Seterhaugen BRL

Seterhaugen BRL

Sted: Skytta, Nittedal

Prosjekttype: Boligblokker med 54 leiligheter

Kontraktsum eks mva: 80 millioner kroner

BTA: 4.200 kvm + 1.900 kvm garasjer, boder og tekn.rom

Byggherre: Skyttamyra Boligbygg AS (Tronrud Eiendom AS)

Totalentreprenør: Tronrud Entreprenør AS

Arkitekter: Asplan Viak AS

Rådgivere: RIB: Dr. tech. Olav Olsen - Vei, RIV, RIVA, LARK: Asplan Viak

Underentreprenører og leverandører: Gasspeiser: Peisselskabet - Rørlegger: Romerike Rør - Elektro: Fetsund Elektro - Ventilasjon: Bryn Ventilasjon - Grunnarbeider: Johnsen & Stovner - Peling: Brødrene Myhre - Stålkonstruksjoner: Åkrene Mek. Verksted - Bet.elementer, trapper, badekabiner: Con-Form Oslo - Takelementer: Ringsaker Takelementer - Dører og vinduer: Skallevold Trevaresalg - Kjøkken- og garderobe: Sigdal Kjøkkensenter - Flisarbeider: Murmester Rolf Holm - Flisleverandør: Fagflis - Parkett: Tremiljø Prosjekt - Maler: Skedsmo Bygg og Boligmaling - Sentralstøvsuger: Beam - Gulvimpr. p-kjeller: Heiko - Trapper: Fagtrapp - Låser og beslag: Lås & Sikring - Branntetting: Firesafe - Himlinger: Rovik Montasje - Tak- og membrantetting: Nortekk - Boder: Team Bygg - Betongtetting: Injeksjon & Sikring - Fuging: S & S Fuging - Blikkenslager: Nittedal Blikkenslagerverksted - Pergola, lekeutstyr: Treko - Rekkverk, utv. trapper: Rekon

Byggherre Tronrud Eiendom har selvsagt benyttet Tronrud Entreprenør i det siste byggetrinnet på Skytta. Som de også har gjort i de tre foregående boligprosjektene.

– For oss har dette vært et boligprosjekt med 112 boliger. Hele konseptet med utbyggingen av disse feltene er at boligtypen skal tilpasses livssyklusen. De tre foregående feltene har både tomannsboliger og kjedede eneboliger. Dette byggetrinnet har de eneste leilighetsbyggene, og ble planlagt for seniorer, forklarer arkitekt Rune Langseth fra Asplan Viak. De 54 leilighetene i tre bygningsvolumer, blir organisert som et borettslag, og er det siste store byggeprosjektet innenfor denne reguleringsplanen.
   
Innflytterne på Seterhaugen er en god miks med lokal tilhørighet, men også fra Nittedal og Hakadal. Også kjøpere fra Oslo har flyttet inn. Det spesielle er at det ikke er en egenartet aldersgruppe, men folk i de fleste aldre.
   
Siden utbyggingen startet opp i 2005, har Tronrud Entreprenør opparbeidet vei, vann og avløp inn på hele feltet. Det har også ligget som et krav fra kommunen om å legge til rette for infrastruktur og etablere et stort fordrøyningsbasseng for overvannet. Også lekeplasser, parkeringsplasser og grunnarbeidene på den nærliggende fotballbanen er etablert.
   
Eiendommen var en testamentarisk gave gitt av en privatperson flere tiår tilbake til det lokale idrettslaget. Etter flere overdragelser ble den overtatt av Tronrud Eiendom, som nå avslutter utbyggingsprosjektet som eneste byggherre.

Problemgrunn

– Store deler av eiendommen var krattskog og myr, og hadde også vært dumpeplass for bygningsmasse over tid. Men grunnforholdene var problemet. Parkeringskjelleren står på peler og noe fjell, og er støpt som en vanntett konstruksjon og står delvis under vann, sier Nils Erik Hansen, prosjektsjef og leder for prosjekteringsgruppa i Tronrud Entreprenør. For å ta innsig og store nedbørsmengder, ble det i byggegropa benyttet to pumper med kapasitet til å pumpe ut 10.000 liter vann i timen for å unngå at anleggsarbeidet bokstavlig talt ikke skulle ta seg vann over hodet.
   
Kommunen har lagt riktige premisser underveis, og samarbeidet med aktørene har vært fruktbart med et godt klima. Men lov til å senke vannstanden ved å drenere myra, ga kommunen ikke lov til. For å stabilisere grunnen og gjøre den bærekraftig måtte det derfor legges på dobbelt geonett, med stein og oppfylte masser oppå. 

Flott utomhusområde

Et bekkefar i tomtas yttergrense er delvis årsaken til disse spesielle utfordringene. Et mulig minus har med dette fått et positivt fortegn. Bekkefaret og en liten dam nederst på eiendommen skal få et dekke med kokosmatte. Dette vil sette prikken over i-en for beboerne i et utomhusområde med lekeplasser og store plener. Hele feltet ligger innerst i en blindvei, med minimal trafikkstøy. Den gamle kongeveien, stamveien til Bergen, går praktisk talt gjennom prosjektet, men er nå vernet, og er også en del av historien og omgivelsene. Asplan Viak har også vært LARK i prosjektet.
   
– De tre leilighetsbyggene har et småhuspreg, og har direkte oppgang fra parkeringskjeller. Det har vært en arkitektonisk utfordring å få tilpasset skalaen til boligene rundt. En høy ås mot nordvest har gjort at vi på grunn av solforholdene har trukket gårdsrommet lengst mot øst, sier Langseth. – Byggene har svalgangsløsninger, og er på tre etasjer pluss loft. Størrelsen varierer fra 65 til 135 kvm, en typisk 3 - 4 roms er på ca 80 kvm.

Innredning av loft
Salget i de øvrige byggetrinnene har gått særs bra, men stagnasjonen i salget for dette trinnet har ført til en ytterligere eskalering av arealet for leilighetene i tredje etasje. – I utgangspunktet var loftene levert som råloft, med en standard furutrapp. Noen av kjøperne har valgt å innrede loftene, andre ikke. Her er det mange forskjellige løsninger. Men da salget gikk noe tregere, valgte byggherre – som et ledd i å gjøre enhetene ytterligere attraktive – å vise hele potensialet og å innrede de usolgte loftene også, sier prosjektleder for Tronrud Entreprenør, Leif Eidsgaard. Noen av leilighetene får derved en arealøkning på opptil 50 kvm, alle har også bad og toalett i den «nye» loftsetasjen. De leilighetene som hittil ikke er solgt vil bli lagt ut på utleiemarkedet.
   
Brannsikkerhet er et tema på Seterhaugen. Rømningsveiene på loftet ligger i etasjen under, derfor er det lagt inn sprinkleranlegg i alle rom i tredje etasje og i de nye loftene. Sprinkleranlegget ble montert inn underveis, nettopp for å være tilrettelagt for eventuell innredning av loft.

Tekking
Byggene skiller seg markant fra andre først og fremst i bruddene i fasadene. Det er skåret inn terrasser i tredje etasje. Terrassene er også delvis overbygget, og blir med det både uteoppholdsrom og en del av stua.
   
– Det har vært utfordrende å bygge, spesielt med tanke på vanntette løsninger i kjeller, men også på grunn av de inntrukne balkongene. Det var krevende å finne de rette løsningene med tanke på vanntetting her. Vi har brukt store ressurser på tekking, og har forvisset oss om at det er riktige oppbrett og nedbrett i overgangene i terrasser og på tilstøtende konstruksjoner, forsikrer Hansen.
   
Romløsningene med gipsvegger gir individuelle muligheter for innredninger. Standard er Sigdal kjøkken og eikeparkett. Men tilvalgsprogrammet var stort og Tronrud Entreprenør hadde få eller ingen restriksjoner i sortimentet, bortsett fra å sette begrensninger i endringer i fasader og i bærevegger.
Fasadene består av to typer paneler. En mørk liggende, og en lysere, smalbordet og stående variant som er brukt på svalgangssidene og på de inntrukne terrassene. For å gjøre dem enda mer værbestandige og for å begrense problemet med glipp mellom skjøtene, er samtlige paneler behandlet to strøk fra fabrikk, og påført ytterligere to strøk etter montering.
Samtlige leiligheter, bortsett fra de aller minste, har gasspeis. Enkelte har også gasskomfyr og noen har som tilvalg fått montert gassuttak på balkongene. På feltet er det gravd ned fire store gasstanker, hver på seks kubikkmeter, som forsyner leilighetene med gass.
   
Tronrud Entreprenør har i løpet av de fire byggetrinnene hatt en del forskjellige leverandører. Enkelte, som grunnentreprenør og rørlegger, har vært med hele veien. – Men alle har fulgt den fremdriften som har vært påkrevd og levert i henhold til det, og det skal de ha ros for, sier Hansen.
   
– Vi er ganske stolte av at vi har klart å opparbeide et myrområde med krattskog og fylling til det det har blitt i dag, et pent opparbeidet boligområde med flotte leiligheter, avslutter Eidsgaard.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter