Waldemars Hage 2 Tårn A og B

Waldemars Hage 2 Tårn A og B

Prosjekttype: Boliger

BTA: 28.200 kvm

Antall leiligheter: 84

Byggherre: JM Byggholt

Totalentreprenør: JM Byggholt

Arkitekt: JM Byggholt

Rådgivere: RIB: Pentacon - RIG, RIV, RIBR: Norconsult - RIE: Itech

Underentreprenører og leverandører: Pele- og spuntarbeider: Kynningsrud Fundamentering - Grave- og ledningsarbeider: Dokken - Strømforsyning: Hafslund - Rør, ventilasjon: VVS Senteret Norge - Avfallssug: Envaco - Prefab betong: Con-Form Oslo - Betong: Stenseth og RS - Tekking: IcopalTak - Kjøkken: HTH - Rekkverk: GBS Produkter - Brannisolering: Thermax - Hulltaking og saging: Mimax Asfalt og Betong - Elektro: Sæther Elektriske - Heis: Kone - Stillas: Bautas - Kran: Leland Høiland - Blikkenslager: Røa Blikkenslager - Fasadepuss: Wägger - Isolering kjeller: Isoteks Bygg - Maler: Malerservice Norge / Malermester Buer - Fliser: Murmester Janken og Fensholt - Fuging: Ørbecks Fugeservice - Boder: Axelent - Muring: Fjeldheim og Knudsen - Gulvavretting: Oslo Flis og Gulvavretting

JM Byggholt har levert de to første av i alt seks tårnbygg i Nordkvartalet i Waldemars hage 2.

I grensesonen mellom øst og vest, sør for Waldemar Thranes gate og vest for Sannerbrua, har gammel industribebyggelse de seneste årene blitt erstattet av et nytt boligprosjekt. Den søndre delen, Sydkvartalet, sto ferdig i 2006. Det består av to hovedblokker i seks etasjer og seks elleve etasjers boligtårn. Byggherreselskap var Armada Eiendom som ble etablert for formålet, og inngikk kontrakt med AF Gruppen som totalentreprenør. DARK arkitekter ble engasjert for å utarbeide reguleringsplanen og var også prosjekterende arkitekter.

Planene var gjenstand for en viss debatt, men ble omsider godkjent av Miljøverndepartementet. Daværende byråd Tornås kalte Waldemars hage en seier for lokaldemokratiet, og at en utbygging ville medføre en kraftig forbedring av området og økt tilgjengelighet til Akerselva.

264 leiligheter

Etter at Sydkvartalet sto ferdig, overtok JM Byggholt den nordre delen i prosjektet, del 2, i 2005. Dark arkitekter ble engasjert for å utvikle prosjektet videre sammen med JM Byggholt i tidligfase. I del 2 ser vi den samme strukturen med et langt basebygg på åtte etasjer med i alt fire tårn med ytterligere fire etasjer oppå. Det siste bygget, Elvebygget, ligger langs Akerselva og skal stå ferdig i mars 2011. JM Byggholt vil totalt bygge 264 leiligheter, av disse er hele 204 allerede solgt.

Flere fireroms

− Den reguleringsmessige delen var ganske bestemt, det la jo også føringer på det arkitektoniske. Det var ikke et ønske om en omregulering, men vi ville heller strukturere på ny og rendyrke prosjektet bevisst. Det innebar blant annet å gjøre om leilighetsutvalget i tårnene for å få til flere fireroms i stedet for treroms leiligheter, sier arkitekt og prosjektutvikler i JM Byggholt, Tore Bauer. Også takhagene på toppen av tårnene, lik de på Sydkvartalet, ble etter nøye vurdering tatt bort. En enklere og mer byggevennlig balkongløsning ble også tatt i bruk. I tillegg ble en del elementer inne i leilighetene fjernet, blant annet balansert ventilasjon og en muligens noe overflødig fjernstyring av belysning.

− De problematiske grunnforholdene med høy grunnvannstand og nærheten til Akerselva, ga store utfordringer. Det er spuntet rundt hele byggegropa, de lengste spuntnålene var på 23 meter. Det ble litt støy da de ble rammet. Men etter en positiv dialog med helsemyndighetene gjorde vi det midt på sommeren med nøye innlagte oppholdstider for rammingen, sier prosjektsjef for JM Byggholt, Eirik Prestmo.

− Grunnvannstanden ble senket. For å unngå ulempene ved å jobbe i et gjørmebad valgte vi å drenere, legge på pukk og sand og påføre et lag med magerbetong. Dette var nok til å bære vekt av maskiner og utstyr. Gjennom denne platen kunne vi bore ned 360 peler til fjell, sier anleggsleder Svein Bjerke.

Flere gamle bygninger ble revet, men en gammel fyringspipe ble beholdt. Her er steinene i de fire øverste meterne skiftet ut, og pipa skal ivareta identiteten og minne om den gamle industrivirksomheten i strøket. Her ligger også en eldre bygning som ble solgt til barnehageutvikleren Kulur. Etter at denne bygningen er pusset opp og satt i stand, vil den utgjøre en fin ingrediens i miljøet sammen med utomhusplanen.

Terrengfallet gjør at bygget fra sør er 12 etasjer, mens det fra Waldemar Thranes gate er tre etasjer lavere. Her måtte det inngås en leieavtale på kollektivfeltet av kommunen i byggeperioden. Dette ble benyttet til avlessing av materialer og til stabling av betongelementer.

Parkeringløsning

De utfordrende grunnforholdene påvirket også valget av parke- ringskjeller. Fra Sydkvartalet ”arvet” utbyggerne behovet for ytterligere 92 plasser som måtte inngå i det nye som skulle bygges. Det ga et behov for 308 p-plasser i en vanntett p-kjeller.

− Vi kunne ha laget tre etasjer over hverandre, men det ville blitt kostbart. I stedet begynte vi å tenke på en løsning med stableparkering. Tyskerne har hatt det i flere tiår. Etter et besøk i München ble i hvert fall jeg overbevist om at dette er fremtidens parkeringsanlegg. Nå har vi opptil tre biler over hverandre i et multiparkeringsanlegg. Arealbehovet har gått ned fra 30 kvm pr plass til ca. 11 kvm. Det var en stor prosjekteringsjobb, men utfordringen var vel så mye å bestemme seg for systemet, sier Bauer.

Hver kolonne med plasser kan ha opptil fem biler i tre etasjer. Bilene kjøres inn på en ledig plattform, en kode slås inn og bilen skyves sidelengs og heises/senkes før neste bil kan parkeres. Lydløst, lett å bruke og effektivt. JM Byggholt anslår at innkjøp av multiparkeringsanlegget, kun systemet, vil komme på ca. 70.000 kr. pr. plass.

Prisen for hver plass er differensiert etter høyde, og varierer fra 250.000 kr for 150 cm til 350.000 kr for 200 cm.

Men også bodløsningen er spesiell. Gulvarealet er noe mindre, men i tillegg har hver bod stor takhøyde og en liten hems. Dette gir da hver beboer vesentlig større volum for lagring og oppbevaring.

Leilighetene er åpne og lyse, og med kjøkkenplasseringen som midtpunktet i leiligheten. I tillegg er det felles terrasser i niende etasje mellom hvert tårn. Prosjektet har et HomeBase-anlegg, der TV, telefoni og internett er organisert i en pakke, og all kommunikasjon i bygget kan foregå elektronisk. Porttelefonanlegget kan også knyttes opp mot tv-skjermen.

Brannheiser

I henhold til et nytt EU-direktiv som gjelder for bygg over åtte etasjer har JM Byggholt måttet etablere såkalt brannmannsheiser. Det er oppgraderte versjoner av byggenes ordinære heiser. I en krisesituasjon skal beboerne benytte rømningstrappene, mens heisene skal kunne brukes til frakt av slokkemateriell. Heisene går da til tredje etasje i Waldemar Thranes gate, dørene åpnes og brannvesenet skal med egne nøkler kunne benytte heisene til transport.

− Dette var helt nytt for oss. Det skulle være branntrygge kabler. Et prinsipp var at de skulle ha to uavhengige strømkilder. Dersom den ene kilden går, skal den andre kobles automatisk inn. Vi gikk mange runder også med rådgiverne for å definere hva som lå i begrepet «uavhengig». Her har vi anvendt to forskjellige trafoer, forklarer Prestmo.

Tilpasningen, der visse elementer ble finslipt og andre lagt til, gjør at Waldemars hage 2 ser ut til å bli et vellykket boligprosjekt. Overleveringen av leilighetene er i full gang, og har et visst press for å holde tritt med morselskapets JMs standard. JM er Nordens største boligbygger, og har et snitt på 90 prosent overleveringer uten feil eller mangler.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter