Konowsgate 83

Konowsgate 83

Sted: Oslo

Prosjekttype: Leilighetsbygg

BTA: 5.500 kvm

Byggherre: Fri Eiendom AS

Totalentreprenører: BundeBygg AS

Kontraktssum boliger, eks mva: 93 millioner kroner

Arkitekt: Felix Arkitekter AS

Rådgivere: RIB: Høyer Finseth - RIBR: Rambøll - RIG: Sweco - RIA: By Akustikk - Rådgiver rør: Comfort Consult - Rådgiver ventilasjon og utførende: TK ventilasjon - RIE og utførende: Lysteknikk

Underentreprenører/leverandører: Grunnentreprenør: Smefa - Prefab trapper: Nor Element - Trappe-
montering: Wangen Stålmontasje - Plattendekker: Betongprodukter - Hulldekker: Contiga - Armering: Celsa - Rør: Oslo VVS Service - Fjellsprenging: Fjellsprenging - Balkonger: Balco - Badekabiner: Part - Stålarbeider: Nils Løff - Taktekking: Romerike Tak og Membran - Brannisolering: Firesafe - Kjøkken: Norema - Maler: Malermester Henrikson - Blikkenslager: Tak & Beslag - Pussfasader: ABC pussteknikk - Vinduer: Lian Trevarefabrikk - Parkett: Parkettpartner - Byggevarer: Optimera - Lås og beslag: Møller Undall - Innervegger: Hadeland Stål og Gipsmontasje - Fuging: Øyan & Schie Fuging - Tv/data: Canal Digital - Innedører: Dooria Norge Prosjekt - Ståldører: Bygg Aksess - Rekkverk: GBS Produkter - Himlinger: Modulvegger - Murer: Mjøndalen Mur og Puss - Himlinger: Modulvegger - Glass- og alu.dører: Moss Glass og Fasade - Spiraltrapp og rister fjellskjæring: Jotne Ankers - Gartner: Calluna Grøntanlegg

På en «umulig» tomt under Ekebergåsen troner nå tre bygningslameller i opptil sju etasjer med totalt 67 leiligheter.

De siste årene har det blitt bygget flere store boligprosjekter i Konowsgate, men disse har i hovedsak ligget vesentlig lenger sør. Denne tomta ligger nesten øverst, der Konowsgate for alvor begynner å slynge seg oppover i åsen.

– På første gangs befaring hadde vi vanskeligheter med å forestille oss at det skulle være plass til et såpass stort prosjekt der. Men det er nok også et optisk bedrag i forhold til avstander når terrenget er så bratt. Tomta er faktisk ganske stor når den sprenges ut, sier Ingebrigt Foros i Felix Arkitekter. Tomtestørrelsen er på 7.700 kvm, og ligger klemt mellom ytterkurven av Konowsgate og Ryenbergveien, som ligger bak og praktisk talt over seg.

Dårlig fjell
– Utfordringen var å grave ut parkeringskjeller, og å ta ut fjellet som var av ekstrem dårlig kvalitet. Det var store høyder og alltid en fare for at det raste ned i byggegropa. Fjellet ble sikret med 12 meter lange stag, armeringsnett og to lag med sprøytebetong. Totalt tok vi ut ca. 30.000 kubikkmeter masse, sier BundeByggs prosjektleder Lise Møllendal. Ryenbergveien, som går bak husene, har på denne strekningen et eget utenpåliggende brofortau, som også måtte delvis forankres og fjellsikres på nytt.

Omlegging og VA
I tillegg til at tomta var ekstrem trang, hadde BundeBygg også et pålegg om å legge om eksisterende vann- og avløpsledninger.

– Rørene kom ovenfra og gikk opprinnelig midt gjennom prosjektet. De hadde en diameter på opptil 600 mm, og måtte legges lenger øst under dekket i fjerde etasje i den ene blokka, forklarer Møllendal.

– Vi begynte med den ene blokka og jobbet oss østover. På et tidspunkt hadde vi drift i alle tre byggene samtidig; det var innredningsarbeider i det første, mens vi støpte øvre dekker i det siste bygget. Det var også et pålegg om utvidelse og omlegging av selve Konowsgate, som måtte være ferdig før vi fikk brukstillatelse på husene. Jobben med veien var ikke stor, men utvidelsen og å legge om VA-anlegget krevde mye oppfølging. På grunn av rutebussen kunne vegen kun stenges av mellom kl 01 og 05 hver natt, sier Møllendal.

Planlagt høyere
Opprinnelig hadde arkitektene planlagt byggene med åtte og ni etasjer. Beliggenhet, topografi og nærhet til nabobebyggelse hadde nok tålt det.

– Nå er de tre byggene henholdsvis på seks og sju etasjer, og stikker så vidt over kanten på Ryenbergveien. Det er en del andre prosjekter i nærheten med store høyder. Ingen naboer ville vært sjenert av et par etasjer til. Plan- og bygningsetaten mente at høyden fra Konowsgate ville virke ruvende. Men heller ikke der ville det vært noen som hadde fått forringet solforhold ved eventuelt høyere etasjer, det hadde kun gitt mer skygge internt i prosjektet. Med større høyde hadde byggene virket slankere, og ville ha fått mer tårnkarakter, sier Foros.

Uteområdet
I en vifteform ligger de tre lamellene over en tverrgående og tilbaketrukket sokkel i tre etasjer. Taket av denne basen danner et uteområde i fjerde etasje for alle beboerne, men to av leilighetene har også sine private og atskilte utearealer her oppe. Utearealet har punktbelysning rettet oppover langs fjellskrenten og skal på sikt her få klatreplanter som vil danne en grønn vegg.

– Det vanlige ville nok ha vært å legge uteområdene i størst mulig grad på bakkenivå, men på grunn av terrenget ville det ikke ha blitt tilstrekkelig areal. Den mørke teglen som er valgt i dette volumet tar opp både farge og materialitet fra fjellet, og understreker at det er del av og en forlengelse av terrenget. Som en kontrast skal de tre lamellene over fremstå lette og underbygges av den tilbaketrukne sokkelen, sier Foros.

Utsyn over byen
Utsikten over byen fra dette planet, og fra de fleste leilighetene, er veldig god. For å ivareta utsikten er det store vinduer i stuene. Balkongene er prefabrikkerte med glassrekkverk, og henger i innstøpte braketter i fasadene. Plasseringen av balkongene er innbyrdes forskjøvet.

– Denne forskyvningen er et hovedgrep, og viktig for uttrykket prosjektet, og har styrt vindusplasseringen i stor grad. Vi kunne nok ønsket oss bærende betongvegger i stedet for søyler. Da hadde vi stått noe friere i forhold til plassering av vinduer og balkonger, forklarer Foros.

Da leilighetene ble lagt ut for salg, viste det seg fort at etterspørselen etter store leiligheter var vesentlig større enn man hadde antatt på forhånd. Det tredje og siste bygget ble omprosjektert for å få flere leiligheter i størrelsesorden 85 – 120 kvm. De to første lamellene har i hovedsak leiligheter på 50 – 70 kvm.

Himlingshøyder
Da etasjeantallet ble justert ned, valgte aktørene å legge inn svært gode himlingshøyder i leilighetene. Den tillatte gesimshøyden innfridde ikke ønsket om å kunne legge inn enda en etasje i hver lamell. De seks toppleilighetene med store, private takterrasser har i stor utstrekning vært premissgivere.

– Vi var enige om at det ville være et minus om de store leilighetene i toppetasjene ikke hadde trinnfri atkomst ut på sine terrasser. Da måtte vi øke etasjehøyden også i de leilighetene som lå under takterrassene for å oppnå trinnfri atkomst og for å få plass til nok isolasjon der. Resultatet er at leilighetene nå har en himlingshøyde på 2,6 og 2,9 meter, sier Foros. Byggherre for Konowsgate 83 er Fri Eiendom AS, som BundeBygg har samarbeidet med i tidligere prosjekter. BundeByggs totalentreprise for de vel 5.500 kvm har en verdi på 93 millioner kroner eks. avgifter. I tillegg kommer en egen kontrakt på sikring av fjellet og omlegging av VA- anlegget i området. Denne kontraktdelen er på 12 millioner kroner.

– Vi er svært fornøyde med det resultatet vi ser her nå. Byggingen med en trang tomt, vanskelig logistikk og ressurs- og tidkrevende VA-omlegging var tre avhengigheter som krevde store ressurser. Den kompleksiteten hadde vi heldigvis ikke undervurdert på forhånd, avslutter Møllendal.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter