Comfort Hotel Grand Central

Comfort Hotel Grand Central

Sted: Oslo

Prosjekttype: Rehabilitering og
nybygg hotell med 170 rom

BTA: 7.800,
derav nybygg: 1.750 kvm

Byggherre: Rom Eiendom

Leietaker: Nordic Choice

Totalentreprise: NCC Construction (samspillskontrakt)

Kontraktsum eks. mva:
178 millioner kroner

Prosjekt- og byggeledelse: Asenso

Arkitekt:
Mellbye Arkitekter AS

Interiørarkitekt:
Lars Helling Arkitekter AS

Rådgivere: RIB byggfag og RIA: Rambøll - RIBR og RIG: Norconsult - RIE: ÅF Norge - Rådgiver elektro: Oslo Elprosjektering - Rådgiver antikvarisk: Høyer Finseth - Rådgiver rør og ventilasjon: Comfort Consult - Stikking: SDN - 3. parts kontroll: Egil Berge - Koordinering tekn. installasjoner: COOR Service Management - RIV: Erichsen & Horgen - El-installasjoner: Bravida

Underentreprenører/leverandører: Riving: Norprodukter Miljø / AF Decom - Stålarbeider: Jacon Engineering - Brannisolering: Firesafe - Stillas, malerarbeider, byggtapetserer og takarbeider: Alliero - Mur- og pussarbeider: Murmesterne Fjeldheim & Knutsen - Tømrerarbeider: Bygg- og Malermestertjenesten - Montering- og innredningsarbeider: ParkettPartner - Granableveranse: Bygg- og Miljøteknik Granab - Blåseisolasjon: Iso Energi - Blikkenslager: Østwill - Glassarbeider: Flex CC Glass - Gulvsparkel: Eurogulv - Trevinduer: NorDan - Stålvinduer: Rapp Pyrotec - Heis: Starlift - Flislegger: Flispartner - Alu.fasade: Colt Nordic - Trapper: nytrapp.no

Med Østbanehallens pompøse fasader som en ytre ramme, var det store forventninger også til rehabiliteringen av byggets indre. Resultatet er et designmessig unikt hotell som har tilpasset seg strenge verneverdige krav.

Noe av det mest fascinerende ved det nye hotellet i den gamle Østbanehallen er at det ikke er umiddelbart synlig. De fleste rommene ligger i tre etasjer som en hestesko rundt Norges eldste toghall. Den aktive stedsutviklingen som Rom Eiendom har satt i gang med dette hotellet, er første trinn av en foredling av hele området.

Comfort Hotel Grand Central inneholder 170 hotellrom, men er ikke bare et rehabiliteringsprosjekt. Det omfatter også en ny hotellfløy, i prosjektet kalt ØM-bygget, der 57 av rommene er plassert. ØM-bygget er lagt på taket over gamle sidefløyen til jernbanehallen. Heller ikke dette nye elementet er direkte lett å få øye på. I tillegg til så vidt å kunne skimtes fra nord, kan de tre etasjene ses gjennom det buede glasstaket over støpejernskonstruksjonen i Østbanehallen.

I tillegg til det nye ØM-bygget består prosjektet kun av bygningsmasse fra den gang Østbanen var Norges viktigste trafikknutepunkt. Her er det jernbanehistorie i lange baner; det opprinnelige jernbanebygget i nord, som siden er endret vesentlig, er fra 1854. Østbanebygget, med sin markante fasade mot sør og vest, er fra 1880, også det med om- og påbygginger både i 1913, 1921 og enda senere.

Ble omregulert
– Østbanehallen har alltid vært en jernbanestasjon med kontorbygg. Utfordringene var byggets alder – å gjøre det om til et moderne hotell var en strukturell problemstilling. I tillegg er det fredningsvedtak på fasadene og i noe av interiøret, noe som bidro til å krydre prosjektet ytterligere, sier Trond Rusten, prosjektsjef Utvikling hos byggherre Rom Eiendom. Han forteller at reguleringsplanen for området måtte endres, den var hjemlet for det meste, men ikke for hotell. Planene tok til i 2008, med en byggestart ved årsskiftet 2010/2011.

Parallelt
– Vi hadde en runde med et sett entreprenører, som ble redusert til Skanska og NCC. De kjørte parallelloppdrag og kom frem med hvert sitt konsept og pris. I denne konseptutviklingsfasen bisto Mellbye arkitekter begge to, samtidig som Mellbye jobbet med egne initiativer sammen med konsulentene. Denne prosessen var spesiell, vi har aldri tidligere gjennomarbeidet et prosjekt så grundig på forhånd før pris ble gitt, påpeker Rusten.

I forkant hadde AF Decom i nesten ett år foretatt nennsomme rivearbeider – plukket ned for hånd – i de innvendige arealene. Dermed hadde entreprenørene ytterligere kunnskap om bygget når tilbudet skulle gis. Totalentreprisen, under rammene av en samspillskontrakt, gikk til NCC, og hadde en verdi på 178 millioner kroner.

– Utfordringene var vesentlig større enn jeg var klar over da jeg kom inn i prosjektet, sier NCCs prosjektleder Trond Løken med et smil.

– Logistikken her er vrien. Riggplassen er noen få kvadratmeter mot sørvest. Det er byggheiser på hver side, men ingen vei inn, slik at alt må i prinsippet bæres inn i bygget. Og det er mye som skal inn når du egentlig bygger 170 leiligheter, sier Løken.  

Mange hensyn
– Østbanehallen er et komplisert bygg, med mange fløyer og halvplan, og er utfordrende å sette seg inn i. Derfor var det å finne en fornuftig planløsning basert på en naturlig oppdeling med et vindu til hvert hotellrom, samt å forholde seg til de verneverdige elementene, givende premisser i konseptet. Det har vært mange antikvariske hensyn å ta. En korridor, og et rom rundt Kristiania Pub er fredet. Det samme er et trapperom og det store direksjonsrommet, forklarer Anna-Karin Björk i Mellbye Arkitekter.

Soveloft
Hotellrommene hadde opprinnelig vært gamle, ærverdige kontorer for funksjonærer og direksjonen i NSB. Å legge inn føringsveier vertikalt var det generelt god plass til, himlingshøyden kunne være opp til fire meter. Derfor har arkitektene valgt å gjøre om fire av rommene i andre etasje til mesaninrom, med hvert sitt soveloft.

– Derimot var det krevende å få føringene ned. Før var toalettkjernene spredd rundt ved kontorene. Nå er det et bad for hver fjerde meter. Å få føringene ned når store deler av arealene i midtpartiet er fredet var ikke lett. Vi hadde mangelfulle tegninger, og visste ikke hvordan det så ut da vi begynte å avdekke, men vi visste hvordan det skulle bli, sier Løken.

For NCC har dette vært et stort prosjekt, med mange aktører inne på ikke altfor store flater. På det meste har 200 arbeidere vært i full sving daglig. Registreringer til nå viser at det hittil har vært 2.000 individer innom byggeplassen. Publikum flest som har hastet forbi har nok allikevel ikke fått med hva som har foregått over og rundt dem på tre kanter i den travle gjennomgangshallen.

Hotellets vestibyle har inngang inne fra hallen eller fra sjøsiden i sør. I sørvestre del av første etasje vil også restauranten, en lounge og kjøkkenet holde til. Ute i Østbanehallen skal det etableres spiseplass til 70 personer. Tilgang til hotelletasjene i den nye fløyen er gjennom vestibylen, opp i andre etasje og gjennom en korridor. De 57 rommene som ligger her, er ordinære rom med forventet og grei standard.

Interiørkonsepter
Derimot er de transformerte arealene, både hotellrom og fellesarealer, i den eldre delen nesten uten sidestykke her i landet. Forbildet har vært visse urbane hotellkonsepter i New York. Rommene har stor variasjon i form, størrelse og design. Interiørarkitekt har vært Lars Helling Arkitekter.

Det tidligere direksjonsrommet er fredet, her finner vi imitasjoner av Gyldenlærstapet, brystningstapeter og lysekroner. Det totalrestaureres nå etter strenge antikvariske prinsipper. Det er fem suiter, de ligger to i hver etasje på begge sider av den midtre delen som vender mot sør. I tillegg blir kontoret til generaldirektøren (titlene hadde en viss «schwung» den gangen) også omgjort til suite.

Et kulturminne
En stor del av det synlige arbeidet ligger i rehabilitering av fasader og vinduer som omfattes av prosjektet.

– Vi har en tredelt rolle. Å få laget en beskrivelse og tilstandsregistrering av de antikvariske arbeidene, være kulturminnefaglig rådgiver for Rom Eiendom, samt å ha all kommunikasjon med Riksantikvaren, sier prosjektleder Tom Hagen i Høyer Finseth.

– Og, ikke minst, ha en kontinuerlig oppfølging av den krevende utførelsen.

Bygningen har i årenes løp fått store setningsskader, som har ført til sprekker og at elementer har løsnet. Dermed har vann trengt inn til jernarmeringen og gitt korrosjon. Siste store fasaderehabilitering ble foretatt i forkant av OL i 1994. I den forbindelse ble det utført utskiftninger av enkelte av de dekorative elementene.

Problemet var ikke bare setninger, men også detaljer med upresise trekninger (profilen som skapes av å dra med sledetrekking over kalkpussen).

– I993/94 var det var det dratt over flere lag med finpuss, slik at den skarpe profilen var mer diffus og utflatet. Den gang hadde de også anvendt en diffusjonsåpen maling. Den puster, men det var ikke korrekt behandling av de underliggende flatene. Vi har også derfor foretatt en rehabilitering av en rehabilitering, forklarer konservator Margrethe Moe i Høyer Finseth. Alliero, som utførte rehabiliteringen, har måttet bruke sjabloner og trekke mange kilometer med nye profiler. «Historiske» materialer som kalkpuss, prompt, gips og silikatmaling er igjen tatt i bruk. Det var også store hussoppskader i inn- og utvendige konstruksjoner, som var ressurskrevende å utbedre.

– Fargen på Østbanehallen er så godt vi nå kan bedømme tilbakeført til den opprinnelige. Det er gjort ved å ta tynnslipsprøver, skjære ut små biter av fasadene, og betrakte de forskjellige lagene under mikroskop. Dermed har vi fått aksept for å fjerne den gule fargen den har hatt de siste tiårene, og tilbakeføre den opprinnelige fargen fra den gang, sier Moe.

Taket er også lagt om, i tillegg er flere hundre vinduer skiftet. Alle de originale glassene var byttet ut, ingen av de originale var tilbake. Men rammene ble tatt ut og restaurert på verksted, mens karmene og dørene er reparert på stedet av Malermester Bratfoss.

– Vi hadde flere runder med mange av de største hotellkjedene da vi skulle velge samarbeidspartner. Etter et finaleheat valgte vi Choice som hadde det beste til-budet, både konseptmessig og økonomisk, sier Rusten.

– Dette prosjektet er spesielt, nettopp med tanke på at det er et rehab-prosjekt med de utfordringer og improvisasjoner som hører med. Det har vært nødvendig med de korte beslutningsveiene vi har hatt. Her har det vært tatt avgjørelser på løpende bånd, uten at det har vært dumdristighet inne i bildet. Men vi har hele tiden vært nødt til å drive prosjektet videre, sier avdelingssjef Trond Schjetne i Asenso.

Rom Eiendom har en kostnadsramme på ca. 280 millioner kroner, men er ikke i tvil om at det er vel anvendte penger.

– Det koster mer enn et standard hotell. Men ut i fra beliggenhet, kundetilfang og antatt inntjening ser det ut til å bli god butikk. Vår samfunnsoppgave er å utvikle knutepunkter rundt jernbanestasjoner. Det gjør vi her; vi revitaliserer hele området. Med et hotell, som har en annen døgnsyklus enn et kontorbygg, vil det være publikum, gjester og liv 24 timer i døgnet, sier Trond Rusten.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter