Festernes innløsningsrett avklaring av rettstilstanden?

Av advokat Hanne B. Riise-Hansen, Simonsen Føyen Advokatfirma DA hanne.riise-hanssen@simonsenfoyen.no Dommen er tatt til inntekt for at festere kan kreve at innløsningssummen for en tomt etter tomtefestelovens § 36 fastsettes til kapitalverdien av den årlige festeavgiften på innløsningstidspunktet, jf. tomtefestelovens § 36, første ledd. Denne beregningsmåten vil medføre en langt lavere innløsningssum enn dersom festeren må betale tomteverdien i henhold til tomtefestelovens § 36, andre ledd. Dommen er imidlertid ikke så prinsipiell og avklarende som man har fått inntrykk av i media, og festerne bør derfor vente med feiringen. Hovedspørsmålet i saken er om de avtaler som er inngått innebærer en overføring av eiendomsrett til tomtene, eller om det er snakk om ordinære festeforhold. Ved en konkret tolkning av de over hundre avtalene i saken, har retten kommet til at saksøkerne faktisk og rettslig er eiere av tomtene. Den eneste beføyelsen som er igjen på tidligere grunneieres hånd er en rett til en terminvis avgift tilsvarende 3 tønner bygg. Denne avgiften var senere blitt omregnet i penger og regulert. I henhold til avhendingslovens § 2-10 (2) kan partene kreve at den terminvise avgiften blir avløst av en engangssum tilsvarende kapitalverdien av den årlige terminvise avgiften. Avhendingsloven § 2-10 ble vedtatt og trådte i kraft samtidig med den nye tomtefesteloven av 1996, og beregningsmåten for avløsning av avgiften tilsvarer tomtefestelovens § 36, 1.ledd om innløsning av ikke tidsbegrensede festekontrakter. Dette betyr at dommen ikke kan tas til inntekt for at festere i alminnelighet kan kreve innløst tomtene på grunnlag av kapitalverdien av festeavgiften. Denne beregningsmåten er fremdeles begrenset til de avtaler som omfattes av § 36, 1.ledd, dvs tomter som er festet bort på ubegrenset tid uten oppsigelsesrett. I tillegg til at dommen kun har betydning for en begrenset type kontrakter, er den svært konkret begrunnet. Det er derfor tvilsomt om den vil ha betydning ut over den aktuelle saken. Justisdepartementet legger i disse dager siste hånd på en odelstingsproposisjon med forslag til endringer i tomtefestelovens regler om regulering av festeavgift og innløsning. Forslaget vil bli behandlet i Stortinget i løpet av vårsesjonen. Med bakgrunn i at synet på tomtefesteinstituttet er svært forskjellig i de ulike politiske leire, ligger det an til en heftig diskusjon om tomtefesteinstituttets fremtid. Saksøkerne har uttalt at dommen vil bli anket, med på dette tidspunkt kjenner vi ikke til om dette har blitt gjort.