Bråtetunet

Bråtetunet

Sted: Gamle Skjetten

Prosjekttype: Boligblokker med 90 leiligheter

Kontraktssum eks mva: 98 millioner kroner

BRA: 4.950 kvm

Byggherre: Gamle Skjetten AS (heleid av ØIE)

Totalentreprenører: ØIE AS

Arkitekt: Fosse & Aasen Arkitekter AS

Rådgivere: LARK: Grindaker - RIBR, RIB Grunn/bunnpl.: A.L.Høyer - RI Vei Va: COWI - RIV Prosj.: Tore Øverås - RIB Betong: Pentacon

Underentreprenører og leverandører: Maskinentreprenør: Sigurd Furulund Maskin - Peling/spunt: Entreprenørservice - Ventilasjon: ISS Ventilasjon - Elektro: Elektro Experten - Betong/våtrom: Con-Form Oslo - Kjøkken: Sigdal - Trelast: Gausdal Landhandleri - Fliser: Strømmen Keramiske - Dører: Dooria Utvik - Ståldører: Sentrum Bygg - Boder: Troax - Branntetting: Thermax - Rekkverk: Sagstuen - Tak- og blikkenslager: Nortekk - Asfalt: Terje Hansen - Foringer / Listverk: Prosjektlist - Parkett: Tremiljø Prosjekt - Vinduer: Lian Trevarefabrikk - Stillas: Christiania Stillas - Glass og fasade: Elverhøy Glass - Taksisolasjon: Isolasjonsteknikk - Gipsvegger: Strømmen Bygg og Montasjeservice

Som et egenutviklet prosjekt har ØIE Entreprenør AS ferdigstilt fire nye lavblokker på Gamle Skjetten, med i alt 90 leiligheter.

– Vi overtok tomta fra en annen tiltakshaver. De planlagte husene i det prosjektet den gang lå omtrent der hvor disse ligger nå, men det var en annen utforming på fasader. Det var heller ikke heis, noe vi selvsagt anser som et absolutt fortrinn i dagens marked. Vi knyttet til oss arkitektene Fosse & Aasen, og sammen kom vi frem til å legge om stilen på huskroppene og forandre takformen til valmtak. Også atkomstsituasjonen gjorde vi om på, og forbedret, sier prosjektleder for ØIE Entreprenør, Jarle Eriksen.
   
– Vi var litt usikre på hvem som egentlig var målgruppa da vi arbeidet med prosjektutformingen. Hvem skulle vi henvende oss til? Det vi ser her nå er at vi har hele spekteret; Enslige med og uten barn, førstegangskjøpere, barnefamilier og eldre ektepar. Området ligger stille og rolig til, befriende i utkanten med grense inn til skog og friluftsområder. Men samtidig med forholdsvis kort vei til kollektivknutepunkter, Strømmen og Skjetten sentrum, forklarer Eriksen.
   
Tomta er skilt ut fra Bråte gård og er på 13,6 mål. Den heller naturlig mot sør og var inntil anleggsstart i november 2007, kun en gresskråning. De fire lavblokkene i midten danner et naturlig og trivelig utetorg med beplanting, benker og lekeapparater. Fellesområdene synes å være mer enn sjenerøse.
   
– Tomteutnyttelsen ligger i reguleringen, den er maksimalt utnyttet, sier arkitekt Bjørn Glomsrød fra Fosse & Aasen Arkitekter. De arkitektoniske grepene i utformingen og i fasader er gjort blant annet for å tilpasse seg småhusbebyggelsen i strøket for øvrig. Slektskapet synes umiddelbart i gjensynet av valmtaksløsninger. – Det er valgt liggende panel, og et bånd med stående panel øverst. Da får vi ned høyden som også gir et strekk i fasadene. Lavblokkene har et tradisjonelt uttrykk, et funkispreg, sier Glomsrød, som gir kommunen honnør for å ha vært svært positive til prosjektet.
   
Kommunen var altså klare på tomtas utnyttelsesgrad. ØIE var låst til tre etasjer, og med den boligutformingen som skisseprosjektet la opp til. En tid ble det regulert å omregulere den til en høyere utnyttelsesgrad, også på grunn av beslutningen om å legge inn heis i alle oppgangspartier. – Kun tre etasjer og heis er ikke ideelt. Rent økonomisk hadde denne kostnaden vært grei å fordele på flere etasjer. På den annen side, en lavblokk uten heis har en snevrere målgruppe. Med tanke på de eldre etablerte er det selvsagt en fordel med heis rett fra garasjeplan og opp til leilighetene, sier Eriksen.

Nye grunnundersøkelser
Det er ikke til å underslå at ØIE var usikre på grunnforholdene før oppstart på tomta. Det er garasje under tre av de fire bygningskroppene, med to innkjøringer, en fra hver side av parkeringsplassen. Mye måtte derfor graves ut. Det forelå en georapport fra tidlige prosjektutvikler. Men for sikkerhets skyld foretok ØIE supplerende grunnundersøkelser, som viste at utgraving kunne settes i gang. Det måtte peles noe lenger enn antatt, fra 12 til ca 21 meter. Det er en tradisjonell konstruksjon i betong, stål og tre.
   
Valmtakene stikker godt ut og bidrar til å beskytte fasadene som nederst består av en dobbeltfalset liggende kledning. Over tredje etasje er det lagt et plasstøpt betongdekke. – Det muliggjorde en rask og effektiv drift. Da var det bare for oss å bruke hele dekket for å montere takstolene. Hele rommet er sprøyteisolert. Selve takene har lektepapptekking, sier ØIEs byggeleder Jarle Håkerud. På loftene sitter også sentralavtrekksvifter og ventilasjonsfordelingen.

Korrekt standard
Fordelen med at alle leilighetene har oppgangsløsning, og ikke svalganger i flere plan, vil nok gå opp for flere etter hvert. De 90 leilighetene består av toroms fra 38 kvm og oppover og treroms på inntil 81 kvm. Alle har egen balkong eller terrasse. Boenhetene har en forholdsvis nøktern standard, men ØIE har tydeligvis truffet blink når det gjelder nivågraden. Selv om mulighetene var til stede, har kjøpernes behov for tilvalg vært begrenset. Markedet har tydeligvis syntes nivået var akkurat passe.
   
ØIE valgte ikke tradisjonelle renovasjonsløsninger eller automatiske søppelsuganlegg. Det er montert fire beholdere for dypoppsamling med tokildesortering på området. Disse er delvis nedgravet under bakken, og er mer effektive når det gjelder komprimering av avfall. Det gir mindre lukt, og tømmingen foretas ved at en innvendig sekk med avfall løftes opp på tømmingsbilen. Kun en liten del synes, og dette virker verken skjemmende eller fremmed i miljøet.
   
Det er fremdeles leiligheter som ikke solgt, selv om ting kan tyde på at markedet begynner å bevege seg. Det meldes om flere salg de siste ukene på Bråtetunet. 17 av de usolgte leilighetene er lagt ut for utleie, av disse er seks ennå ikke utleid. Jarle Eriksen og ØIE er optimistiske med tanke på fremtidig salg. – I det oppdemmede markedet vi har nå, tror vi at disse vil bli solgt. Skal det selges kun på prosjekt, er det en del forutsetninger til grunn. Det må være et nisjeprodukt, ikke for stort og det må være fra en velrenommert utbygger. For Bråtetunets del er disse kriteriene til stede, og når utomhusarbeidet er ferdig vil nok flere interessenter etter selvsyn melde sin interesse.
   
ØIE har hatt et samarbeid med Boligbyggelaget Romerike (BORI). De har en regnskapsteknisk- og en forvaltningsrolle på Bråtetunet, og har også en støttefunksjon for borettslaget.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter