Må utbygger respektere villaklausuler og andre negative byggeservitutter?

Negative byggeservitutter er forpliktelser som hefter på en eiendom og legger begrensning i utbyggingsmulighet.

Av advokat Inger-Johanne Lund Advokat Inger-Johanne Lund er partner i Advokatfirmaet Haavind Vislie AS og arbeider bl.a. med entreprise og plan- og byggesaker. Det kan være begrensning på utnyttelsesgraden, begrensning på rett til å bygge i høyden, klausuler om at eiendommen ikke skal bebygges eller klausuler som forbyr deling av eiendommen. I prinsippet er det ikke grenser for hva slags servitutter som kan pålegges en eiendom. Plan- og bygningsetaten vil som regel se bort fra om det hviler privatrettslige servitutter på eiendommen. Planbehandling vil skje uavhengig av slike heftelser. En privatrettslig servitutt vil imidlertid kunne regulere forholdet mellom naboeiendommer og legge begrensninger i utnyttelsen. Det er derfor viktig å avklare om det foreligger negative servitutter og hva de eventuelt innebærer. I Rt 1995/904, Gjensidige-dommen, uttaler Høyesterett at negative servitutter som er til hinder for utbygging i samsvar med reguleringsplanen, må vike for denne og antas bortfalt. Retten sier videre at i alminnelighet oppstår intet erstatningskrav fra eieren av den berettigede eiendommen. Et tungtveiende hensyn for denne regelen er at reguleringen er begrunnet i offentlige hensyn og er bindende for begge parter. I Gjensidige-dommen tok Høyesterett en reservasjon som gikk på at servitutten ikke faller bort i og med selve vedtakelsen av reguleringsplanen. Det er først når man står overfor en aktuell utbygging i samsvar med planen. I en ny dom (Rt 2002/145), Bortelid-dommen, har Høyesterett kommet til et annet resultat. Saken gjaldt spørsmål om fortetting av et hytteområde i samsvar med en reguleringsplan, til tross for tinglyste festekontrakter som forbød ytterligere utbygging i området. De ankende parter hevdet under henvisning til Gjensidige-dommen at byggeforbudet i festekontraktene måtte bortfalle. Høyesterett viser til at Gjensidige-dommen har vært kritisert og at uttalelsene om bortfall av negative byggeservitutter har fått en for generell utforming. Bortfall passer best på eldre servitutter som nå fremstår som lite tilpasset dagens utbyggingsbehov, som f.eks. deleforbud i eldre villastrøk, bestemmelser om byggegrenser mv. Høyesterett lar det stå åpent i hvilke forhold negativ servitutt ikke bør falle bort. Men i den konkrete saken legger Høyesterett vekt på at servitutten ikke innebærer en meningsløs ikke-bebyggelse av området eller et utilsiktet hinder. På denne bakgrunn finner Høyesterett at kontraktsklausulen ikke alene burde falle bort på bakgrunn av reguleringsplanen. Et tilsvarende spørsmål var oppe til behandling i Borgarting lagmannsrett 31.10.03 (Bestum). Saken gjaldt begjæring om midlertidig forføyning for å stanse et byggeprosjekt på Bestum i Oslo. Retten la til grunn at villaservitutter påheftet eiendommene i årene fra 1899-1917 ikke var falt bort, men at de ikke var til hinder for bygging av småhus og rekkehus. Retten fant likevel at de aktuelle bygg innebar et slikt stilbrudd og fortetting av området, at de falt utenfor det som kunne tillates etter den utvikling som hadde funnet sted. Lagmannsretten bemerket i dommen at man ikke uten videre kunne legge til grunn at en eldre servitutt falt bort som følge av reguleringsplan som tillater bygging i strid med servitutten. Konklusjonen må være, basert på foreliggende rettspraksis, at en negativ servitutt ikke uten videre faller bort alene fordi den ikke har vært påberopt i tidligere saker eller i den aktuelle sak. Avgjørelsen fra Bestum innebærer at det ikke lenger bare er nyere servitutter og servitutter som ikke innebærer en meningsløs ikke-bebyggelse, som blir stående. Det må antakelig legges til grunn at det skal relativt mye til før en negativ servitutt faller bort. Som utgangspunkt må utbygger fremdeles legge til grunn at utbygging må skje i henhold til servitutten, eventuelt etter ekspropriasjon/avskiping, jf. plan- og bygningsloven § 35 nr. 1 eller servituttloven § 7.