Aibel i Asker, trinn 1 + 2

Aibel i Asker, trinn 1 + 2

Sted: Hagaløkkveien 28, Asker

Bruttoareal: 23.000 kvm

Prosjekttype: Kontorbygg

Byggherre:
Hagaløkkveien 28 (Ferd Eiendom)

Totalentreprenør: Skanska Norge

Kontraktsum inkl. mva:
400 millioner kroner

Arkitekt: Jostein Rønsen Arkitekter / HUS Arkitekter

LARK: Landskapsarkitektene Berg og Dyring

Rådgivere: RIB, VAR, RIG og Råd.veg: Rambøll - Prefab bæresystem: Loe Betongelementer - RIE: Electronova - RIV: Hjellnes Consult - RIBR: Multiconsult - KPR Brann (uavhengig kontroll): Norconsult - RIA: Brekke og Strand akustikk

Underentreprenører/leverandører: Grunnarbeider: Håkanes Maskin - Stålkjernepeler: Kynningsrud Fundamentering - VVS: Oras - Elektro: Totaltek - Geobrønner: Båsum Brønnboring - Parkett: Bo Andrén Norge - Himlinger, system-
vegger og kontorfronter: Acusto - Adgangssperrer: Boon Edam - Brannisolering: Bygg og Brannsikring Østlandet - Ståldører: Daloc Norge - Flytsparkling: Betong og Industrigulv - Gangbro/rekkverk: EMV Construction - Montering ståldører og vinduer: Dør- og Vindusmontasje - Solskjerming: Hunter Douglas Project, avd. Vental - Lev. fasadeplater og støvbinding: Edvardsson Entreprenør - Resepsjon, kaffebar og tekjøkken: Jönsson Invent - Murerarbeid: Ole K. Karlsen Mur, Puss & Flis - Storkjøkken: Metos - Kjerneboring: Mimax Asfalt og Betong - Trevinduer: Norgesvinduet Bjørlo (trinn 1) og NorDan - Blikkenslager: Arthur Norderhaugs Eftf. - Tømrerarbeider: Noveta - Tredører: Nordic Dørfabrikk - Glass- og aluminium: Profilteam - Flisarbeider: Stryken og Gulbrandsen - Rodeca- og Reynobondplater: Vink Norway - Maler: Brødrene Vatndal - Betongarbeider: Vinstra Sementpuss - Lås og beslag: TrioVing - Røykgardiner og -luker: Bramo Glass og Klima - Taktekking: Protan - Ståltrapper trinn 1: Midthaug - Stål og prefab, trinn 1: Spenncon

Kraglund er i gang som Askers nye og største kontorpark. Ferd Eiendom er tiltakshaver, og Skanska er utvikler og totalentreprenør når oljeserviceselskapet Aibel flytter inn i Norges første BREEAM NOR-sertifiserte kontorbygg.

Flere større bedrifter har de siste årene sett fordelene med å etablere seg i Asker. Men egnede utviklingsområder blir det stadig færre av. Kraglundområdet, derimot, ligger i gangavstand fra sentrum, og er regulert for fire byggetrinn med areal på inntil 76.000 kvm kontorarealer. Bygget som nå er overlevert er på 15.000 kvm, i tillegg til 8.000 kvm parkeringsgarasjer, men er egentlig byggetrinn 2. Byggetrinn 1 ligger ved siden av, er på 5.700 kvm, og skal stå ferdig i mai i år. Også dette trinnet har Aibel inngått leieavtale for, og totalt skal noe over 1.000 Aibelansatte samlokaliseres på Kraglund i løpet av året.

– Ferd Eiendom kom inn ved å kjøpe tomten av Skanska, og vi hadde Aibel med oss som ønsket et større og mer rasjonelt kontorbygg i Asker. Vi hadde ikke konkrete tegninger på blokka, det eneste vi hadde var romprogrammet til Aibel. Men vi ville ha noe mer enn et tradisjonelt kontorbygg. Da vi satte oss ned med Skanska for å videreutvikle området, var målet et mer miljøvennlig og fremtidsrettet byggeprosjekt, sier prosjektsjef i Ferd Eiendom, Knut M. Tolo.

Ny tverrforbindelse
Utbyggingsområdet ligger i Hagaløkkveien, med kun én vei for trafikk ut og inn. Beliggenheten forutsatte en ny tilkomstvei med bru over Askerelva og Spikkestadbanen. Det letter tilgangen til kontorparken fra Borgen, men legger også til rette for atskillig bedre forhold for syklister og gående inn til Asker. Samtidig skal Hagaløkkveien utvides til 10 meters bredde. Slik området opprinnelig fremsto, frembrakte ikke det de største ovasjonene hos utviklerne. Hele området ligger østvendt og nede i terrenget. Men det gjelder å se muligheten.

Lå riktig til
– Det østvendte området har for lite direkte sollys, og egnet seg ikke for boligbygging. Men et kontorbygg i skyggen har en stor fordel, og dette ble en premiss for oss både for målsetting og utforming. Nå kunne vi få varmet opp bygget på formiddagen uten at det koker på ettermiddagen, forklarer Lars Holm i Skanska Norge AS Prosjektutvikling Oslo. Holm har vært leid ut av Skanska og har fungert i den krevende rollen som Ferd Eiendoms byggherreombud i prosjektet.

– Da vi kom til tomten første gang må jeg innrømme at vi lurte på hvordan vi skulle klare å få plassert så mye bygningsmasse inn på den smale og lange tomta. Den lå nede i terrenget, klemt mellom åsen og elva. Det var utfordrende med tanke på utviklingsmulighetene, sier Jostein Rønsen i Jostein Rønsen Arkitekter. Hans arkitektkontor har vært med hele veien fra reguleringen og i hele gjennomføringsfasen.

– Vårt grep var å splitte opp trinnene, og på den måten skape variasjon og motvirke massiviteten. Et annet grep var å la bygget få et lyst uttrykk som en motvekt mot den mørke åsen, forklarer Rønsen som også tegnet Ericssonbygget på Lensmannslia for ti år siden.

Uten sokkel
For å få til attraktive kontorplasser på en tomt med i utgangspunktet begrensede muligheter, måtte byggets kontorplasser heves. Parkeringsarealet på ca. 8.000 kvm, som også gjelder for trinn 1, ligger i de to nederste planene. Ved å legge de to planene på bakken, får bygget dermed det nødvendige løftet på ni meter.

– Det var viktig å unngå at parkeringssokkelen skulle synes og dominere. Det er unngått ved at bygningsvolumene er trukket helt ned til bakkenivå. En honnør til byggherren som brukte ressurser for å få til dette viktige uttrykket, sier Rønsen.

Hovedbygget består av tre blokker, på tre og fire kontoretasjer, som er forbundet med en korridor i bakkant. Mellom blokkene er det anlagt et innvendig og et utvendig gårdsrom. I det innvendige gårdsrommet, umiddelbart innenfor resepsjonsområdet, ligger et glasstorg som inneholder kantine der over 1.000 mennesker skal kunne bespises samtidig. Fra hovedtrappa som vender ut i atriet er det svært godt utsyn.

Jordskjelvsikring
– Det var krevende og tok mye tid, også fordi det er for få som sitter med den nødvendige kompetansen. Det er ikke mulig å klarere deler av ett bygg, man må modellere alt på en gang. Omfanget av arbeidet er ikke større, men det er et annet krav til ferdigstillelsesgraden. Større deler må være ferdigprosjektert, siden suksesjonsgraden tilsa at man måtte ha ferdig prosjektert én del før man kunne begynne med resten, sier Holm.

BIM
Det er benyttet BIM i prosjektering og produksjon. Dette har vist seg både nyttig og effektivt, spesielt i forhold til modellering av de nye kravene til jordskjelvsikring.

– Vi har gjennom hele prosessen benyttet BIM, både til tverrfaglige kræsjkontroller, mengdeuttak for anbud og avregning, tegningsproduksjon, og visualisering overfor håndverkere og kunde. I neste prosjekt løfter vi lista til at BIM-modellen også omfatter energianalyser, brann- og akustikk, og større grad av objektmodellering og tverrfaglig integrasjon, forklarer Holm.

BREEAM
Skanskas interne målsetting sier at alle prosjekter i egenregi skal tilbys miljøsertifisering. Ferd Eiendom ville utvikle et oppgradert bygg for å oppnå miljøgevinstene som lå i sertifiseringen.

Hagaløkkveien er et av 20 pilotprosjekter satt i gang for å bruke og teste Norges første klassifiseringsverktøy.

– Grønn Byggallianse har arbeidet frem standarden BREEAM NOR, som skal gjelde her i landet. For å bli klassifisert er det ikke bare energi og miljø som medregnes. For eksempel regnes også geografisk beliggenhet til trafikknutepunkter, krav til transport og CO2 utslipp fra underentreprenører og leverandører regnes med. Det er ikke bare produktene, men også prosessene utgjør viktige faktorer. Eksempelvis er resirkuleringsdelen oppe i hele 98 prosent. Disse tankene hadde vi i bakhodet hele veien, sier Holm.

OvervåkesSom vi så, lå topografien vel til rette for å etablere et energigjerrig kontorbygg. Men det var kun ett av flere grep; det brukes jordvarme til oppvarming med varmepumpe, energivinduene har 3-lags Argonglass, ytterveggene er 11-tommer tykke og annen avansert teknikk bidrar til å spare energi. Lufttettheten ligger godt under kravene til passivhus. Alt overvåkes av nitidige energioppfølgingssystemer.

– Det beregnede energiforbruket ligger på 90 kWh/kvm/pr år. Vi manglet to poeng for å klare Excellent, men vi er det første kontorbygget i Norge som ligger an til å klare Very Good. I tillegg har vi i Skanska skaffet oss et stort fortrinn når det gjelder å tilegne oss en verdifull kompetanse på BREEAM. Det skal være et referansebygg for Ferd og Skanska, vi er jo stolte av både produktet og prosessen, sier Holm.

– De løsningene vi har valgt er slett ikke spesielt kontroversielle. De er godt kjent, det er mer kombinasjonen som har gitt gode resultater. Vi ser at dette er en god investering på sikt, og har valgt å ta de merinvesteringene dette har medført, påpeker Tolo.

Aibelbyggene skal romme ingeniører, og være effektive og rasjonelle, men uten å virke kjedelige. Arkitekt Rønsen valgte å bruke Reynabondplater, stålplater med komposittkjerner i fasadene. Mot den mørkere åsen lyser Aibelbygget opp i omgivelsene.

– Differansen i uttrykket fikk vi til ved å fargesette det med Rodecaplater. Det er et tysk polykarbonatprodukt som nå igjen får en viss oppblomstring, og som har en helt annen kvalitet enn tidligere, sier Rønsen.

Det var et poeng at skjøter i Rodecafasaden skulle unngås. De lengste platene er derfor hele 23 meter lange og ble fraktet hit på henger fra Tyskland, håndbåret inn på plassen og montert med sugekopper.

Er interesse
– Dette er det største kontorbygget Ferd Eiendom har utviklet. Vi er svært fornøyd med et helhetlig prosjekt, ikke minst med et arkitektonisk synlig bygg med farger som matcher profilen til Ferd og Aibel. På de to siste tomtestykkene som vi disponerer, er vi i kontakt med flere aktører som nok ser på muligheten til å etablere seg ved siden av Aibel. Det ligger noe frem i tid, men vi håper at det i løpet av 2013 er mulig å sette spaden i jorda for ytterligere utvikling av Kraglund kontorpark, avslutter Tolo i Ferd Eiendom.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter