Gladengveien 15

Gladengveien 15

Sted: Oslo

Prosjekttype: Leilighetsbygg

BRA: 20.600 kvm (inklusiv kjeller)

Byggherre: Urbanium Ensjø AS

Totalentreprenør:
Veidekke Entreprenør AS

Kontraktssum eks. mva:
215 millioner kroner

Arkitekt:
Lillestrøm Arkitektkontor AS

Rådgivere: RIB: Munthe-Kaas og Udnæs - RIE: Boro Rie - RIA: Sweco - RIBR: Egil Berge - RIG: Siv. Ing. Hans Petter Jensen / Multiconsult - RIV: Tore Øverås - Rådgiver VA: Deltatek - Rådgiver Veg: COWI

Underentreprenører/leverandører: Rør: August Larsen - Ventilasjon: TK-Ventilasjon - Elektro: Elektriker Gruppen - Grunnarbeider: Dokken / GJ Entreprenør - Avfallsanlegg: Namdal Ressurs - Peling: Entreprenørservice - Sprenging: GJ Entreprenør - Feste-
materiell: Motek - Ferdigbetong: Unicon - Plattendekker: Färdig Betong - Gulvstøp: Oslo Flis- og Gulvavretting - Ståldører: Daloc - Nettingboder: Ing. Larsson - Blikkenslager: Blikk og Montasje - Tredører: Jeld-Wen Norge - Malerarbeider: Malerservice - Heis: Otis - Kjerneboring: Mimax - Brannisolering og -tetting: Kaefer Construction - Balkonger og trapper: Ulricehamns Betong / Cowi - Spiraltrapper, rekkverk og trapper: Frech Mek Sveiseverksted - Glass, aluminium og balkongrekkverk: Sagstuen - Lås og beslag: Lås og Sikring - Badekabiner: Parmarin - Parkett: ParkettPartner - Byggevarer: Optimera - Kjøkken og garderober: Sigdal (Interiør Design) - Luftet fasadesystem: ABC Pussteknikk - Utomhusarbeider: Anleggsgartner Stian Rennesund - Porter: Hørmann Norge

På oppdrag for Urbanium har Veidekke overlevert et boligprosjektet med 183 leiligheter øverst på Ensjø. Gla’enga markerer en ny tidsepoke ved å være det første boligkvartalet som er ferdig i dette utviklingsområdet på Ensjø.

Gla’enga utgjør et helt kvartal og ligger øverst i det nordøstre hjørnet, med en sammenhengende bebyggelse i opptil syv etasjer rundt et større gårdsrom som åpner seg mot sør.

Da det ble bestemt å transformere Ensjø fra næringsvirksomhet til en mer levende del av byen, hadde Oslo kommune en gylden sjanse til å kunne designe den fremtidige Ensjøbyen med nesten blanke ark. Resultatet ser vi i et detaljert planleggingsprogram der boliger, næring og infrastruktur skal på plass innenfor fastsatte normer.

‒ Kommunen hadde helt klare forventninger om hva som skulle skje der. Tomteområdet har lite spillerom, byggets form er i hovedsak nokså presist angitt i regulerings-planen. Innenfor de rammene må vi gjøre mest mulig for å gi prosjektet en karakter som kan tilføre området noe, og som vi kan stå inne for, sier Trine Thån i Lillestrøm Arkitektkontor.

‒ Prosjektet har vært ute for salg en gang tidligere, i januar 2008. Vi hadde fått rammetillatelse fra Plan- og bygningsetaten, men finanskrisen dempet kjøpelysten i markedet. Vi satte det derfor på vent i to år, forteller daglig leder i Urbanium, Silje Strøm.

Rasjonalisert
I denne perioden ble det tatt en avgjørelse om at prosjektet skulle gjennomføres med rimeligere leiligheter.

‒ Vi hadde prosjektert videre og hadde en rasjonalisering i prosessen. Ikke minst fordi vi også hadde fått til en totalentreprise med Veidekke som ga oss muligheter for å se på nye løsninger med prisgunstige tiltak, sier Strøm. Føringene som ble gitt omfattet, i tillegg til endring i materialvalg og utførelser, også en best mulig utnyttelse i bygningsvolumet.

Tiltakene som ble gjort reduserte prisene med ca 15 prosent i forhold til første gang prosjektet ble lagt ut for salg. Så gikk da salget ved realiseringen i mars 2010 også over all forventning; i løpet av første dag ble det solgt 20 leiligheter. Hele 17 av 44 leiligheter ble solgt i løpet av 20 minutter!

Antall og areal
For å vekke interessen hos flest mulig ble det lagt vekt på et stort spenn i leilighetstyper og -størrelser. De fleste er på mellom 42 og 93 kvm, men spennet går fra 39 og helt opp til 120 kvm. Arkitektene har klart å få til gjennomgående leiligheter med lys fra to sider for de aller fleste, også de minste på to rom. 40 prosent av leilighetene er treroms, resten fordeler seg likt på to- og fireroms leiligheter.

Utleiedel
I 18 av leilighetene fra 77 til 87 kvm kunne Urbanium tilby interessentene en egen utleiedel. Nesten halve arealet er atskilt med egen inngang, bad og kjøkkenkrok. Men det er allikevel tilrettelagt for en senere sammenslåing til en enhet.

‒ Disse 18 leilighetene var det stor interesse for, faktisk større interesse enn for de største. Dette er et grep vi i Urbanium ikke har gjort før, men som var en suksessfaktor for å få opp salget raskt, sier Strøm.

Alle leilighetene har balkonger eller markterrasser. Som et ekstra pluss er det anlagt to store felles takterrasser på til sammen 700 kvm for rekreasjon og hygge. I stedet for å legge inn mange små balkongbokser, er balkongene på Gla’enga enkelte steder samlet i en lang uthengt grid. Dette er spesielt synlig ut mot Gladengveien.

Fargevalget
Det kan se ut som om Urbanium og arkitektene har valgt å gå nye veger i fargevalget i fasadene.

‒ Mange nye boligprosjekter i dag har lys tegl eller lys puss i fasadene. Vi valgte heller å gå tilbake til Oslos gamle fargeskala, der det er ofte er benyttet lyse og varme farger. Her valgte vi en lys oker og en terrakottavariant, sier Thån.

P-Kjeller
Under hele bygget, under gårdsrommet og ut under utearelet mot Stålverksveien, ligger parkeringsanlegget med ca. 136 plasser. Om lag en tredel av plassene i det som er Ensjøs første parkeringshus, er for kort- og langtidsleie. Atskilt, og med egen port videre inn i anlegget, ligger beboerparkeringen.

‒ Det er all grunn til å rose Veidekke og det teamet de har brukt her. Gla’enga er det største prosjektet vi har hatt, men samtidig det med absolutt færrest feil. Derfor har vi vært så heldige å få benytte de samme folkene i det nye prosjektet vårt i St. Halvards gate, sier Strøm.

Grøntområder
Det er vedtatt i kommunen at Ensjø skal ha utbygges med en bymessig struktur, en videreføring av strukturen i indre by. Og intensjonene i Ensjøutbyggingen tilsier at hele området kommer til å være en travel byggeplass i flere år ennå. Mye er på plass, stadig flere prosjekter starter opp, men det meste av byggeaktiviteten ligger litt frem i tid.

Det er utarbeidet utbyggingsavtaler mellom utbyggere og kommunen, som skal sikre at førstnevnte bidrar med sin del av etablering og drift av de offentlige tilgjengelige områdene. Disse skal være til felles nytte for allmennheten og vil bestå av store parkområder, bekkedrag, gatetun og skogsdrag. Mye av den eksisterende vegetasjonen skal beholdes og nye trær plantes. Østre Parkdrag som skal anlegges vil starte i Stålverksveien rett ved Gla’enga og gå sørover.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter