Utbyggingsavtaler forslag om lovregulering

Av advokat Liv Aandal, Advokatfirmaet Haavind Vislie DA Dette gjelder særlig ved utbygginger av noen størrelse. Avtalene inngås vanligvis i forbindelse med behandling av reguleringsplanen for det aktuelle området. Avtalenes innhold varierer. Et gjennomgående trekk i avtalene er at de private utbyggerne påtar seg å etablere og bekoste hele eller vesentlige deler av de infrastrukturtiltak utbyggingen skaper behov for. Kommunene vedtar gjerne rekkefølgebestemmelser om at utbyggingen ikke kan gjennomføres før denne infrastrukturen er etablert. Ved at utbyggerne påtar seg slike forpliktelser, vil utbyggingen kunne gjennomføres raskere enn om den skulle vente til kommunen hadde økonomi til å etablere infrastrukturen. Denne raskere utbyggingen vil ofte både kommunen og den private utbygger være interessert i. Infrastruktur som bygges ut i henhold til slike avtaler vil for det første være vei, vann- og avløp, dvs. den tekniske infrastrukturen. Avtalene kan også inneholde bestemmelser om utbygging av annen type infrastruktur, f.eks. overordnet grøntstruktur for utbyggingsområdet. Videre vil avtalene gjerne inneholde bestemmelser om fremdrift og rekkefølge på de enkelte tiltak samt visse boligpolitiske bestemmelser. I de senere årene har også spørsmålet om økonomisk bidrag til utbyggingen av den såkalte sosiale infrastrukturen oppstått. Utbygging av boligområder skaper behov for nye skoler, barnehager, eldreboliger osv. Dette gjelder særlig ved store utbygginger. Kommunen er forpliktet til å sørge for at tilstrekkelig tilbud finnes. Kommuneøkonomien og rekkefølgebestemmelsene tilsier at utbyggingen må vente hvis ikke utbygger gir et økonomisk bidrag til utbygging av sosial infrastruktur. Denne utviklingen har ført til en omfattende debatt om bruken av utbyggingsavtaler; særlig knyttet til spørsmålet om hvor langt kommunene kan gå i å pålegge utbyggerne forpliktelser i en utbyggingsavtale. Spørsmålet er ikke avklart gjennom lovgivning eller rettspraksis. Det er i teorien uenighet om hvor den nærmere grensen går. Kommunal- og regionaldepartementet og miljøverndepartementet har utarbeidet en veileder for kommunene; Rundskriv H-5/02: Juridiske spørsmål vedrørende utbyggingsavtaler i tilknytning til plan- og byggesaksbehandling m.v. Det konkluderes i dette rundskrivet med at kommunene har adskillig frihet til å inngå slike avtaler, og til også å ha avtalebestemmelser om bidrag til sosial infrastruktur. Det er for tiden to lovutvalg som begge bl.a. behandler temaet utbyggingsavtaler, nemlig Planlovutvalget og Bygningslovutvalget. Planlovutvalget har nylig avlagt sin innstilling (NOU 2003:14), Bygningslovutvalgets innstilling vil komme i oktober i år. Utbyggingsavtaler har også vært gjenstand for en viss politisk diskusjon på Stortinget. Planlovutvalgets mandat har vært å vurdere reglene om kommunal og regional planlegging og foreslå de endringer utvalget anser hensiktsmessig, mens Bygningslovutvalget har som sitt mandat å foreta en gjennomgang av plan- og bygningslovgivningen med sikte på forenkling, effektivisering og brukervennlighet. Planlovutvalget har i sin innstilling foreslått en lang rekke endringer i planbestemmelsene i plan- og bygningsloven og også foreslått lovbestemmelser for utbyggingsavtaler. Med utgangspunkt i den politiske diskusjonen på Stortinget og den avklaring utvalget mener har funnet sted der, har utvalget foreslått rammer for utbyggingsavtaler som bl.a. innebærer at økonomiske bidrag til utbygging av sosial infrastruktur ikke kan avtales. Lovforslaget innebærer trolig en innstramming i forhold til det som er gjeldende rett i dag. Etter planlovutvalgets forslag skal rammene for hva kommunene kan inngå utbyggingsavtaler om være de samme som kommunene kunne fastsette ensidige pålegg om. Hvis forslaget blir vedtatt, innebærer dette at det da først og fremst vil være den tekniske infrastrukturen det kan inngås avtaler om og da bare den tekniske infrastruktur som er nødvendig for å gjennomføre utbyggingen. Også visse boligpolitiske tiltak vil være innenfor rammene. Bidrag til sosial infrastruktur vil, som nevnt, være utenfor. Bl.a. for å fjerne muligheten for omgåelse, sies det også i lovforslaget at kommunene heller ikke kan motta gaver som står i sammenheng med utbyggingen. Utbygger vil altså ikke kunne gi kommunen den skolen som måtte være nødvendig for å komme i gang med utbyggingen, selv om utbygger skulle se seg tjent med det. Planlovutvalget har ikke foreslått noen endringer i adgangen til å sette rekkefølgebestemmelser, bl.a. om utbygging av sosial infrastruktur. Planlovutvalget foreslår også en del saksbehandlingsregler knyttet til inngåelsen av utbyggingsavtaler. Bl.a. skal avtalene anses som enkeltvedtak etter forvaltningsloven. De skal også offentliggjøres. Planlovutvalget understreker videre at slike avtaler må inngås innenfor rammen av reglene om offentlige anskaffelser, noe som også er tilfelle i dag. Planlovutvalgets forslag skal på vanlig måte ut til høring, før departementet utarbeider sin proposisjon til Stortinget. Først i oktober vil det bli avklart om Bygningslovutvalget legger seg på samme linje som Planlovutvalget eller foreslår andre løsninger. Hvis resultatet av lovarbeidet blir at Stortinget vedtar regler tilsvarende Planlovutvalgets forslag, vil dette sammen med en konsekvent anvendelse av rekkefølgebestemmelser - kunne få store konsekvenser for tempoet i utbyggingen av større boligområder i presskommunene. Utbyggerne vil i så fall måtte vente til kommunene selv har økonomi til å bygge ut den nødvendige sosiale infrastrukturen. Slik kommuneøkonomien i dag er, kan dette ta tid. Vi regner med at også slike temaer vil være viktige elementer i Stortingets vurdering av lovforslaget.