Lønnebakken BRL, Hellerud

Lønnebakken BRL, Hellerud

Sted: Oslo

Prosjekttype: Blokkleiligheter

Kontraktsum eks mva: 59,5 millioner kroner

BTA: 4.200 kvm

Byggherre: OBOS Nye Hjem AS

Totalentreprenør: AS Ing. Gunnar M. Backe

Arkitekt: Arkitektskap AS

Rådgivere: RIB: Haug og Blom-Bakke - RIV: AF Consult Management - RIE: Heiberg & Tveter - RIBR: NBC NEAS Brannconsult

Underentreprenører og leverandører: Ventilasjon: Bjerke Ventilasjon - Rør: Thomas Land - Elektro: Ørnulf Wiig Installasjon - Riving: Øst-Riv - Spunt/peling: SMEFA Entreprenør - Grunnentreprenør: Oslo Anlegg - Kraner og betongpumping: T.O. Bull - Armering: Celsa Steel Service - Gulvstøp og -avretting: Gauksås Gulvstøp - Kjerneboring og betongskjæring: Nikolaisen Service - Betong: Norbetong Oslo - Gulvsliper: Betongforsegling - Plattendekker: Nordisk Prefab - Trappelementer og baderomskabiner: Con-Form - Balkonger og svalganger: Nordisk Prefab - Glass og aluminiumsarbeider, rekkverk/ balkong innglassing: Rekon - Parkett: Parkettpartner - Lås og beslag: Låsteknikk - Inner- og ytterdører: Jeld-Wen Norge - Boder: Team Bygg - Listverk og utforinger: Norgestre - Vinduer: NorDan - Stålsøyler og sveiseplater: Rosmek - Aluminiumsdører: EMA Glass - Anleggsgartner og rister inng. partier: Sterud Miljøservice - Blikkenslager: Takpartner - Mur, puss og teglstein: Fjeldheim og Knutsen - Flislegging over kjøkkenbenk: Murpartnern - Maler og byggtapetserer: Edvardsson Entreprenør - Asfaltering: Oslo Anlegg - Merking og skilting: Kraftex - Kjøkken og garderober: Sigdal kjøkken - Stillas: Christiania Stillas

For gigantutbygger OBOS er Lønnebakken BRL et lite, men desto viktigere prosjekt. I tillegg til svært bra beliggenhet får beboerne nyte godt av helt ny og rasjonell teknologi.

Gigantutbygger OBOS tok sjansen og la ut for salg 34 nye leiligheter på Hellerud i Oslo på et nærmest uselgelig tidspunkt. Rett før fellesferien i juli 2008 og i en eskalerende finanskrise tok interessentene imidlertid den nye boligblokka godt i mot.

– Vi hadde gjort grundige markedsundersøkelser, og hadde ikke gått ut i markedet om vi ikke hadde hatt så sterk tro på prosjektet. Vi visste det ville passe her. Så ble da også 50 prosent av leilighetene solgt på første salgsmøte, sier prosjektleder i OBOS Nye Hjem AS, Even Jermstad.

Et supplement
Leilighetene ligger i Sigrid Undsets vei som også sneier innom Tveita, der mastodonte boligblokker fra en annen tid i stor grad preger horisonten. – Strøket hadde et behov for andre boformer enn de store blokkene og rekkehusene. Vi håper og tror at dette bygget har en egen identitet og kvalitet som gjør at folk vil føle seg stolte av å bo her. Prosjektet er ganske snilt med omgivelsene, og den unike tomta ytterst på spissen bidrar til at det i uoverskuelig fremtid ikke er noen fare for at det kommer til å bli skjermet av annen bebyggelse, sier arkitekt Åse Aspen i Arkitektskap AS som har tegnet flere prosjekter for OBOS tidligere.

De ulike høydene på etasjene tar opp i seg tomtas skrånende profil. – Vi har prøvd å begrense oss med materialvalget i fasadene. Ikke bare av hensyn til økonomien, men også fordi det skjer så mye i bygget med utspring og innhakk. Vi har holdt oss til tradisjonell tegl, pussystem og falset hvitmalt kledning, og lar arkitekturen spille på lys og skygge, forklarer Aspen.

OBOS valgte AS Ing. Gunnar M. Backe som totalentreprenør for de ca. 4.200 kvm på Lønnebakken. NY TEK-07 er fulgt, de byggetekniske utfordringene har allikevel ikke vært grensesprengende. Et tradisjonelt bæresystem, men med enkelte finesser. Så som innstøpt sprinkleranlegg med sprinklerhoder i plattendekkene. Lønnebakken har en kombinasjon av trapperoms- og svalgangsløsninger.  Kostnadene og utfordringene med svalganger, blir vesentlig enklere og mindre. Kostnadene ved sprinkling spares altså inn på andre dyrere løsninger.  – Innstøpte sprinkelanlegg i dekkene er fremtiden, sier prosjektleder Håkon Rød i AS Ing. Gunnar M. Backe.

Norgesdebut
Lønnebakken har fått sin plass når historien om tekniske installasjoner skal skrives. Sentrale aktører i VVS- og varmebransjen har, sammen med flere boligutviklere, utarbeidet et prosjekt som kan revolusjonere utviklingen av rasjonelle føringsveier og vannbåren varme. Resultatet er prosjektutvikleren VVS-bransjens forenklet anlegg for vannbåren oppvarming av boliger.  En av bidragsyterne har vært prosjektutvikler i OBOS, Hans Dahl.

– Jeg har ofte irritert meg over at leiligheter har 4-5 blikkskap med rørkoblinger spredd rundt om i boder, kjøkken og bad. Da vi startet prosjekteringen på Lønnebakken lurte jeg på om vi kunne klare å samle dette i en teknisk søyle i hver leilighet. Et kombiskap der vi legger inn avstengninger for vann nederst, en mellomsone og sterk- og svakstrøm øverst. Alt bak en skapdør som folk kan skjule bak et speil eller liknende.  En fordel er at de er lette å finne, og er visuelt vesentlig penere å se på. En annen fordel er at søylen kan legges mot en sjakt og at det blir kortere og mer rasjonelle føringer.

Men OBOS tok i denne omgang ikke hele steget på en gang. Det ble valgt elektrisk – og ikke vannbåren − oppvarming i gulvene på badet. – Jeg synes det er komfortmessig bedre. Fremtidig krav til energisparing vil medføre så godt isolerte yttervegger og så gode vinduer at kulderas ikke lenger vil være et problem og det generelle oppvarmingsbehovet vil kunne dekkes med en til to sentralt plasserte varmekilder, da unngår vi radiatorer under vinduene. Jeg tror nok folk vil måtte venne seg til å se denne varmekilden stå et annet sted enn under vinduene. Men det må forberedes tidlig i en salgsprosess, og vi kom litt sent i gang med det og valgte å gjennomføre med ordinære løsninger, forklarer Dahl.

− Kjøpegruppen var svært kvalitetsbevisst, sier Rød om tilvalgsprosessen, som ble styrt gjennom en kundekonsulent. Enkelte leiligheter hadde tidlig anledning til å fjerne vegger, mens mange benyttet seg av muligheten for å forandre fliser, servanter og parkett.

− Det vi var opptatt av var at entreprenøren ikke måtte prise sine tilvalg dyrere enn butikkpris.

Flisene kunne eksempelvis ikke være billigere i butikk enn det kjøperne fikk tilbud om. Kjøpegruppen er også prisbevisst, og det måtte være et riktig nivå på påslagsprisen for å dekke de administrative utgiftene, sier Jermstad.

Mye sol og utsikt
Arealet på de 34 leilighetene varierer fra 48 kvm BRA på toroms til 104 kvm på fireroms leiligheter. I tillegg finnes det en toppleilighet på 153 kvm. Løsningene er arealeffektive med gode rom og mye dagslys.

Stort sett alle leilighetene er gjennomgående og alle har minst en balkong, terrasse eller markterrasse. Selv om de fleste har en usedvanlig utsikt over byen, er det også anlagt én stor, felles takterrasse i syd med ypperlig utsikts- og solforhold til langt ut på kvelden.

Gavlleilighetene i syd har også innglasset balkong, som kan åpnes eller lukkes etter behov. Med i kontrakten ligger også en oppgradering av parkdraget og alléen langs blokka opp mot Tveter gård.

Ryddighet
Ing. Gunnar M. Backe har ikke hatt fraværsskader på dette prosjektet. − Vi har hatt veldig fokus på HMS. En viktig forutsetning er å ha en mest mulig ryddig byggeplass, sier Rød. De ytre rammene er viktig; Ryddighet, gode rutiner og orden gir signaler til aktørene om stadig å være årvåkne på miljø- og sikkerhetskravene.

− Backe har klart å lage et bygg med renslige detaljer og gode overganger. Det har vært brukt dyktige håndverkere som gir et godt helhetsinntrykk fordi detaljene er fine, påpeker arkitekt Aspen.

− Dette har vært et forholdsvis lite prosjekt for OBOS, men vi skulle gjerne hatt flere tomter på denne størrelsen.  Kjøpegruppen er sterk, og de har tydelig gitt uttrykk for at de er fornøyde. Vår erfaring med Backe etter denne prosessen og med det resultatet er svært gode. Det var første gang vi samarbeider med Backe, men vi kan konkludere med at OBOS nå har fått enda en entreprenør med i «stallen», bekrefter Jermstad.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter