandlet med respekt. Byggherre gjorde et teknisk bytte i forbindelse med nybyggets avstand som var mindre enn de åtte foreskrevne meter. Luser’n ble fullsprinklet, mot at Wexels Plass kunne ha åpningsbare vinduer og dører i fasaden mot denne bygningen.

– Vi har hatt en svært bra forundersøkelse av NGI, som tok analyseprøver av hele området. Ikke bare for å fastslå hva som eventuelt var forurenset, men også for å ta prøver av overflatevann i byggegropa. Et sedimenteringsanlegg er etablert, prøver derfra måtte dokumentere mengde og renhet, forteller prosjekteringsleder hos BundeBygg, Nils Hope.

Grunn og logistikk
Osloleire med forurenset byggmasse ned til 2 - 3 meter måtte uttransporteres. I alt ble det tatt ut 11.000 tonn forurensede masser og over 13.000 tonn rene masser.

Som vanlig på eldre tomter forekom uforutsette rør, kabler og enkelte gamle gassrør. Kontroll av rystelser ble målt og videoregistrert med tanke på den omfattende spuntingen mot nabobygningene, men ingen setninger ble registrert. Under hele området er det gravd ut parkeringsanlegg i to plan med innkjøring fra Heimdalsgata. Byggene er delt i to byggetrinn, og alle bygg er fundamentert med stålkjernepeler til fjell. Bæresystemet er i betong, med betongdekke og med plattendekker i etasjeskillere. Høyden på byggene varierer fra seks til åtte etasjer.

I en hektisk periode på seks måneder var det parallellproduksjon mellom byggetrinn 1 og 2. Dette var en hektisk periode, der alt fra jernbindere til parkettleggere slåss om plassen.

Logistikken til byggeplassen var ikke på entreprenørenes side. Heimdalsgata var stengt for gjennomkjøring, alt som ble transportert inn måtte ut samme vei. Trafikkbildet utgjøres i dag av blant annet riksveier på to sider av kvartalet. I forbindelse med Bjørvikatunnelen foreligger det konkrete planer om å gjøre flere av de mest trafikkerte vegene om til internveger, som vil være et stort pluss for området.

Det er gjort en rekke støytiltak mot Lakkegata. Bygget har en tung fasade kun med innslag av beslag, og i himlinger på balkongene er det montert akustisk spilehimling for å redusere lyd. Fasadene er brukket opp med to farger på teglen og to farger på beslagene.

Om materialvalg
– Utbygger var svært bevisst på kvalitet i materialvalgene. De skal holde i mange, mange tiår. Dårlige materialer forårsaker dårlig renommé senere i tid, på grunn av et konstant vedlikehold. Det er alltid en uønsket kostnad, sier arkitekt hos Heggelund & Koxvold arkitekter, Peter Wigglesworth.

– Jo, vi har tegnet et kvartal, men i motsetning til andre kvartalsbebyggelser er dette åpent. Lyset slippes gjennom konstruksjonen. Derfor var vi også opptatt av å bruke så lyse materialer som mulig. Solen skulle utnyttes to ganger, ved at den reflekterte tilbake fra lyse materialer.

Leilighetene varierer i størrelse, fra 2-roms på 36 kvm til 4-roms på 106 kvm. Samtlige leveres med integrert telefoni, internett og TV med muligheter for lagring. Dette innebærer også en komfortabel løsning der videokameraets bilder ved inngangen kan vises på TV-skjermen, og inngangsdøren kan åpnes med fjernkontroll. Oppvarmingen skjer med fjernvarme i radiatorer.

Med få unntak har alle leiligheter balkonger eller terrasser, foruten tilgang til byggenes store, felles takterrasser med en fantastisk utsikt over byen. Inne i gårdsrommene er det kombinasjoner av plener, stier og store brostein som lå på eiendommen før byggestart og som er gjenbrukt.

Fornøyde kjøpere
Byggherre avholdt seminar for funksjonærer som skulle fronte sluttbrukerne i overtakelsesprosessen. Stikkordet er kommunikasjon, der vissheten om felles interesser for å finne feil og mangler gjelder både for byggherre og brukere. Tilvalgene har vært mulig å registrere på prosjektets hjemmeside, i tillegg til muligheten for å ta kontakt direkte med en tilvalgskonsulent.

– Vi er svært bevisst på at de som flytter inn i prosjektet er våre beste ambassadører, og våre beste selgere. En god investering er å gjøre jobben riktig første gang. Derfor er det stort fokus på å levere med null feil, det betyr at vi kan konsentrere oss om neste overtakelse, sier Geir Johnsen.

– Kundetilfredshetsundersøkelsen, som kundene ble invitert til å være med på, er utarbeidet og gjennomført av Prognosesenteret. Den viser at over 80 prosent sier seg fornøyd med overtakelsesprosessen og av det arbeidet som er utført i boligen. Det er tilfredsstillende å se hvor høyt vi skårer sammenlignet med resten av bransjen, sier Johnsen.

Et kostnadstak
BundeBygg har hatt en totalentreprise (samarbeidsentreprise med kostnadstak) verdt vel 488 millioner kroner inkludert mva. Det innebærer at dersom BundeBygg har et bedre resultat enn det avtalte, skal dette fordeles mellom entreprenør og utbygger. Begge parter sier seg godt fornøyd med denne avtalen, som betyr at de har dratt lasset sammen.

– En økonomisk fordel for begge, som også har gitt godt arbeidsklima. Vi har ikke brukt tid til å ri prinsipper, men sammen finne gode løsninger, sier Johnsen. Totale prosjektkostnader inkludert tomtekjøp og finans beløper seg til 590 millioner kroner inkl. mva.

Bambifritt
Wexels Plass ligger sentralt i urbane omgivelser, og det bærer også alderssammensetningen preg av. I motsetning til andre, nyere prosjekter, består hele 72 prosent av beboerne i aldersgruppen 25 – 45 år.

Utbyggernes gave til boligprosjektet reflekteres også i valg av kunstnerisk utsmykning. Her finner du garantert ingen bronsestøpte bambi’er. Går du derimot inn i gårdsrommet fra Heimdalsgata finner du en mer tids- og stedstypisk utsmykning på en stor vegg i inngangspartiet. Veggmaleriet på 5 ganger 10 meter er malt av det anerkjente og londonbaserte kunstnerparet Gilles & Cecilie.

Geir Johnsen gir BundeBygg og underentreprenører honnør for oppfølging av HMS-arbeidet, som har bidratt til svært få ulykker. – Det har vært en byggeplass med en svært god tone, med respekt der man hjelper hverandre, påpeker han, før han fortsetter.

– Det at Knut Bunde har hatt en sentral plass i styret, gjør det enklere for oss som byggherrerepresentanter når styret vi skal forholde oss til har kunnskap om eiendomsutvikling. Styret kan bygg- og anleggsnæringen og det fører til at det tas raske og effektive beslutninger, avslutter Johnsen.

Tekst og foto: Trond Joelson