Kvartal 10

Kvartal 10

Sted: Drammen

Prosjekttype: Boligblokker, næring, treningssenter

Kontraktssum eks mva: 420 millioner kroner

Bruttoareal: 36.000 kvm

Byggherre: Selvaag Pluss AS / Union Brygge KS, Studentsamskipnaden i Buskerud og Union Eiendomsutvikling AS

Totalentreprenører: Strøm Gundersen AS

Arkitekt: Dyrvik Arkitekter AS

Byggherrerepresentanter: OEC Consulting AS og Prosjekttjenester AS

Rådgivere: RIB: Sweco - RIG: Multiconsult - RIE: ECT - RIV: EM-Teknikk - RILYD: BS Akustikk - RIBR: Norconsult - KPR-Brann: Rambøll Norge - LARK: Laukli Landskap - Interiørarkitekt lobby: Riss Interiørarkitekter - RIGASS: Tolcon

Underentreprenører og leverandører: Grunnarbeider: Isachsen Entreprenør - Spunt: Seierstad pelemaskiner - Kalk: Skanska Sverige - Prefab: Loe Betongelementer - Spiraltrapp SiBU: Vulkan Smith - Innvendig rekkverk Selvaag: Jotne Ankers - Rekkverk inn- og utvendig SIBU: AL-Teknikk - Utvendig rekkverk Selvaag: Lumon Norge - Blikkenslager: Euro Blikk & Tak / Arthur Norderhaug - Sparkling/ topping parkering: Flowcrete - Pussfasader: Fagbetong - Flislegger SiBU: Mur og Skifer - Fliser Selvaag Pluss: L-Flis & Interiør - Flislegger Ultra: Murco - Tømmerarbeider yttervegger: Bygg 3 - Tømmerarbeider innervegger: Noveta - Vinduer: Norgesvinduet - Dører: Swedoor - Porter: Port-service Larvik - Røykluker: Bramo - Låser og beslag: Møller Undall - Glassvegger SiBU: Modulvegger Oslo - Systemhimlinger: GHV montasje - Glassfasader: Profilteam - Badstuer SiBU: Høyer - Malerarbeider leiligheter: Malermester Buer - Parkett sportsgulv: Bo Andrén Norge - Kjøkken: Reidar - Storkjøkken SiBU: Metos - Snekkerarbeid treningssenter SiBU: Buskerud Trevare - Gartner: Steen & Lund - Rørlegger: NVS - Spesialvasker SiBU: Aardal - Gasspeiser leiligheter: Norpeis - Gasspeiser SiBU lobby: Romerike Peis og Varme - Utv. boblebad SiBU: ABC Tech - Varmepumpe: Geoenergi - Ventilasjon: ISS Facility Services Ventilasjon - Elektro: Avotech

Ingen kan tjene to herrer, står det i Matteusevangeliet. Det kan ikke Strøm Gundersen ha lest, for de er nettopp ferdig med å tjene tre byggherrer, og ferdigstiller derved 36.000 kvm på Union Brygge.

Etter sykehusutbyggingen i Drammen er boligene, parkeringsetasjene, næringslokalene og treningssenteret i Kvartal 10 byens desidert største utbygging. Union Brygge er et område entreprenøren kjenner godt; de har Papirbredden på samvittigheten og holder nå også på med to andre, store naboprosjekter.

Kvartal 10 utgjøres av fire lameller med boliger som ligger over dekket i første etasje med næring. Under hele konstruksjonen er det to parkeringsplan under bakken for beboerne og næringsvirksomheten. Utbyggingen består av tre entrepriser for de tre byggherrene.

Tre entrepriser
Den første entreprisen er de 384 p-plassene i parkeringsetasjene på 12.600 kvm, og næring på 5.200 kvm i første etasje. Her er Union Eiendomsutvikling byggherre. For Studentsamskipnaden i Buskerud (SiBU) er det reist en boligblokk på åtte etasjer, med i alt 110 studentboliger. Her ligger også treningssenteret i første og andre etasje. Bak den siste entreprisen, som er en samarbeidsavtale, står Selvaag Pluss som byggherre. Den består av tre blokker i åtte og ti etasjer med 116 leiligheter i Pluss-segmentet til Selvaag.

Byggherrerepresentant for SiBU har vært Geir Kasin i Prosjekttjenester, mens Morten Gregertsen i OEC Consulting har styrt de to prosjektene for Union Eiendomsutvikling og Selvaag Pluss. OEC har hatt ansvaret for tomteavtalen mellom Union og SibU, og har vært ansvarlig søker for SiBU, men har ikke hatt økonomisk- eller fremdriftsansvar for akkurat denne delen.

– På et stadium før Strøm Gundersen ble engasjert, arrangerte vi en arkitektkonkurranse. På dette tidspunkt var markedet mer anstrengt, så vi kontraherte selv kalk- og spuntentreprenør og entreprenør på prefab. Det var viktig å kontrahere tidlig for å sikre vi hadde kapasitet. Vi kjørte en altså en stund delentrepriser før vi tegnet kontrakt med Strøm Gundersen, forteller Morten Gregertsen.

Tomta er på 6,3 mål og ligger mellom en fire felts riksvei og gaten Grønland. Union Eiendomsutvikling eide arealet, men solgte den østre delen til SiBU. Den utlyste konkurransen om bygging for SiBU på denne ble vunnet av Strøm Gundersen i en totalentreprise.

I bunn og grunn
Forholdene langs Drammenselva er langt fra ideelle. Etter spuntingen tjente den omfattende kalkstabiliseringen to formål: stabilisering for ferdig bygg og samtidig å sørge for at grunnen ble stabil nok til å kunne klare vekten av gravemaskiner i byggeperioden. De to parkeringsplanene er gravd ned til kote minus 4,2. På en grid av kalkpeler, i alt 100.000 løpemeter, er det støpt en bunnplate på ca 85 cm. Denne dybden ligger fire meter under normalt elvenivå, og hele seks meter under flomvannstand. Men det er bare en del av problemet.

Leiren er vanskelig å forholde seg til, men den er også tett. Den inneholder ikke mye vann, men holder på et stort vanntrykk. – Vi har laget en Donald-løsning. Vanntrykket blir punktert seks steder under bygget. Blir vannet for høyt, renner det over toppen på et rør. Derfor bygger det seg aldri opp mer enn til toppen av røret, forteller Gregertsen og Strøm Gundersens prosjektleder, Bjørn Breian. Den enkle, men geniale overflomsløsningen fungerer. Det er aldri noen risiko for at konstruksjonen, den vanntette kjelleren, kan flyte opp.

– Byggingen av parkeringskjeller, næringsarealene og boliger gikk parallelt. Da vi fikk kontrakten med boligene, så hadde vi en fornuftig fremdrift på bygging av blokker mens vi gjorde prefab´en, sier Breian. Strøm Gundersen har i egen regi hatt betongarbeidet på kjeller og yttervegger. De har kun hatt med en håndfull tømrere fra egen stall, men har også administrert de innleide tømrerne.

Avtrapping
Arkitekter på Kvartal 10 har vært Dyrvik Arkitekter AS. For byggherrene var nettopp grepet med plasseringen av blokkene der sola kommer inn fra sør, noe som bidro til at dette arkitektforslaget vant. Blokkene trapper kraftig ned mot elva og øvrig bebyggelse. – Det ligger i reguleringsforskriftene. Det skal være lavere gesimshøyde mot Grønland i nord, enn mot Kreftingsgate (riksveien). Vi så det som et potensial for å få til takterrassene. I og med at byggene er ganske smale, så synes vi at de tålte den forholdsvis store høyden i sør, forklarer arkitekt Lars Martin Dugstad hos Dyrvik Arkitekter.

De fire byggene er med noen få unntak like. De tre leilighetsbyggene er smalere enn SiBUs bygg som avslutter kvartalet og som også markeres med en mørkere puss i fasaden. Treningssenteret Moov ligger ikke noe tilbake for sine mer kjente konkurrenter i bransjen. Det strekker seg over to plan med utendørs spa i gårdsrommet. Alle tre gårdsplan har forbindelse med hverandre og det har aldri vært planlagt å holde disse avstengt for allmennheten.

De andre tre blokkene har for det meste gjennomgående leiligheter, mens hensynet til størst mulig antall studieivrige hybeltakere har veid mer enn ønsket om vestvendte balkonger i bygget til SiBU.

Plussboliger
Selvaagprinsippets akseavstand på 7,25 m la selvsagt sine premisser for de 116 Plussleilighetene. Det er brukt betongskillevegger og tversgående skiver som leilighetsskiller mellom alle etasjer. Alle har oppgangsløsninger, bortsett fra leilighetene i andre etasje som går inn fra gårdsrommet. Leilighetene varierer fra 43 til 161 kvm men med mange forskjellige varianter. Beboerne har en felles lobby som er betjent store deler av døgnet. Den skal ivareta nødvendige behov for service, men skal også være et sosialt treffsted med enkel kaffeservering, tv, aviser og sågar en gasspeis. Beboerne er representert i alle alderstrinn, og kan også leie et velutstyrt kjøkken og møterom for selskaper og arrangementer. Det er lagt inn en rekke gode kvaliteter i leilighetene som sterkt reduserer behovet for tilvalg. Det er balansert ventilasjon i alle leiligheter, det er også lagt inn datakabler som muliggjør internett, IP-telefoni og tv-muligheter i alle oppholdsrom.

– Det har vært en utfordring å skulle forholde seg til at det var tre byggeprosjekter, 36.000 kvm totalt og at det skulle skje mye på kort tid. Å få til en god arbeidsflyt har vært en forutsetning. Selv om det ser ut som om det har vært god plass her, var det faktisk trangt. Ikke minst med tanke på riksveien i sør og mengden materialer som har vært brukt. Et eksempel er 38.000 kvm med hulldekker som skulle stables, sier Breian om de hektiske byggemånedene. 

Energi
Kvartal 10 er tilknyttet fjernvarme som går til radiatorer. Men det er også etablert et geoenergianlegg. Grunnvann hentes opp, og pumpes ned i to brønnpar, som er borret ned til 3 – 400 meters dybde. Ved å kjøle ned og varme opp grunnvannet produseres co2 – nøytral energi som brukes til kjøling, oppvarming, ventilasjonsluft og snøsmelteanlegg. ? Ultra har leid 3.500 kvm i første etasje og har et stort behov for å fjerne overskuddsvarme fra sine kjøle- og fryseanlegg. I stedet for å montere støyende og skjemmende vifter, bruker vi geoenergianlegget til å fjerne overskuddsvarmen. Overskuddsvarmen bidrar til bedre driftsøkonomi, forklarer Gregertsen.

Det store tekniske rommet på 400 kvm ligger inn mot kulverten til riksveien. Strøm Gundersen trengte riggplass og bygging en gang- og sykkelsti ville begrense adgang til byggplassen og forpurre effektiv drift. – Vegvesenet var svært imøtekommende. Mot at vi overtok kontraktforpliktelsen om å bygge gang- og sykkelstien, fikk vi gjøre det i den rekkefølgen vi ville. Det var uten tvil det mest rasjonelle å gjøre dette etter at vi var ferdige med bygget, sier Gregertsen.

– Det var en tøff periode under ferdigstillelsen av SiBU og Ultra. Vi har klart alle fremdriftene, med mange strenge delmål. Men den overordnede fremdriftsplanen har alltid ligget der den skulle, ikke minst takket være svært god kommunikasjon med en byggherre som er beslutningsdyktig og rask, påpeker Breian som nå avslutter Strøm Gundersens største entreprise noensinne.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter