Hvem har risikoen for markedssvingningene?

Da bustadoppføringsloven trådte i kraft 1. juli 1998, ble forbrukerkjøpere gitt en lovfestet rett til å avbestille kjøp av bolig under oppføring før overtakelse. Bustadoppføringsloven § 54 oppstiller i den forbindelse en adgang for forbrukeren og entreprenøren til å avtale at forbrukeren i et slikt tilfelle skal betale et avtalt avbestillingsgebyr i stedet for en konkret beregnet erstatning. Partene har i den forbindelse full avtalefrihet, men med den begrensning at gebyret skal være ”rimelig” sett i lys av bustadoppføringslovens øvrige erstatningsbestemmelser ved avbestilling (§§ 52-53).

Slik boligmarkedet var det første tiåret etter lovens ikrafttredelse, skapte bustadoppføringsloven § 54 få problemer. Forbrukeren kunne avbestille kjøpet mot å betale det forhåndsavtalte gebyret, mens entreprenøren forholdsvis enkelt kunne videreselge boligen, ofte med gevinst.

Da finanskrisen inntraff og boligprisene stupte, fikk imidlertid mange entreprenører problemer med å videreselge avbestilte boliger til opprinnelig kjøpesum. Entreprenørene opplevde at det avtalte avbestillingsgebyret ikke dekket entreprenørens faktiske tap ved et resalg i kjøpers marked. Følgende spørsmål kom i den forbindelse på spissen:

Hvem har risikoen for markedssvingningene ved bruk av avbestillingsgebyr ved avbestilling av bolig under oppføring?

Forbrukeren hevdet på sin side at det økonomiske ansvaret som påhviler forbrukeren ved en avbestilling begrenser seg til det avtalte avbestillingsgebyret, mens entreprenøren på sin side hevdet at det avtalte avbestillingsgebyret måtte settes til side som urimelig i lys av bustadoppføringslovens øvrige erstatningsregler.

Hva er så gjeldende rett? Hva ligger egentlig i bustadoppføringsloven § 54 annet punktum om at avbestillingsgebyret ”lyt verke rimeleg i lys av føresegnene i § 52 og § 53”? - Kan en entreprenør høres med at et avtalt avbestillingsgebyr må settes til side som urimelig i medhold av § 54 annet punktum? Er rimelighetsbegrensningen en bestemmelse som er ment å verne begge parter eller er den en spesialbestemmelse nedfelt for å verne forbrukeren?

Lovens hovedregel er at entreprenøren skal holdes skadesløs ved en avbestilling. Verken lovens ordlyd eller lovens forarbeider sier imidlertid noe om hvorvidt dette også gjelder der entreprenøren har avtalt at et avbestillingsgebyr skal gjelde. Et avtalt avbestillingsgebyr kommer som nevnt innledningsvis i stedet for den erstatning entreprenøren ellers ville hatt krav på etter bustadoppføringslovens §§ 52-53.

Bustadoppføringslovens utforming gir imidlertid veiledning. Bustadoppføringsloven § 54 er utformet etter mønster av håndverkertjenesteloven § 40, som sier at partene kan fastsette en normalerstatning (avbestillingsgebyr) som skal betales såfremt erstatningen er rimelig. Bestemmelsens ordlyd taler således for at rimelighetsforbeholdet kun gjelder til vern for forbrukeren. Da bustadoppføringsloven § 54 er utformet etter mønster av håndverkertjenesteloven § 40, taler dette for at tilsvarende er ment å gjelde for bustadoppføringsloven § 54.

Også hensynet til lovens system tilsier at rimelighetsbegrensningen i § 54 er inntatt for å verne forbrukeren alene. Bustadoppføringsloven er en forbrukerlov med preseptoriske bestemmelser til fordel for forbrukeren, og det følger av § 3 at det derfor ikke kan avtales eller gjøres gjeldende forhold som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av lovens bestemmelser. Dersom rimelighetsbegrensningen i § 54 var ment å gjelde også til fordel for entreprenøren, ville det vært naturlig at forholdet til lovens system ellers hadde vært drøftet i forarbeidene.

Som de fleste er kjent med skal det svært mye til for å sette til side en avtale mot en forbruker etter avtaleloven § 36. Det ville derfor vært naturlig at også terskelen for en tilsidesettelse etter bustadoppføringsloven § 54 var drøftet i forarbeidene. Det gir dårlig sammenheng i regelverket dersom det skulle gjelde en langt lavere terskel for å sette tilside en avtale om avbestillingsgebyr til skade for en forbruker etter bustadoppføringsloven § 54 enn for å sette til side kontraktsbestemmelser til skade for forbruker etter avtaleloven § 36.

Også hensynet til sammenheng i lovverket ellers taler for at rimelighetsbegrensningen er en spesialbestemmelse som er nedfelt for å verne forbrukeren. En avtale om avbestillingsgebyr innebærer i utgangspunktet at entreprenøren tar risikoen for konjunkturendringer, herunder får gevinsten ved disse, ut over det avtalte gebyr i tidsrommet fra kontraktsinngåelsen til overtakelsen. I kontraktsretten ellers er det lagt til grunn at det skal svært mye til for å sette til side en avtale om risikofordeling for prisendringer for et begrenset tidsrom. Dette må særlig gjelde når tapet gjelder den profesjonelle part; entreprenøren. Entreprenøren må normalt anses nærmere til å vurdere konjunkturendringer enn forbrukerkjøperen. Entreprenøren er dessuten som oftest den som har utformet kontrakten, og må således ta risikoen for valg av avbestillingsgebyr fremfor lovens hovedregel om erstatning samt risikoen for fastsettelsen av avbestillingsgebyrets størrelse.

Også hensynet til forutberegnelighet tilsier at rimelighetsbegrensningen er ment å gjelde kun til vern for forbrukeren. En forbruker vil ha et særlig behov for å ha oversikt over de økonomiske konsekvenser en avbestilling vil innebære og vil lett kunne innrette seg etter avtalen uten å forstå rekkevidden av rimelighetsbegrensningen i § 54 annet punktum.

Det har frem til nå ikke foreligget rettspraksis som har løst spørsmålet jeg stilte innledningsvis. Borgarting lagmannsrett har imidlertid i dom av 4.5.2010 tatt stilling til spørsmålet. Partene hadde i denne saken avtalt et avbestillingsgebyr på kr 100 000, mens entreprenørens faktiske tap ved avbestillingen utgjorde kr 929 612. Entreprenøren krevde at avbestillingsgebyret skulle settes til side som følge av rimelighetsbegrensningen i § 54 annet punktum, og krevde full erstatning etter bustadoppføringsloven § 53.

Lagmannsretten kom imidlertid til at rimelighetsbegrensningen ikke kunne påberopes til skade for en forbruker og frifant forbrukerkjøperne for erstatningskravet.

Med Borgarting lagmannsretts dom har det kommet en etterlengtet avklaring av gjeldende rett på rettsområdet. Lagmannsretten har konkludert med at et avtalt avbestillingsgebyr ikke kan settes til side som urimelig til ugunst for en forbruker, hvilket også er den eneste fornuftige fortolkningen av bestemmelsen. Bustadoppføringsloven er en forbrukerlov og rimelighetsbegrensningen i § 54 annet punktum er en spesialbestemmelse til vern for forbrukeren mot urimelig høye avbestillingsgebyr.

Svaret på mitt spørsmål innledningsvis blir derfor at entreprenøren selv har risikoen for markedssvingningene ved bruk av avbestillingsgebyr ved avbestilling av bolig under oppføring.