Kan andregangskjøpere rette mangelskrav?

Entreprenøren har som et utgangspunkt flere ulike innsigelsesmuligheter som kan være aktuelle å anføre mot et direktekrav. For det første kan det hevdes at det ikke foreligger mangler. Uten én eller flere mangler kan ikke reklamasjonskrav gjøres gjeldende. Videre kan direktekrav anføres nektet fordi reklamasjonsfristen er løpt ut. Boligkjøpere med et mangelskrav kan derfor ikke vente for lenge med å gjøre kravet gjeldende. Et direktekrav kan også være avskåret på grunn av foreldelse. Reglene om foreldelse medfører at mangelskrav ikke varer evig etter at mangelen oppsto, men slutter å eksistere etter en viss tid.

Direktekrav
Direktekrav, også kalt springende regress, innebærer at man ”hopper over” ett eller flere ledd i næringskjeden når for eksempel et mangelskrav gjøres gjeldende. Et grunnleggende prinsipp er at kravshaveren (her andregangskjøperen) trer inn i det forrige ledds rettsposisjon. Følgelig får han verken flere eller færre rettigheter enn sin forgjenger (førstegangskjøperen).

Mellom leddene løper det imidlertid ulike reklamasjonsfrister. I leddet førstegangskjøper – andregangskjøper er det en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år. Den samme fristen gjelder for leddet førstegangskjøper – byggherre etter henholdsvis avhendingsloven § 4-19 og bustadsoppføringslova § 30 (1).

Forholdet mellom entreprenør og byggherre er imidlertid ikke lovregulert. I stedet avtales det som regel at en ferdig utformet standardavtale skal regulere forholdet mellom partene. Det finnes en rekke forskjellige slike standardavtaler, og disse kan inneholde ulike reklamasjonsfrister. Mellom entreprenør og byggherre beror derfor den absolutte reklamasjonsfristen på hvilke(n) Norske Standard(er) det er avtalt skal gjelde for kontraktsforholdet.

Reklamasjonsfrister må overholdes
Direktekrav innebærer at andregangskjøper trer inn i førstegangskjøpers sted. Dette gjør at han i alle tilfelle vil måtte forholde seg til de frister som gjelder for førstegangskjøper. Andregangskjøpers eventuelle direktekrav må altså fremmes innenfor førstegangskjøpers absolutte reklamasjonsfrist. Dette skaper forutsigbarhet og trygghet for entrepenøren, som kan legge til grunn at det kun er fristen med det nærmeste kontraktsledd som det er nødvendig å forholde seg til. Når reklamasjonsfristen er løpt ut, er med andre ord entreprenøren sikret at også eventuelle andregangskjøpere er avskåret fra å fremme det gjeldende mangelskravet.

Kravet må settes frem innen rimelig tid
I tillegg til å gjøre et direktekrav gjeldende innenfor den absolutte reklamasjonsfristen, er det et vilkår at kravet fremsettes innenfor rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget. Når en mangel oppdages, er det altså ikke anledning til å la det gå uforholdsmessig lang tid før mangelskrav fremmes. På denne måten kan det forekomme at et mangelskrav er utelukket fordi det ikke er fremmet innen rimelig tid, selv om den absolutte reklamasjonsfristen i og for seg er overholdt.

Mangelen må være entreprenørens ansvar
For at et direktekrav skal kunne gjøres gjeldende, er det videre en forutsetning at entreprenøren svarer for det anførte mangelfulle forhold. Ansvaret beror i første rekke på kontraktsforpliktelsen overfor byggherren, men også kontraktene i leddene over entreprenøren kan få betydning. Særlig viktig i den anledning er å klarlegge om det er tatt forbehold for visse mangler i salget mellom første- og andregangskjøper.

Kravet må ikke være foreldet
Reglene om foreldelse kommer til anvendelse også på mangelskrav. Muligheten for å gjøre et krav gjeldende vil derfor være bortfalt hvis foreldelsesfristen er ute. Den alminnelige foreldelsesfristen i Norge er 3 år. Relevant her er spørsmålet om på hvilket tidspunkt andregangskjøpers direktekrav foreldes. En andregangskjøper vet sjelden om mangler ved en bolig før han kjøper den. I slike tilfeller er foreldelsesfristen ifølge foreldelsesloven § 10 derfor aldri kortere enn 1 år fra han fikk eller burde skaffet seg kunnskap om mangelen. Treårsfristen kan altså bli forlenget, men ikke med mer enn til sammen 10 år. 13 år etter overtakelsen av boligen er derfor alle mangelskrav ubetinget foreldet.

Oppsummering
Det er i teorien adgang for en andregangskjøper til å gjøre gjeldende direktekrav overfor entreprenøren som oppførte boligen. Slike krav kan imidlertid bli møtt med ulike innsigelser fra entreprenørens side. Særlig viktig er at reklamasjon må gjøres gjeldende innenfor gitte frister som i praksis kan bli knappe som et resultat av at andregangskjøper trer inn i førstegangskjøpers sted.