Bruker lenger tid enn for 60 år siden

Norsk boligbygging tar for lang tid, er for dyr og for lite lønnsom. Skal marginene bli bedre og boligkjøperne få mer for pengene, må vi tenke mer industrielt.

Baard Schumann

Administrerende direktør i Selvaag Bolig

Andre gjestekommentatorer

Audun Lågøyr, BNL

Baard Schumann, Selvaag Bolig

Egil Skavang, Arkitektbedriftene

Knut Jonny Johansen, Faveo prosjektledelse

Frode Nilsen, LNS

Johan Arnt Vatnan, Skanska

Terje R. Venold, Veidekke

Terje Moe, Gustavsen, Statens vegvesen

Petter Eiken, Skanska

Peter Gjørup, NCC

Anne Marit Bjørnflaten, Ap

Jon-Erik Lunøe

Ole Wiig, NSW

Steinar Gullvåg, AP

Bjørn-Erik Øye, Prognosesenteret

Morten Christensen, MajaTeknobygg

Hanne Rønneberg, SINTEF Byggforsk

Ketil Lyng, BNL

Stein Tosterud, Unicon

Sven Chr. Ulvatne, Backe Bygg

Trygve Slagsvold Vedum, Sp

Elisabeth Enger, Jernbaneverket

Jan Eldegard, byggutengrenser.no

Jon Sandnes, EBA

Kyrre Olaf Johansen, Entra

Øyvind Halleraker, Høyre

Trond Johannesen, MEF

Martin Mæland, OBOS

Liv Kari Skudal Hansteen, RIF

Frank Ivar Andersen, Byggmesterforbundet

Kim Robert Lisø, SINTEF Byggforsk

Tale Halsør, ZERO

Thor Eek, NBBL

Pål Egil Rønn, AF Gruppen

Det er lett å levere kvalitet til en høy pris, men langt mer utfordrende å gjøre det billig. Skal man bygge billig, må man tenke stort. Rigid offentlig regelverk, mangel på standardiserte løsninger, for lite innovasjon, for mye administrasjon, for dårlig planlegging og for dårlig logistikk legger en demper på både effektivitet og lønnsomhet. Tallene taler for seg. De siste 10 årene har resultatgraden til de 20 største norske entreprenørene ligget i snitt på rundt fire prosent. Det er greie tall for rene boligentreprenører, men ettersom de fleste av disse selskapene driver med både entreprenørtjenester og boligutvikling, kan det bety at fortjenesten kommer fra andre ting enn entreprenørtjenestene.

Banebrytende boligbygging
Når det gjelder produktivitet og effektivitet
har vi alle fortsatt mye å lære av ingeniør Olav Selvaag. Da han bygget Ekeberghuset i 1948, var rasjonalisering og industriell tankegang de viktigste stikkordene. Boligbyggingen på den tiden var preget av få standardiserte løsninger og overdimensjonering. Selvaag ville vise at det var mulig å bygge til en tredjedel av prisen og på en tredjedel av tiden. Det klarte han da også. Ekeberghuset viste en rekke nye tekniske løsninger som siden er blitt standarder. Huset stred mot bygningslov og gjeldende forskrifter på nesten alle punkter, fra grunnmurstykkelse til innvendig takhøyde og bærende konstruksjon. Dette illustrerte Olav Selvaags poeng om at "det skulle være straffbart å sløse slik med materialer som bygningsloven påbyr". Men det var ikke én enkelt årsak til at huset ble så billig. Resultatet skyldtes en gjennomført rasjonalisering fra planløsning til hver enkelt konstruksjonsdetalj. Ekeberghuset er blitt stående som et symbol på det største enkeltstående utviklingsskritt i norsk boligbygging. Noen år senere, i 1952, var Olav Selvaag også først ute med serieproduksjon av boliger, på Bestum. Dette banet vei for en ny, industriell tankegang. Store volum og standardiserte løsninger gir lavere pris og høyere marginer.

Industriell boligbygging til tross, effektiviteten har ikke blitt bedre, snarere tvert om. I dag bruker vi lenger tid på å oppføre en bolig enn vi gjorde for 60 år siden. Selvaag analyserte nylig et prosjekt på 7 145 kvadratmeter med 28 leiligheter, og kom frem til at entreprenøren bruker ca. 0,59 årsverk per leilighet. Overraskende nok kan vi se at det gikk med omtrent like mange årsverk til leilighetene vi bygde i 1952. Det er riktignok et mer komplekst produkt som settes opp i dag, men samtidig har vi bedre teknikker og helt andre ressurser tilgjengelig som burde tilsi at byggingen gikk raskere. Vi bruker også langt mer tid på blant annet ledelse, planlegging og administrasjon. Totalt sett er vi altså mindre effektive nå enn før. Den samfunnsmessige konsekvensen er at det bygges for tregt, for lite og at det som bygges blir for dyrt. Dette bidrar til å presse boligprisene opp, fordi etterspørselen er langt høyere enn tilbudet.

Hemmende forskrifter
Mye har forandret seg siden etterkrigsårene, men vi har fortsatt mange av de samme utfordringene: Rigid regelverk og for lite boligbygging. I Oslo må det for eksempel bygges 7 000 boliger i året for å kunne møte befolkningsveksten. Nå bygges det i overkant av 4 000 boliger. For å tette gapet er det viktig at offentlige myndigheter legger til rette for økt boligbygging. Sammen med OBOS og NBBL har Selvaag Bolig nylig levert forslag til Kommunal- og regionaldepartementet om hva som må til. Blant annet foreslår vi at TEK10 må utsettes. Hovedårsaken til dette er tilgjengelighetskravene. Utendørs tilgjengelighetskrav vil føre til at hvert enkelt boligprosjekt må spesialtilpasses hver enkelt tomt.

Selv om offentlige regelverk legger store begrensninger på muligheten til å standardisere produkter, kan boligbyggere selv gjøre en rekke ting for å forbedre effektiviteten. Som i de fleste bransjer er det mye å hente på å forbedre logistikksystemer og sentrale innkjøpsavtaler, noe som til tider ser ut til å være til dels ute av kontroll i vår bransje. Vi planlegger for dårlig og kjøper ofte inn fra byggeplass. Selv om vi er blitt flinkere, er det også fortsatt lite bruk av innovative løsninger. Et eksempel er prefabrikerte baderomsmoduler. Vi bruker det stort sett i alle prosjektene våre nå, og ser at det gir en besparelse på 30 prosent per bad. Bruk av prefabrikerte løsninger har også andre fordeler: Det sikrer fremdriften fordi færre er involvert på byggeplassen, og risikoen for feil reduseres betraktelig.

Fremtiden ligger i å tenke standardisert og stort. Det vil sikre at folk flest får gode boliger med høy kvalitet til en god pris, samtidig som bransjen får fornuftige marginer.