Spørsmål om boplikt etter odelsloven

A henvendte seg til ombudsmannen med en klage på Telemark fylkeslandbruksstyre. Fylkeslandbruksstyret hadde kommet til at As eiendom oppfylte vilkåret «kan nyttast til landbruksdrift» i odelsloven § 1, noe A var uenig i. Ombudsmannen undersøkte med fylkeslandbruksstyret om eiendommen hadde produksjonsmessig verdi som jord- og skogbrukseiendom. Han konkluderte med at den skjønnsmessige vurderingen av eiendommens inntektsmuligheter var av utpreget landbruksfaglig art. Etter de undersøkelser som ble gjort, kunne ombudsmannen vanskelig se at det på rettslig grunnlag kunne rettes avgjørende innvendinger mot landbruksmyndighetenes vurdering av eiendommens inntektspotensiale. Kort om sakens bakgrunn A eide inntil 15. mars 1999 to tredjedeler av eiendommen X i Y kommune. Hun overtok da, etter sin brors død, også den siste tredjedelen. Kommunen ba A om å redegjøre for sine planer for flytting til og drift av eiendommen. A gjorde overfor kommunen prinsipalt gjeldende at eiendommen ikke var landbrukseiendom i odelslovens forstand og at den derfor kunne overdras konsesjonsfritt uten bo- og driveplikt til henne etter konsesjonslovens bestemmelser om konsesjonsfrihet for overdragelse innen den nærmeste familien. Subsidiært, dersom eiendommen måtte anses som en landbrukseiendom med bo- og driveplikt, søkte hun varig fritak fra disse pliktene. Kommunen og fylkeslandbruksstyret kom til at X var en landbrukseiendom med bo- og driveplikt. På bakgrunn av søkerens relativt høye alder og livssituasjon for øvrig ble det gitt varig fritak fra den personlige boplikten, men ikke fra driveplikten. Klagen hit og ombudsmannens undersøkelse A klaget over fylkeslandbruksstyrets vedtak 22. januar 2004. I vedtaket stadfestet fylkeslandbruksstyret kommunens standpunkt om at eiendommen oppfylte vilkåret «kan nyttast til landbruksdrift» i odelsloven § 1. A anførte blant annet at landbruksmyndighetene ved fastsettelsen av avkastningsverdien ikke hadde tatt hensyn til alle påregnelige kostnader ved driften. Videre mente hun at beregningen baserte seg på uttak av mer tømmer enn skogens balansekvantum. A hadde overfor landbruksmyndighetene gjort gjeldende at beregningen av skogens avkastning burde ta utgangspunkt nettopp i balansekvantum, eventuelt i flathogst og reetablering av ny skog. Klagen ble herfra tatt opp med Fylkesmannen i Telemark, som i svarbrev hit presiserte at «hovedspørsmålet er om X er en landbrukseiendom i odelslovens forstand». Fylkesmannen mente at forutsetningen for dette arealmessig «klart» var tilstede, og viste i den forbindelse til at eiendommen har 28 da fulldyrka jord, 13 da overflatedyrka jord, 75 da høybonitet skog, 175 da middels bonitet skog og 30 da annet areal, til sammen totalt 320 da. Videre opplyste fylkesmannen at det ikke var foretatt noen verditaksering av eiendommen, men at slik taksering ville blitt foretatt dersom eiendommen skulle selges. Ved en slik taksering ville en større engangsavvirkning sammen med en kapitalisering av fremtidsinntekten vært et aktuelt beregningsgrunnlag. Fylkesmannen svarte også at det ved vurderingen av om X var en landbrukseiendom, i tillegg til arealgrunnlaget, ble vurdert «om eiendommen kan gi en inntekt som vurderes å være et tilskudd av betydning for familiens underhold». Fylkesmannen fremholdt at eiendommen fremstår som svært dårlig vedlikeholdt, også ressursmessig, og at inntektspotensialet ble vurdert forsiktig og på sikt burde kunne økes. Fylkesmannen hadde imidlertid lagt inn «en reell overavvirkning i skogen for å ta ut hogstmodne ressurser raskere enn en balansekvantummessig avvirkning ville tilsi, da denne passer på eiendommer med jevn hogstklassefordeling». Beregningen ble basert på «påregnelige leieinntekter for jord, og leid arbeidskraft i skog, og er således uavhengig av maskiner og driftsbygninger». Når det gjaldt skogsdriften, hadde fylkesmannen satt opp et regnestykke med netto driftsresultat på kr 90 per m3. Fylkesmannen mente på bakgrunn av forutsetningene i nevnte regnestykke at det ved en teoretisk engangsavvirkning av 3000 m3 på grunn av stordriftsfordeler burde være mulig å redusere totalkostnadene med kr 30 per m3 noe som tilsa en engangsinntekt på kr 360 000. Fylkesmannens vurdering av årlig skogsinntekt på kr 18 000 tilsvarte dermed etter fylkesmannens beregninger 5 % av en engangshogst, uten tillegg av fremtidige skogsinntekter. Fylkesmannen hadde ikke lagt inn kostnader til maskiner og bygninger fordi eiendommen «kan drives ekstensivt, enten som selvstendig eiendom eller som tileggseiendom». Fylkesmannen mente at utgifter til bolig, atkomstvei, brøyting og forrentning av kapital var «kostnader som er knyttet til det å eie en bolig, uavhengig av om denne ligger på en landbrukseiendom eller ikke», og vurderte det derfor ikke som relevant å trekke fra disse kostnadene ved avkastningsvurderingen. A kom tilbake til saken og anførte bl.a. at fylkesmannens arealbeskrivelse avvek fra «opplysninger som ble innhenta av takstmennene B og C som avholdt verditakst etter odelslovens regler i juni 1999». Hun opplyste at skogsarealet i 1999 i jordregisteret var 276 da mens arealet i følge skogoversikten var 281 da. Jordregisterets skog var fordelt med 65 da høybonitet, 70 da middels bonitet og 141 da lav bonitet. Til fylkesmannens svar på spørsmålet om driftsform, stilte A spørsmål om ikke fylkesmannens forutsetning om å sette bort all drift ville være «uforenlig med å drive selvstendig landbruksvirksomhet». Hun spurte om ikke en slik drift ville være en ren utleievirksomhet og hevdet at en eventuell eier med bo- og driveplikt aldri selv ville kunne drive regningssvarende. Når det gjaldt avkastningsevnen, fremholdt A at fylkesmannen ikke hadde tatt hensyn til alle kostnader forbundet med selvstendig landbruksdrift. Videre gjorde hun gjeldende at det ikke fremgikk av fylkesmannens redegjørelse «om det er tatt (økonomisk) hensyn til at takstmennene vurderte driftsforholdene i skogen som vanskelig eller hvordan man har kommet fram til at det på eiendommen er 3.000 m3 skog». Hun hadde også andre innvendinger til fylkesmannens vurdering av skogens avkastningsevne, og fastholdt at det må tas utgangspunkt i «hvor mye som kan hogges årlig uten senere å måtte redusere dette volumet (dvs. balansevolum)». Dette ville gi en årlig avkastning på kr 7 200. Når det gjaldt jorda, bemerket hun at det ikke var tatt hensyn til kostnader til å utbedre deler av jorda som er klassifisert som vannsyk. A avsluttet med at «det er grunn til å stille spørsmål ved om det er realistisk at noen (i et lengre tidsperspektiv) vil kjøpe eiendommen for å starte opp landbruksdrift igjen etter ca. 50 år uten normal drift og om landbruksressursene er tilstrekkelige til å gi det nødvendige (langsiktige) økonomiske bidraget til familien som kreves for å hevde at eiendommen kan benyttes til landbruksformål». Fylkesmannen ble bedt om å kommentere merknadene fra A. I brev hit opplyste fylkesmannen at hans arealbeskrivelse var hentet fra skogoversikten fra 1990, og at «våre erfaringer viser at bonitetsfordelingen er mer nøyaktig i en skogoversikt som utarbeides i forbindelse med skogbruksplanleggingen i kommunen, enn i jordbruksregisteret som bygger på mer grovinndeling av arealer fra Økonomisk Kartverk». Når det gjaldt driftsformen, svarte fylkesmannen at hans vurdering var at «nær sagt ingen landbrukseiendom kan drives med overskudd, hvis en baserer drifta på nybygging av driftsbygninger, innkjøp av traktor, tilleggsredskaper og utstyr». Videre opplyste fylkesmannen at 70-80 % av tømmeravvirkningen i Telemark utføres av innleide entreprenører, og at ca 50 % av den dyrka jorda i fylket drives av andre enn eieren. Fylkesmannen hadde fått opplyst fra kommunen at det er mye gammel skog på eiendommen med overvekt av gran, noe som tilsier en høyere gjennomsnittspris enn vanlig, samtidig som prisen var redusert på grunn av tørrgran og råtevirke. Det var også tatt høyde for noe veibygging i området, samt gjort fratrekk for avsetning av skogavgift til planting og rydding. Fylkesmannen mente at et årlig uttak av tilvekst ville være både urealistisk og lite økonomisk på grunn av skogens alderssammensetning. Han fastholdt derfor at en raskere avvirkning av den hogstmodne skogen ville være både nødvendig og fordelaktig økonomisk. Fylkesmannen ønsket ikke å kommentere A argumentasjon vedrørende momsregistrering utover at en årlig avvirking av skogen på 200 m3 utløser kr 60 000 i bruttoinntekt. Til slutt viste fylkesmannen til at det er mange eksempler på at «pågangen er stor blant familier som ønsker å kjøpe og gjøre en tilleggsnæring ut av forfalne eiendommer», og det således er realistisk at noen vil kjøpe eiendommen for å starte landbruksdrift. A fastholdt at det fortsatt heftet «uklarhet vedrørende arealstørrelser og bonitetsklassifisering», og at det ikke var «grunnlag for å fravike prinsippet om balansekvantum som bl.a. domstolene benytter». Videre mente A at egen drift av skogen med innleid hjelp ville gi et årlig driftsresultat i størrelsesorden kr 3 168. Sammen med årsinntekten fra jorda mente hun at resultatet ville bli kr 4 568. Med fradrag for nødvendige kostnader mente A at en objektiv vurdering av de økonomiske vilkårene for langsiktig landbruksdrift ville gi et negativt eller i beste fall svakt positivt resultat. Hun konkluderte med at driften av eiendommen ikke ville kunne gi noe bidrag «av betydning» til familiens økonomi. A anførte videre blant annet at det følger av nyere rettspraksis at det skal legges betydelig vekt på økonomi ved vurderingen av om eiendommer oppfyller kravet til odlingsjord, og at fylkesmannen ikke syntes å ha tatt hensyn til denne «rettsutviklingen». Hun mente også at det at mange eiendommer har like dårlig økonomisk driftsgrunnlag som X ikke kan brukes som argument «når forvaltningen er pålagt å vurdere driftsgrunnlaget på enkelt eiendommer objektivt». Hun hevdet at også skatteetaten mener at eiendommen er «en boligeiendom med stor tomt og (gode) muligheter for agrale hobbyer», og således konsesjonsfritt kan overdras innen nærmeste familie. Fylkesmannen konstaterte at det var uenighet om «beregningsmetodikk», og opplyste at han fortsatt mente at «en eiendom som kan gi en nettoinntekt på vel 19 000 de første 10 årene må defineres som en landbrukseiendom, særlig med tanke på at eiendommen er vanskjøttet». Til A anførsler om at eiendommen ikke er merverdiavgiftspliktig, svarte fylkesmannen at han mente at hvis eiendommen ikke er momsregistrert vil også merverdiavgiften regnes som inntekt ved tømmersalg på samme måte som merverdiavgift på utgifter er fradragsberettiget. Fylkesmannen la til grunn at reell netto på denne bakgrunn ble kr 8 928 og ikke kr 3 168. Fylkesmannen holdt fast ved at inntektspotensialet på en eiendom med mye hogstmoden skog er «vesentlig større». anførselen om at Fylkesmannen tilbakeviste at det ikke var tatt hensyn til nyere rettspraksis. Fylkesmannen mente at eiendommen «har et betydelig større inntektspotensiale enn det som har vært i tidligere saker, der søker har fått medhold i at eiendommen ikke kan klassifiseres som en odelseiendom/landbrukseiendom», og at eiendommen arealmessig er «betydelig større enn minstegrensene i odelsloven». Videre viste fylkesmannen til at beregningen baseres på leid arbeidskraft, og ikke på selvstendig drift da dette etter fylkesmannens vurdering er det eneste rasjonelle på eiendommer uten maskiner og redskap. Fylkesmannen avsluttet med at tidligere avgjørelser i fylkeslandbruksstyret og rettpraksis støtter opp om at både størrelse og avkastning tilsier at X er en landbrukseiendom. Til senere anførsler fra A om konsekvensene for tømmerprisene av at eiendommen ikke var merverdiavgiftspliktig, opplyste fylkesmannen at 80 % av virket i Telemark omsettes gjennom Agder-Telemark skogeierforening som har anledning til å beregne merverdiavgift på tømmerleveranser uten at de i hvert enkelt tilfelle må kontrollere om leverandøren er mva-registrert. Fylkesmannen la til grunn at «den videre følge av dette er at merverdiavgiften regnes som skattepliktig inntekt ved tømmersalg fra leverandører som ikke er mva-registrert, som vist til i vårt forrige brev». Jeg ser slik på saken: 1. Det følger av odelsloven 28. juni 1974 nr. 58 § 27 første og andre ledd at den som overtar en eiendom på grunnlag av odelsrett, har plikt til å bosette seg på og å drive denne. Den lovbestemte boplikten etter odelsloven oppstår bare ved overtakelse av landbrukseiendom. Dette fremgår av odelslovens krav til odlingsjord. I henhold til odelsloven § 1 må eiendom som det kan hevdes odel på kunne brukes til «landbruksdrift» og ha en viss størrelse. Kravet til størrelse går fram av odelsloven § 2 som lyder slik etter lovendringen i 2001: «Ein eigedom blir rekna som odlingsjord når anten jordbruksarealet er minst 20 dekar, eller det høyrer til så mykje anna areal, rettar og lunnende at den produksjonsmessige verdi tilsvarar minst 20 dekar jordbruksareal. Ein eigedom der jordbruksarealet er under 5 dekar er likevel aldri odlingsjord. Det same gjeld ein rein skogeigedom der det produktive arealet er under 100 dekar.» Fylkesmannen og A er etter det jeg forstår noe uenige om skogoversikten eller jordbruksregisteret gir den mest korrekte beskrivelse av jorda og skogen på X. Jeg finner det ikke nødvendig å gå inn på dette, da det under enhver omstendighet er klart at arealet på eiendommen oppfyller minstearealet i odelsloven § 2. 2. Problemstillingen blir etter dette om X «kan nyttast til landbruksdrift» og dermed oppfyller vilkåret i odelsloven § 1. Den rettslige vurderingen av om en eiendom har produksjonsmessig verdi som jord- og skogbrukseiendom kan ta utgangspunkt i Ot. prp. nr 59 (1972-1973), der det på s. 51 fremgår at landbruksdrift i odelsloven § 1 er et samlebegrep for både landbruks- og skogsdrift, og at man ved vurderingen må se på hele produksjonsgrunnlaget til eiendommen. Om de nærmere kriteriene for vurderingen heter det: «Når det gjeld kravet om at eigedomen må kunne nyttast til landbruksdrift, så ligg det for det fyrste i dette at det er dei naturlige vilkår for landbruksdrift på eigedomen - og ikkje den aktuelle bruken som er avgjerande. Landbruksdrift treng ikkje plent å vere den einaste tenkjelege utnyttingsmåten, men det ligg i det som er sagt at landbruksdrift må vere ein pårekneleg bruksmåte. Det vil kunne tenkjast både at ein eigedom som det f.t. ikkje vert drive jordbruk på er odlingsjord, og at en eigedom som f.t. vert brukt til slikt føremål ikkje er det.» Jeg viser videre til NOU 1972:22 Om odelsretten og åsetesretten der det på side 44 bl.a. heter: «Ein må likevel halde fast på at eigedom som det skal vinnast odelsrett til, må gje et betydelig tilskudd til en families underhold---.» Det er altså en forutsetning for at eiendommen skal komme i betraktning som en jord- og skogbrukseiendom at det er mulig å drive selvstendig landbruksvirksomhet der på en regningssvarende måte. Spørsmålet om en eiendom kan «nyttast til landbruksdrift», har videre vært oppe i flere høyesterettsdommer de senere år, jf. Rt. 1998 side 450, Rt. 2000 side 1634, Rt. 2001 side 555, Rt. 2001 side 561 og Rt. 2002 side 112. Høyesterett har bl.a. uttalt at det ikke uten videre kan stilles opp en forutsetning om at enhver eiendom som tilfredsstiller arealkravene i odelsloven § 2, også tilfredsstiller kravet til landbruksdrift i § 1. Høyesterett har videre lagt til grunn at lovvilkåret «nyttast til landbruksdrift» for det første medfører at de naturgitte og økonomiske muligheter for landbruksdrift må være til stede. Det må videre framstå som realistisk at noen kan være interessert i å drive landbruk på eiendommen med sikte på økonomisk vederlag for arbeidsinnsatsen. Fylkeslandbruksstyret er av den oppfatning at det er mulig å oppnå en inntekt på kr 19 400 per år ved en fornuftig drift av jorda og skogen, jf. vedtaket 22. januar 2004. Fylkeslandbruksstyret legger til grunn en stipulert avkastning av skogen på kr 18 000 samt en årlig inntekt av jorda på kr 1 400. Jeg viser også til korrespondanse med fylkesmannen etter foreleggelsen herfra, der fylkesmannen har gjort nærmere rede for grunnlaget for disse tallene. A mener på sin side at en så høy inntekt er usannsynlig. Hun beregner at egen drift av skogen med innleid hjelp vil gi et årlig driftsresultat på kr 3 168. Sammen med årsinntekten fra jorda mener hun at resultatet vil bli kr 4 568. Med fradrag for nødvendige kostnader konkluderer hun med at resultatet vil bli negativt eller i beste fall svakt positivt. Forskjellen mellom fylkesmannens og klagerens inntektsberegninger synes for det første å skyldes at de har ulik oppfatning av hvor mye tømmer som bør tas ut av skogen. For det andre synes partene å beregne fortjenesten på skogsdriften ulikt. Til slutt mener A - i motsetning til fylkesmannen - at det skal gjøres fradrag for en del nærmere spesifiserte utgifter til drift av eiendommen. A mener blant annet at nødvendige utgifter til bolig, atkomstvei, brøyting og forrentning av kapital samt innkjøp av redskaper/maskiner må trekkes fra. Videre er det uenighet om merverdiavgift kan trekkes fra. Jeg forstår A slik at hun under enhver omstendighet mener at en inntekt på kr 19 400 i året ikke er nok til å anse X som en landbrukseiendom. Den nærmere skjønnsmessige vurderingen av eiendommens inntektsmulighet er av utpreget landbruksfaglig art. Jeg kan etter de undersøkelser som har vært gjort herfra, vanskelig se at det på rettslig grunnlag kan rettes avgjørende innvendinger mot landbruksmyndighetenes vurdering av eiendommens inntektspotensiale. Et slikt anslag vil nødvendigvis være beheftet med en viss usikkerhet og er som nevnt også svært skjønnsmessig. Jeg har imidlertid funnet å kunne legge til grunn at anslaget synes å være basert på et tilstrekkelig forsvarlig faktisk grunnlag med hensyn til hva skogen tåler av uttak samt av hvilken pris som kan oppnås. Når det spesielt gjelder spørsmålet om fradrag for kostnader knyttet til restaurering av bolig m.v., har jeg ikke innvendinger mot at fylkesmannen mener slike utgifter ikke kan trekkes fra ved vurderingen av om driften av eiendommen kan gå med overskudd. Jeg viser til Høyesteretts dom inntatt i Rt. 2000 s 1634 og min senere uttalelse inntatt i årsmeldingen for 2003 på side 255-258. Jeg har heller ikke grunnlag for å trekke i tvil fylkesmannens vurdering av at driften må basere seg på innleide redskaper og maskiner, m.a.o. at det ved beregningen av inntekten ikke kan regnes med fradrag for innkjøp av slike. Som nevnt, forstår jeg A slik at hun mener at kr 19 400 uansett er for lav inntekt til at X «kan nyttast til landbruksdrift». Etter foreliggende rettspraksis har jeg ikke grunnlag for innvendinger mot fylkeslandbruksstyrets standpunkt om at beløpet må anses å gi «et betydelig tilskudd til en families underhold» eller at det fremstår som sannsynlig at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift. Jeg viser her blant annet til at fylkesmannen har opplyst at pågangen i Telemark generelt er stor blant familier som ønsker å kjøpe og gjøre en tilleggsnæring ut av forfalne eiendommer. Slik saken nå fremstår, synes landbruksmyndighetene å ha foretatt en forsvarlig og konkret vurdering av de enkelte momentene i saken. Jeg kan ikke se at det herfra på rettslig grunnlag kan reises innvendinger mot det vedtak som er truffet.