Jarveien 1

Jarveien 1

Sted: Jar, Bærum

Prosjekttype:
Leilighets- og næringsbygg

Bruttoareal:
3.700 kvm, 2.500 kvm parkering

Byggherre: Jarhuset Eiendom AS

Totalentreprenør:
Veidekke Entreprenør

Kontraktssum eks. mva:
73 millioner kroner

Arkitekt: Arcasa Arkitekter

Interiørarkitekt:
Moen & Thalberg Interiørarkitekter

LARK: Hindhamar

Rådgivere: RIB: Dr. techn Olav Olsen - RIE: Sweco - RIBR: SteG - RIA: Cowi - Bergteknikk: Multiconsult - RIV: Asplan Viak - Teknisk koordinator: Itech

Underentreprenører/leverandører: Grunnarbeider: G. J. Entreprenør - Rør: Bærum Verk Rørleggerbedrift - Elektro: Lefdal Installasjon - Ventilasjon: Randem og Hübert - Bubbledeck: Bubbledeck Norway - Sparkling: BWH Gulvavretting - Maler: Bygg & Mal - Stålarbeider: Bygg-
teknisk Stål - Himling: Bærum Byggmontering - Fasadeplater: Canvas - Byggevarer: Optimera - Leieutstyr: Ramirent - Trapperekk-
verk: Fas-tec - Kjøkken: HTH - Gulvstøp: Hæhre Gulvstøp - Taktekking: Icopal Tak - Dører: Jeld-Wen Norge - Vinduer: NorDan - Branntetting: Oslo Brannsikring - Anleggsgartner: Skaaret Landskap - Fasader, balkongrekkverk: Sagstuen - Betongelementer: Spenncon - Ståltrapper: Weland - Fliser: Veidekke Entreprenør/Bygg & Mal - Kjerne-
boring: Bor og Sag - Blikkenslager: Storo Blikkenslagerverksted - Parkett: ABS Parkettgruppen - Gulvbelegg Meny: Acrylicon Industrigulv

Jarhuset har i mange tiår raget alene på toppen av skrenten ved Jar stasjon. Uten at den arkitektoniske egenverdien er redusert, har funkisperlen nå fått selskap av et nytt bygg med 24 leiligheter, næringsarealer og parkeringsanlegg.

Selv om selve Jarhuset kun har gjennomgått mindre endringer i dette boligprosjektet, har dets eksistens og beliggenhet lagt sterke føringer for utbyggerne i Jarhuset Eiendom AS, og må følgelig få noe oppmerksomhet.

Jarhuset er med rette kalt et landemerke straks innenfor Bærums kommunegrense fra Oslo. Balanserende på skrenten, og med en arkitektur som brøt radikalt med det meste som bærumsbygdene tidligere hadde sett. Et funksjonalistisk prakteksemplar med enkle og karakteristiske geometriske former, oppført i stål og mur, og med Georg Foss som arkitekt. Jarhuset sto ferdig i 1935 og har siden da vært et lite handelssenter for livsnødvendig-
heter, men har også huset postkontor, bank, manufaktur, frisør og andre funksjoner.

I snart 80 år har Jarhuset vært et begrep med sitt etter hvert mangslungne tilbud som lokalt senter. Med det nye tilbygget til Jarveien 1 skal et nytt kapittel om handelsstedet Jarhuset skrives. Leilighetsbygget har fått navnet Jarveien1 Residens, men har også store næringsarealer på «mellom-
planet», altså under leilighetsdekkene, men over parkeringsetasjen.

Tilbaketrukket harmoni
‒ Mye av diskusjonen gikk nettopp på Jarhuset som et landemerke i området. Det skulle være mest mulig synlig, og den nye bebyggelsen skulle trekkes rundt og bak Jarhuset. Et viktig tema var høyder og volumer, der leilighetsbygget er forsøkt holdt nede for å ha samme høyde som Jarhuset. Fjerde etasje er også trukket inn for skape et inntrykk av kun tre etasjer, sier Helena Rönnkvist i Arcasa arkitekter. De bevaringsverdige fasadene på funkishuset har datidens karakteristiske buede form. Nybygget harmonerer med de samme formene i sine hjørnebalkonger. År 1935 møter år 2012.

Oppstart og gjennomføring er et godt eksempel på hva et fint samarbeid mellom aktører og etater kan føre til. I dette tilfellet mellom byggherre Jarhuset AS, Arcasa arkitekter, Veidekke Entreprenør, Kollektivtransportproduksjon (KTP) og Bærum kommune. KTP ‒ den gang Oslo Sporveier ‒ hadde tidligere utarbeidet et eget forslag om å utvikle et handelssenter over sporområdet da de skulle anlegge ny stasjon på Jar.

Smidighet
‒ Vi kjøpte bygget i 2004. Kommunen oppfordret Oslo Sporveier om å finne en løsning for hele området sammen med oss. Vi knyttet til oss Arcasa som hadde gjort et forarbeide for sporveiene, og etter en lang prosess fikk vi reguleringsplanen på plass i 2009, forteller Jostein Vågslid i Jarhuset AS.

‒ I forbindelse med anleggingen av nye Jar stasjon og omlegging av trikkesporet fikk vi kjøpt noe areal av dem og fikk også i stand en samarbeidsavtale om å kunne gjøre viktige forberedende arbeider. Arbeidet med nye Jar stasjon ble gjort av NCC. Med velvillig tillatelse fra kommunen fikk vi lov av KTP å legge et lokk over sporet. Det var små tidsmarginer; lokket ble sluttført av NCC så sent som en uke før banen åpnet opp for trafikk i desember 2010, sier Vågslid. Allerede på nyåret i januar 2011 var Veidekke Entreprenør i gang med sin totalentreprise.

Trangt så det holder
‒ Da jeg fikk høre at adressen var i Bærum, slo det meg først at det ville være godt med plass for et byggeri. Det var det stikk motsatte. Trangt, med kun et angrepspunkt, der alt skulle inn fra en side, og uten mulighet til å stenge Jarveien. Utfordringene var Jarveien på en side, t-banen i drift på den andre siden, i tillegg til at vi har hatt grunnarbeid og støpearbeider helt inntil eksisterende nabobygninger, sier Veidekkes prosjektleder Ernst Moen om dette prosjektet.

Hele prosjektet med parkeringsarealer er anlagt helt ut til eiendomsgrensene. Fjellet som ble sprengt ut på tre sider av leilighetsbygget var av svært varierende kvalitet, der det var kritisk å foreta omfattende sikringsarbeider i forbindelse med den 13 – 14 meter dype byggegropa. Hele leilighetsbygget er i plasstøpt betong, i dekket over parkering og over næringsarealene, er det brukt vektbesparende Bubbledeck på grunn av lange spenn.

‒ Byggetiden har vært korrekt. Men kontrakten på utomhusområdet ble betraktelig utvidet, der fikk vi noe dårligere tid på oss, men vi fikk gjort mye tidlig på vårparten, sier Moen. Veidekkes kontraktssum var på 73 millioner kroner, og totalentreprisen ble gjennomført uten fraværsskade.

De 24 leilighetene i Jarveien1 Residens har fra to til fire rom, og har et eget fellesområde på dekket over næringsdelen. I tillegg har alle store balkonger eller terrasser på marknivå. Moen og Thalberg har vært interiørarkitekter for prosjektet.

Lokalpreget tilbake
I samråd med fylkesantikvaren og Arcasa er de synlige, ytre forandringene på Jarhuset holdt til et minimum. Løs puss er skiftet ut og bygget er malt på nytt, og enkelte av de mindre vinduene er skiftet ut med nye i samme stil. Preget av et lokalt senter skal forsterkes og befestes; i de eksisterende lokalene i Jarhuset skal Vitus apotek inn, og på gateplan i Jarveien skal Brødbakerne starte opp utsalg og kafédrift. Et være eller ikke være for «nye» Jarhuset er de nå vesentlige høynede parkeringsmulighetene, og den sentrale beliggenheten med direkte rampe ned til stasjonsområdet på Jar.

NorgesGruppen Eiendom AS er partner i Jarhuset Eiendom, og har dermed etablert Meny på 1.600 kvm i den nye næringsdelen sammen med Floriss. Effekten fra Menys kjøleanlegg kommer boligdelen til gode ved at varmen herfra ikke går ut i friluft, men brukes til oppvarming i leilighetene som ligger over. Ikke overraskende traff salget av leilighetene spesielt godt for kjøpegruppen 60 pluss, og snittprisen den gang var også noe av det høyeste markedet hadde sett i Bærum. Kostnadsrammen for Jarhuset Eiendom er på 140 millioner kroner, men det var allikevel ikke økonomien som utgjorde den største utfordringen for Jostein Vågslid.

‒ Hovedutfordringen var å få folk til å tro at vi ville lykkes med å få lagt på lokket over sporet før banen åpnet. Der var vi svært avhengige av velvilje fra KTP og fra Bærum kommune, avslutter Vågslid.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter