Nedre Vollgate 11

Nedre Vollgate 11

Sted: Oslo

Prosjekttype: Rehabilitering kontorer med 13 p-plasser i garasje

BTA: Ca 7. 000 kvm

Byggherre: Nedre Vollgate 11 II AS / Oslo Areal AS

Entrepriseform: Byggherrestyrte sideentrepriser

Hovedentreprenør bygningsmessige arbeider:
Vedal Entreprenør AS

Prosjektleder/ prosjekteringsleder: 
Kjell Meaas

Arkitekt: KIMA arkitektur AS

Rådgivere: RIV (byggherrerådgiver), RIB, RIE, RIBR: Norconsult - Byggherrerådgiver elektro: Foyn Consult AS - RIV: Deltatek - Byggherrerådgiver heis: Heisconsult

Underentreprenører og leverandører: Rivearbeider: Veolia Miljø Entreprenør - KLIMA: Oras Klima - Rør: Andenæs VVS - Elektro: Lysteknikk - Heis: Schindler Stahl Heiser - Mur, puss- og flisarbeider: Fasadecompagniet - Tømmer- og snekkerarbeider: Allround Entreprenør - Malerarbeider: Paint Partners - Malerarbeid vinduer: Hunvik & Co - Branntetting: Norsk Brannforebygging - Taktekking: Follo Tak og Vedlikehold - Persienner: Solskjermingsgruppen - Gulvbelegg: Intep - Systemskillevegger: Space Byggmontering - Lås og beslag: Vrio lås & Nøkkel - Vinduer: NorDan - Innvendige dører: Swedoor - Natursteinsarbeider: Naturstein Montering - Hoveddør, inngangsparti og lobby: Myhre Lås og Mek. Verksted - WC garnityr: Viken Renhold - Innredningsarbeider: Per Bjerke

Et stadig mer krevende marked gjør at oppgraderingsbehovet for kontorarealer er ustoppelig. Oslo Areal er i ferd med å avslutte rehabiliteringen av en av sine svært sentrale bygårder i sentrum.

Nedre Vollgate 11 ligger ikke bare på grensen til kvadraturen i hovedstaden, men er også definitivt en del av det enda mer ettertraktede festningskvartalet mellom de to vollgatene fra det gamle Christiania. Nr 11, som ligger midt mellom Stortinget og Akershus festning, er egentlig to separate bygninger, der det opprinnelige er tegnet av arkitekt Johannes Henrik Nissen for Kongeriget Norges Hypotekbank i 1915. Nissen tegnet flere kjente og prangende bygg, blant annet Frimurerlosjen et kvartal unna. Ut mot Tollbugaten ble det i 1964 påført et tilbygg på åtte etasjer, og med to parkeringsplan under bakken.

− Bygget fra 1915 har et veldig kraftig, nyklassisk uttrykk, og skulle representere soliditeten i bankvesenet. Nybygget fra – 64 var en markant høyblokk og var kanskje tenkt som et ønske om å være Oslos svar på skyskraperne på Manhattan, forklarer arkitekt Inge Hareide i KIMA arkitektur.

− Skatteetaten var her i 12-15 år. Ved utflytting var lokalene preget av slitasje, hadde dårlige tekniske løsninger og lave takhøyder i tradisjonelle cellekontorer. Slik det så ut hadde vi ikke fått på plass nye leietakere − det var tvingende nødvendig å gjøre noe med eiendommen, sier eiendomssjef i Oslo Areal, Ronny Rennemo. Oslo Areal, som besitter en betydelig eiendomsmasse og er heleid av Gjensidige Forsikring, har investert i kontor- og kjøpesentereiendommer i Norge og Danmark.

Den spenstige avgjørelsen om igangsettelse ble gjort i begynnelsen av en voksende finanskrise, og uten at nye leietakere på plass. Ballroom, restauranten Manna i første etasje og en leietaker på messaninetasjen var de eneste gjenværende leietakerne, og har også vært der under hele ombyggingen. Ballroom og Manna har også vært der under hele ombyggingen, mens Oslo Areal gjorde en avtale om utflyting for den siste. Rehabiliteringen er gjort med byggherrestyrte sideentrepriser, der Vedal Entreprenør har hatt den bygningsmessige entreprisen, samt byggeledelse og ansvar for fremdrift og koordinering.

I det indre gårdsrommet ligger et stort forsamlingslokale formet som et eget bygg, med glasstak. Nybygget fra 1964 ble bygget rundt dette. Arkitekt Inge Hareide, som var prosjekteringsleder for Sverre Fehn for Gyldendalhuset, trakk nok visse likhetspunkter derfra og så for seg hvilke muligheter som lå i dette elementet. – Gårdsrommet kunne vært gjort noe med, men glasstaket er verneverdig og kunne ikke bli med i prosjektet denne gang, sier han.

Deler av fasaden mot Nedre Vollgate 11 er fredet av byantikvaren og dette la en del begrensninger i forhold til bl.a. inngangspartiet, der en solid eikedør tidligere var hovedinngangen. − Det så først ut som en type bygg der en kanskje måtte ta for seg fasadene for at det skulle kunne tiltrekke seg oppmerksomhet. Men i tillegg til den vernede fasaden, hadde resten av bygget en arkitektur som det var verdt å ta vare på, med skikkelige natursteinsarbeider, blant annet svart labrador i brystningen. Det er også mange flotte detaljer innendørs, i vindusbrettene var det brukt slipt Altaskifer. Med begrensningene som lå i det eksisterende inngangspartiet valgte vi å bygge et nytt inngangsparti med planfri adkomst i den delen av fasaden som ikke var fredet. Ofte møter man bygg med store glassarealer i inngangspartiene, men som er tomme og uinteressante å komme inn i. Vi ville dreie på det og la en flott tett dør ose av materialkvalitet, og gi en god estetisk opplevelse også når man er kommet inn i bygget, sier Hareide.

Staselig lobby
Et nytt inngangsparti ved siden av det opprinnelige, med en lys og tidsaktuell lobby ble løsningen. Den mørke natursteinen på gulv og vegger er skiftet ut, men beholdt i trappen. Spilehimlingen med akustiske egenskaper skjuler det tekniske anlegget. Dagslyset letter opp atmosfæren ytterligere og fører frem til de to nye heisene som er installert. – Her har byggherre og de utførende satset på riktig kvalitet og godt håndverk. Dette er det første partiet man møter i ett bygg, og det er viktig at man føler seg velkommen, påpeker Hareide.

Bygget hadde for en stor del upraktiske og umoderne løsninger, med mørke arealer. – Det var mørkt og uoversiktlig, og en prosess å gjøre seg kjent med, og ikke minst hva man kunne rive og hva som kunne bestå. Det var et ventilasjonsanlegg i hvert rom, og det var tidkrevende å ta ned for så å bygge opp igjen, sier prosjektleder for Vedal Entreprenør, Sverre Næss. Spesielt med ventilasjonen var det nødvendig å gjøre tiltak med forsterkinger mange steder. I forbindelse med utskifting og utvidelse for heisene, ble det pigget dypere heisgrube, heisfronten med dekkeforkant er skåret bort i fremkant for en utvidelse på 30 cm.

Lys fra flere fløyer
Av hensyn til innsalg for fremtidige leietakere startet arbeidet i tredje etasje; de skulle få se hvilket potensial som lå i bygget. Så avslørte da også rivearbeidet luftige kontorarealer med gjennomgående lys, ofte inn fra flere steder. Vinduer er byttet ut i deler av bygget med nye fullisolerte, og solutsatte partier får utvendig solavskjerming. Toalettanleggene er belagt med fliser og naturstein, og kan smykke seg med vegghengte toaletter fra Villeroy & Boch.

Dette trigget markedet; Pensjonstrygden for sjømenn (PTS) har allerede flyttet inn i 7. og 8. etasje, mens teknologibedriften Thales Norway har inngått en avtale om leie av ca. 4.800 kvm i etasjene under. De kan også glede seg over en takhøyde i tredje etasje på 4,5 meter. En felleskantine for leietakerne i sjette etasje skal etableres.

− Etter at vi hadde satt i gang og kunne presentere prosjektet, var Nedre Vollgate 11 langt fra vanskelig å tilby markedet. Vi får gode tilbakemeldinger fra leietakerne om gode arbeidsplasser, med mye lys og god ventilasjon. Bygget ligger i et veldig sentralt område der man kan oppnå svært gode utleiepriser, som må til for å kunne forsvare igangsetting av ombygninger som dette, avslutter Rennemo i Oslo Areal.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter