Offentlige bygninger dårlig investering?

I sist valgkamp ble det gitt løfter om oppgradering av offentlige bygg. Det er bred enighet om at det må betydelige investeringer til for å få offentlige bygg opp på et akseptabelt nivå. Men det er all grunn til å spørre om ikke også nye investeringer vil bli like dårlig forvaltet i fremtiden? Forvaltning av privat eiendom har i samme periode ikke vært gjenstand for et tilsvarende kapitaltap. Hvorfor er det slike forskjeller? Bør det offentlige ikke eie og forvalte eiendom? Hvem har ansvaret for utviklingen? Levetidskostnader for bygning og virksomhet Facillity management (FM) brukes ofte som begrep for å synliggjøre helheten i tjenesteproduksjonen knyttet til virksomheter som har tilhold i eiendommen. I denne sammenhengen omfatter FM-kostnadene alle kostnader en virksomhet har til forvaltning og drift av eiendommen. Kilde; Archibus FM Sett i forhold til et byggs normale levetid, utgjør bygge- og rehabiliteringskostnader en beskjeden andel i forhold til de totale FM-kostnadene. Fokus bør derfor mer bort fra nybyggskostnadene og over mot de totale kostnadene over hele byggets levetid. Arealforvaltning Areal forvaltning har begrenset tradisjon i Norge. I andre land som vi kan sammenligne oss med har strukturert arealforvaltning pågått lenge. Betydningen av arealforvaltning kan illustreres med et eksempel fra Oslo kommune. Oslo kommune forvalter en eiendomsmasse på ca 3.9 mill m2. Med utgangspunkt i en nybygg- kostnad på ca. 18.000,- kr/m2, utgjør 5% areal effektivisering et redusert investeringsbehov på ca 3,5 milliarder. Omregnes arealet til husleiekostnad (eller potensiell inntekt) med et gjennomsnitt på kr. 1000,- pr m2, utgjør en slik effektivisering 195 mill pr år. Hva må til? Et av hovedproblemene ved offentlig forvaltning er dårlige organisasjonsløsninger. Til eksempel vil ikke små kommunale enheter oppnå stordriftsfordeler. Mange små kommuner ville oppnå mye ved å etablere eiendomsforvaltere på tvers av kommunegrensene. Men selv store kommuner driver eiendomsforvaltning lite rasjonelt. Årsakene kan være mange. Et av hovedproblemene har vært at offentlige forvalterne ikke har hatt eiendomsforvaltning som kjerneområde, men som en servicefunksjon. I tillegg er de pålagt flere målsetninger enn de har hatt virkemidler til. De er i tillegg ofte organisert som en del av den øvrige kommuneorganisasjonen og må forholde seg til årlige budsjetter og rammebetingelser. Politisk detaljstyring og saldering i vedlikeholdsbudsjettet vil ofte prege slike organisasjoner. Kommunalt foretak eller aksjeselskap er aktuelle selskapsformer som har vært diskutert. Valg av selskapsform indikerer hvilke rammebetingelser man ønsker å gi selskapet. Uansett selskapsform, er det nødvendig at eierne (politikerne) gir selskapet den frihet og motivasjon som er nødvendig for å drive rasjonelt. Faren ved et kommunalt foretak ligger i muligheten til detaljstyring fra politisk hold som gjør driften urrasjonell, samt uttak av større verdier enn det som er forsvarlig. Til forskjell fra private eiere har politikere ofte betydelig kortere økonomisk perspektiv. Organisering av kommunale foretak bør derfor skje på samme premisser som et aksjeselskap, med et styre og påvirkning fra eiere i en organisert form. Styrene må ha rettigheter og plikter som i et aksjeselskap. Dette innebærer at foretakene bør finansieres med husleieinntekter og at utbytte står i for hold til aksjelovens bestemmelser om uttak. Investeringer i eiendom bør finansieres ved låneopptak enten i kommunekassa eller privat låneinstitusjon, etter at leietaker har besluttet (politisk) å utvide / oppgradere. I tillegg bør offentlige eiendomsforvaltere bestrebe å utvikle ensartet nøkkeltall for å vurdere effektivitet og skape en viss konkurranse. Det bør i tillegg vurderes om det skal opprettes et marked for å stimulere til konkurranse. Konkurranse på eiendomsforvaltning der offentlige og private konkurrere side om side kan være en mulighet. En slik konkurranse forutsetter imidlertid at offentlige forvaltere får de samme rammebetingelsene som sine konkurrenter, dvs fristilt fra kommunale/statlige tariffavtaler som begrenser handlefriheten. Internhusleie er ofte benyttet som virkemiddel for å skape motivasjon for arealeffektivisering hos brukerne. Imidlertid er det sjelden at brukere får noen gevinst av arealforvaltningen og de har sjeldent kompetanse til å drive effektiv arealeffektivisering. Virksomhetene (brukerne) må derfor få betingelser som motiverer for arealeffektivisering. For eksempel vil betaling pr. elev eller pasient, samtid som brukeren betaler husleie, gi større motivasjon for å optimalisere arealet. Tid er penger I flere år har det i offentlig sektor blitt debattert hvordan problemene skal løses. I mellomtiden går store verdier tapt. Hver dag som går innebærer et betydelig kapitaltap, høye driftskostnader og sannsynligvis store samfunnsøkonomiske konsekvenser. Er det mulig? Til tross for mange mislykkede forsøk, finnes mange eksempler på vellykkede snuoperasjoner både i Norge og i mange andre land.