Hva gjelder ved bruksendringer?

Regler for bruksendringer og tiltak på eksisterende bygg i plan- og bygningsloven (pbl) er forholdsvis uoversiktlige og i det følgende gis en nærmere redegjørelse. Enhver bruksendring av en bygning er søknadspliktig, jfr. pbl § 93 1. ledd bokstav c. Bakgrunnen for denne bestemmelsen er at bygningsmyndigheten skal kunne kontrollere om bygningen er skikket for den nye bruken. Det foreligger en søknadspliktig bruksendring når ny bruk i forhold til den eksisterende vil falle inn under et annet reguleringsformål angitt i pbl § 25 nr. 1. Det rettslige utgangspunktet er imidlertid, for bruksendringer som for andre tiltak etter plan- og bygningsloven, at tiltakshaver har krav på å få innvilget sin søknad med mindre det kan påvises en avslagsgrunn i regelverket. Av pbl § 87 nr. 2, bokstav e), også innført ved lovendringen i 1995, følger at alle bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven får anvendelse på bruksendringer. I følge lovforarbeidene siktes det her først og fremst til bestemmelsene som gjelder for nybygg. Denne bestemmelsen gir ikke i seg selv grunnlag for å avslå en søknad om bruksendring, og avslagsgrunn må i tilfelle må søkes i de øvrige bestemmelsene i eller gitt i medhold av plan- og bygningsloven. Når kan søknad om bruksendring avslås? I forhold til bruksendringer er det særlig to avslagsgrunner som kan være aktuelle; Bruksendring av bygg i strid med planformål Pbl § 87 nr. 1, annet ledd, oppstiller et forbud mot å bruksendre en bygning som er i strid med gjeldende planbestemmelser i reguleringsplan, kommuneplanens arealdel og/eller bebyggelsesplan. Dette kan skyldes at reguleringsformålet har blitt endret etter at bygget ble oppført. Bygningen kan imidlertid i slike tilfeller fortsatt brukes i forhold til sitt opprinnelige godkjente formål, for eksempel til boliger, selv om området er omregulert til industri. Forbudet mot å bruksendre bygg i strid med gjeldende plangrunnlag gjelder selv om den nye bruken er i samsvar med plangrunnlaget. Begrunnelsen for dette er å hindre disponeringer av bygg som kan vanskeliggjøre en eventuell ekspropriasjon for gjennomføring av planen. Videre gjelder forbudet bare bygg som forut for bruksendringen var i strid med planen. Bruksendring av bygg i samsvar med plan Det følger av pbl § 87 nr. 2 e) at pbl § 31 om virkninger av reguleringsplan får anvendelse på bygning som står på regulert grunn, slik at planen også blir bindende for bruksendringer. Tilsvarende hvis eiendommen er omfattet av en kommuneplans arealdel eller bebyggelsesplan. Det spiller i denne forbindelsen ingen rolle når planen ble vedtatt i forhold til eksisterende bygg. Hvilken form for bruksendring som kan forbys på dette grunnlaget beror på planformålet og planbestemmelsene, noe som av og til kan by på fortolkningstvil. Skifte av bruk og drift av bygning som faller innenfor samme reguleringskategori angitt i § 25 nr 1 kan ikke forbys, med mindre det er gitt særlige bestemmelser om bruken i planbestemmelsene. Det er imidlertid grenser for hvor langt planmyndigheten kan gå i å stille krav til hvilke bransjer som kan tillates etablert innen reguleringsformålene, og slike begrensninger må i tilfelle inntas av hensynet til omgivelsene. Dersom et område er uregulert og eventuelt bare omfattet av kommuneplan, vil ofte planen være forholdsvis grovmasket med hensyn til arealbruken, for eksempel ved at angjeldende område kun er avsatt til byggeområde. I så fall gir planen ikke grunnlag for å avslå en søknad om bruksendring. Andre avslagsgrunner I tillegg kan det tenkes at forholdet til omgivelsene og boligmarkedet kan være avslagsgrunn etter bestemmelsen i pbl § 78 nr 1 og 2, om plassering av bedrifter og anlegg, og etter kommunale vedtekter gitt i medhold § 91 a om bruksendring av bolig. Hvilke krav kan stilles ved bruksendringer? I utgangspunktet kan alle krav som kan stilles til nybygg få anvendelse for den delen av bygningen som bruksendringen omfatter. Dette følger av pbl § 87 nr 2 e). En søknad om bruksendring av eksisterende bygg, særlig eldre, kan derfor utløse en rekke nye krav til bygget, for eksempel etter teknisk forskrift. Videre kan krav til tekniske anlegg med hensyn til vann, avløp og adkomst gjøres gjeldende ved bruksendringen. Bruksendring og tiltak på eksisterende bygg kan også utløse krav etter annen lovgivning, som brannvern-, kulturminne- og arbeidsmiljølovgivningen, slik at en bruksendring kan vises seg å bli en kostbar affære. Det er et omdiskutabelt tema hvorvidt det kan stilles krav til oppgradering av den delen av bygget som eventuelt ikke omfattes av bruksendringen eller nye tiltak. Plan- og bygningsloven har ingen uttrykkelige regler om dette, med unntak om reglene vedlikehold og utbedring av eksisterende bygg i § 89. Det er antatt at bygningsmyndigheten til en viss grad kan stille krav til eksisterende bygg som i utgangspunktet ikke berøres av bruksendringen, men det må i tilfelle kreves at vilkårene ikke er urimelig tyngende og har en sakelig sammenheng med bruksendringen.