Les Byggeindustrien digitalt
Punktum for en årelang strid om spørsmålet ble ikke satt da Høyesterett i 2007 slo fast at tomtefestere har rett til å forlenge festekontrakten på samme vilkår som tidligere.
Å ikke ha rett til å øke festeavgiften når avtalt festeperioden løper ut, er urimelig, mente flere grunneiere.
Derfor engasjerte de advokat, og advokaten de hyret, Sveinung O. Flaaten ved advokatkontoret Hjort DA, greide å få saken opp for EMD.
Domstolen i Strasbourg kan i realiteten overprøve Høyesterett, fordi Norge er folkerettslig forpliktet til å rette seg etter dommen fra Strasbourg.
– Jeg har alltid hatt god tro på saken. Ellers hadde vi ikke klaget inn den norske stat, sier Flaaten til NTB.
– Men, legger han, til, selvfølgelig må man være mentalt åpen for at man kan tape.
Stridens eple
Sakens kjerne er paragraf 33 i tomtefesteloven. Paragrafen har bestemmelser som gir festere av tomt til bolig eller fritidshus rett til å kreve festet forlenget på samme vilkår som før – uten begrensning i tid.
I klagen til EMD var Flaatens hovedpoeng at paragrafen krenker Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK).
Krenkelsen er et faktum fordi forlengelse av festetiden til evig tid med hjemmel i lov, er å betrakte som avståelse av eiendom, ifølge Flaaten. Grunneierne bestrider ikke selve forlengelsen, men vederlaget for den.
– Grunneierne fratas i realiteten eiendomsretten til bortfestede tomter, sier Flaaten.
Beskyttelse av eiendomsrett
EMK har bestemmelser om beskyttelse av eiendomsretten. Den som fratas eiendom, har krav på vederlag som står i rimelig forhold til verdien av det man fratas, er en av bestemmelsene.
Men bestemmelsene i tomtefestelovens paragraf 33 innebærer at vederlaget som betales grunneier når festetomter innløses, fastsettes ut fra historisk festeavgift, uten hensyn til tomtens nåværende eller framtidige verdi. Også ved forlengelse av festeforholdet er det kun historisk festeavgift som betales.
Vederlag ved innløsning av festetomter er ikke tema i saken EMD skal ta stilling til. Men indirekte har temaet betydning for grunneiernes sak, ifølge Flaaten.
– Grunneierne må ha krav på vederlag eller festeavgift som står i forhold til tomtens eller festerettens markedsverdi, sier han.
Skulle beskytte svaktstilte
Flaaten minner om at tomtefestelovens paragraf 33 skulle beskytte økonomisk svakt stilte personer som ikke var i stand til å innløse festetomten, ifølge departementets begrunnelse for loven.
– Men regjeringen og Stortinget lot paragrafen gjelde for alle 300.000 tomtefestere i Norge. Den sosiale begrunnelsen treffer derfor ikke, sier Flaaten til NTB.
Kommer domstolen i Strasbourg til at tomtefesteloven er i strid med bestemmelser i EMK, vil neste trinn bli at Stortinget må endre tomtefesteloven, slår han fast.
I tillegg ser han det som sannsynlig at det kan bli reist en serie erstatningssaker mot staten.
Dersom staten taper, vil regjeringsadvokaten kunne anke dommen inn for EMDs storkammer.
Leder Olaf Solberg Hansen i Tomtefesterforbundet sier han forventer samme utfall av saken i Strasbourg som i Høyesterett.
– Skulle derimot grunneierne få medhold, blir det en kjempenedtur for tomtefesterne. Vi forventer da at staten anker dommen, sier Solberg Hansen til NTB.