Innendørs arealsvikt ved avhending av bolig

Av advokat Stein F. Janzon, Simonsen Føyen Advokatfirma DA stein.f.janzon@simonsenfoyen.no Med det menes at boligens reelle størrelse er mindre enn det kjøperen fikk opplyst av selgeren, eller noen denne svarer for (for eksempel takstmannen). Mens avhendingsloven har en bestemmelse som sier at tomtearealet må være vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, jfr avhl. § 3-3, har loven ingen tilsvarende bestemmelser for innendørs arealsvikt. Man må derfor anvende avhl § 3-8 om uriktige opplysninger ved vurderingen av om innendørs arealsvikt er å anse som en mangel, eller ikke. Etter denne bestemmelsen er det to vilkår som må være oppfylt. Det reelle arealet må være lavere enn det som selger har opplyst, for eksempel i en takst/et prospekt. For det andre må den uriktige opplysningen ha virket inn på avtalen. Det siste innebærer et krav om årsakssammenheng. Det fremgår av forarbeidene til loven og juridisk litteratur at det er naturlig å anlegge samme betraktning ved innendørs arealsvikt som ved utendørs arealsvikt, nemlig at kjøperen har kjøpt det han har sett og følgelig skal det en del til før mangel anses å foreligge. Det er likevel presisert at marginene for avvik innendørs må være adskillig mindre enn utendørs (1). Konsekvensen av denne uklarhet har vært at domstolene har krevd til dels betydelige avvik mellom det boligareal som selger har opplyst og det faktiske boligarealet. I en dom avsagt av Borgarting lagmannsrett (2) i 2000 var arealet i et forretningslokale 5 % mindre enn oppgitt, og dette var for lite til at avviket representerte en mangel. Gulating lagmannsrett kom til samme resultat i en sak fra 1996 hvor en bolig hadde et innendørs arealavvik på 13,5 %. Som begrunnelse for at et så vidt stort avvik ikke var å anse som en mangel uttalte lagmannsretten bl.a. at kjøperen hadde sett på huset med sine spesielle arealløsninger og på egen hånd () hatt anledning til å vurdere de muligheter arealene ga for plassering av møbler og annen bruk (3). På den andre siden kom Borgarting lagmannsrett (4) i 2001 til at et avvik på 12 % var tilstrekkelig til at mangel forelå. Denne saken gjaldt en loftsleilighet med et opplyst boligareal på 66 m2, mens reelt boligareal var 58 m2. Høyesterettsdommen fra 14. mai 2003 gjaldt en selveierleilighet hvor selgeren hadde opplyst at arealet var 112 m2, mens det faktisk var 102 m2. Her kom Høyesterett til at et innendørs arealavvik på 8,9 % (10 m2) var tilstrekkelig til at det forelå en mangel, forutsatt at den feilaktige opplysningen hadde verka inn på avtala (dvs. krav til årsakssammenheng). Det fremgår ikke klart av dommen hvor den eksakte grensen går, men Høyesterett uttalte at avviket på 8,9 % klart () representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel. Videre uttalte Høyesterett at generelt tåler en liten leilighet () mindre avvik enn en stor også forholdsmessig sett. Høyesterett kom også til at den feilaktige opplysningen hadde virket inn på avtalen. I denne forbindelse fremgår det at man skal anlegge en objektiv vurdering slik at har opplysningen vært egnet til å virke kjøpsmotiverende, så har selgeren bevisbyrden for at kjøperen ikke har tillagt (den feilaktige) opplysningen noen betydning da han kjøpte boligen. Fra Høyesteretts begrunnelse er det ytterligere to momenter som det kan være verdt å merke seg. For det første fremhevet Høyesterett at i motsetning til tidligere har det nå blitt utviklet en ensartet metode for hvordan man skal måle et boligareal (Norsk Standard 3940). I denne forbindelse fremhevet Høyesterett også at selve målingene kan utføres langt mer nøyaktig i dag enn tidligere. Mange benytter i dag lasermåler, med den presisjon disse gir. For det andre fremhevet Høyesterett at kvadratmeterprisen er et svært viktig parameter ved omsetning av boliger i dag og følgelig øker viktigheten av å ha pålitelige arealmålinger for boliger. Når dette er sagt, så fastholdt Høyesterett at kjøperens inntrykk av kjøpsobjektet under en befaring også må anses å være en del av beslutningsgrunnlaget. Ethvert arealavvik vil derfor ikke representere en mangel og mindre arealavvik i arealoppgaven må tåles, med mindre selgeren er å bebreide. Den naturlige sanksjonen ved innendørs arealavvik er prisavslag, men dommen sier ikke noe om hvordan dette skal utmåles. Som en avsluttende kommentar er det på sin plass å gjenta at dommen i betydelig grad flytter grensen nedover for når et innendørs arealavvik er å anse som en mangel. Likevel inneholder dommen så vidt mange nyanseringer at er man i tvil, så bør man innhente en rettslig vurdering av sin rettslige posisjon i liknende situasjoner. 1. Bergsåker, Kjøp av fast eiendom, 3. utgave side 256 2. Borgarting lagmannsrett, dom av 29. september 2000 3. Gulating lagmannsrett, dom av 13. desember 1996 4. Borgarting lagmannsrett, dom av 21. november 2001