En tomt med gamle næringsbygg på Skullerud i Oslo er forvandlet til et boligområde med 135 leiligheter fordelt på tre blokker.

‒ Skullerud Torg er byreparasjon på sitt beste. En transformasjon fra næring til bolig i et område av byen som myndighetene ikke har hatt på agendaen i det hele tatt. Skullerud mer enn tilfredsstiller de offentlige retningslinjene om å bygge tett ved trafikknute-
punktene. Ett minutt unna er det både en T-banestasjon og fire busslinjer. Vi har tatt skjeen i egen hånd og satt Skullerud på kartet, sier Geir Johnsen, partner og prosjektleder i Stor-Oslo Eiendom (SOE) AS.

Prosjektet ble satt i gang av Fearnley Finans i 2006, som inviterte Stor-Oslo Eiendom med i eierskapet til byggherreselskapet Olaf Helseths vei 1 Eiendom ANS. Stor-Oslo Eiendom er dermed ikke bare medeier, men har også hatt ansvaret for prosjektutviklingen og -ledelsen.

Tomta ligger mellom Skullerud T-bane stasjon i øst og Johan Scharffenbergs vei i vest, og grenser til Olaf Helseths vei i nord. Et lav- og et høylager ble revet, mens et kontorbygg skulle bli stående. Utviklerne inviterte tre større firmaer til en arkitektkonkurranse, der Felix Arkitekter trakk det lengste strået.

Også ombygges
De største utfordringene, både i prosjekterings- og gjennomføringsfasen, var knyttet til bygg A, kontorbygget i tre etasjer, som er blitt bygget på i ytterligere tre etasjer.

‒ Det var et premiss i konkurransen at kontorbygget skulle beholdes, selv om det ikke lå noen føringer i regulerings-
bestemmelsene om akkurat dét. Men det var noen begrensninger som Plan- og bygningsetaten (PBE) hadde lagt inn, konkrete krav på at området kun unntaksvis skulle ha ensidig beliggende leiligheter. Vi støtte på noen slike barrierer som vi måtte diskutere lenge med PBE før vi kom i mål, forklarer Øystein Mangset i Felix Arkitekter.

– Fra et ideelt ståsted i boligutvikling er gjennomgående leiligheter å foretrekke. De gir bedre bokvalitet som mer lys og gode planløsninger. Men kontorbygget hadde en dybde som umuliggjorde dette - en velkjent utfordring ved konvertering fra næring til bolig. Nå har vi lagt inn en midtkorridor i bygget, der leilighetene vender enten mot marka i øst eller veien i vest. Vi mener vi har oppnådd et godt resultatet, sier Johnsen.

SOE valgte Peab som totalentreprenør for trinn 1 og 2, med en kontraktsverdi på 140 millioner kroner eks. mva. Oppstarten for de fysiske arbeidene var sommeren 2010.

Holdt ikke mål
For det eksisterende bygget viste det seg under arbeidene at fundamenteringen ikke var utført som prosjektert og meldt inn til PBE, da det ble bygget i 1988. 

‒ Hele konstruksjonen skulle ha tre nye boligetasjer og måtte få en påkrevet refundamentering. Vi måtte grave opp nye fundamenthull i kjelleren, pele til fjell, og stålforsterke på to sider av de eksisterende 40 fundamentene. Det var en jobb som foregikk vinterstid, med lave høyder, kulde og med høy grunnvannstand i kjelleren, sier prosjektleder i Peab, Thore Hanssen.

Geir Johnsen er ikke i tvil om hva som hadde blitt resultatet dersom de på forhånd hadde hatt kunnskap om den lite tilfredsstillende fundamenteringen.

‒ Vi ville ha revet hele bygget. Dette er noe vi erfarer for ofte med næringsbygg som er 20, 30 eller 40 år gamle og som skal konverteres til boliger; de er for dårlig bygget. Både i forhold til byggeteknikken fra den gang og utfordringer med dagens forskrifter, men også med hensyn til de konsekvensene det får for arealeffektiviteten og planløsningene i bygget. De har med andre ord veldig liten verdi, påpeker Johnsen, og minner samtidig på hvor rimelig det er å rive bygg.

Skyvbare sjalusier
De to nybyggene på seks etasjer har gjennomgående leiligheter, med en underliggende parkeringskjeller under alle byggene og under det store gårdsrommet som dannes av de tre blokkene. Begge nybyggene har svalgangsløsning, og den lengste blokka er utformet som lameller med forskyvninger i fasadelivet. Felix Arkitekter har latt seg inspirere av Islands Brygge i København når det gjelder en snedig detalj på balkongene. Med forholdsvis statisk utforming av blokkene skaper bevegelige sjalusier hele tiden forandringer i uttrykket. På en skyvbar og brennlakkert alu-ramme er det festet horisontale trespiler.

‒ Sjalusiene skaper variasjon, der den enkelte beboer kan trekke dem dit de måtte ønske. Enten for å skjerme for sollys eller for å hindre innsyn. Dette er løsninger som vi opplever på kontinentet, men kanskje ikke så ofte her til lands, sier Mangset.

Johnsen er fornøyd med arkitektenes industrialiserte og entreprenørvennlige løsninger. Salgsstart var under finanskrisen i 2008, og utbyggerne var selvfølgelige helt avhengige av å ha gode og rasjonelle løsninger for å få et fornuftig nivå på entreprisekostnadene.

‒ Vi jobber mye med å utvikle rasjonelle modeller for denne type bebyggelse. Gjerne boligbygging som kan ligge i et gunstig økonomisk sjikt, men som samtidig kan ha gode planløsninger. For å få lost prosjektene gjennom er det også viktig å få til et godt samarbeid med utbyggere og entreprenører, understreker Mangset.

Disse to trinnene av Skullerud Torg har også næringsseksjoner i første etasje i det eksisterende bygget. Her er det allerede serveringssteder på veg inn.

‒ Vår kongstanke er å få inn publikumsrettet næring som kan aktivisere dette torget mot øst, og skap litt liv og røre på denne plassen. Skullerud kommer til å få oppleve en vesentlig økt boligutbygging, men mangler til nå en sosial arena. Vårt håp er at dette kan bli  et sted som bidrar til å styrke samholdet og identiteten i området, sier Johnsen.

Trinn 3 er allerede satt i gang på nabotomta i Johan Scharffenbergs vei 75. Her kommer det ytterligere tre blokker med 78 leiligheter rundt et halvprivat skjermet gårdsrom.

‒ Vi ser interessen er i ferd med å ta seg opp for Skullerud. Nå har vi kun igjen 22 av leilighetene, og det er vi veldig komfortable med. Etter planene skal de siste flytte inn her i september 2013, og dermed fullføre vår foreløpige del av utbyggingen på Skullerud, sier Johnsen, som selv er en Eastender med gode minner fra området.

Tekst og foto: Trond Joelson