Nye Major, Oslo

Det er ikke ofte hovedstadens vest kan skilte med 300 nye leiligheter. Nye Major urbaniserer Majorstua vestover og har sin forse i mye luft, lys og utsyn.

– Det har vært en utfordrende, vanskelig og lang reguleringsprosess. Det var mange hensyn å ta, både til lokale næringsinteresser og naboer vedrørende plassering, utforming og høyder. Det var en prosess der folket ble invitert til å uttale seg både om Majorstulokket og om vårt prosjekt. Første gang vi startet og fikk en opsjon med Oslo Sporveier var i 1992. Reguleringen og rammetillatelsen var ferdig og på plass først i 2005, forteller Stig Hvinden, administrerende direktør i AS Naturbetong, som sammen med FRAM Gruppen står som byggherrer for Nye Major.

Eiendommen var en del av Oslo Sporveiers baneområde og ligger på østsiden av Sørkedalsveien, så vidt innenfor bomringen. Bygningsmassene er plassert mot den eksisterende bebyggelse langs Sørkedalsveien i sørøst, og har også tatt opp flere av de elementene i disse bygningene: en blanding av puss, mur og glass i fasadene. 

Grønn rute og park
I den nordvestre delen av eiendommen er det innregulert et stort friareal, langs den såkalte Blindernaksen. Også intensjonen Grønn Rute går samme sted – en politisk vedtatt sykkel- og gangforbindelse øst/vest. Dette ga rom for anlegging av et av prosjektets mange fordeler, et parkliknende friområde som skal knyttes til Nye Majors boligtorg og uteområde i åpningen av to av boligblokkene.

Tyngden er altså mot sørøst, der det 12 etasjers høye tårnet, med i alt 42 leiligheter, gir et sidestykke til KLP-bygget på den andre siden av Sørkedalsveien.

Plasseringen av boligene på den triangelformede tomta er optimal. Åpningen mot vest gir en maksimal utnyttelse av lysforholdene. Dessuten får beboerne fordelene av luftigheten som oppstår ved at tre- og fireroms leiligheter i tillegg til balkong fra stue også har frokostbalkong mot øst.

Ca 40 prosent av leilighetene er toroms, resten har tre og fire rom. Snittet for en treroms er på ca 73 kvm og 86 kvm for en fireroms leilighet. 255 av leilighetene er hittil lagt ut i markedet, og alle ble solgt i løpet av 2005 og 2006.

De 42 leilighetene i tårnet samt toppleilighetene i den øvre del av prosjektet er ennå ikke lagt ut for salg. Fremtidige, lykkelige eiere kan se frem til en formidabel utsikt over byen.

Beliggenheten på Majorstua er ideell. Kort vei til alle servicefunksjoner, T-banen som nesten nærmeste nabo, som bringer deg til muligheter for turer i marka eller til sentrum på fem minutter. Dessuten ligger Frognerparken og Frognerbadet noen minutters spasertur unna. I den grad det er reelt å tro at det blir noe av en overbygging av Majorstua T-banestasjon, Majorstulokket, så er Nye Major nærmest sikret mot å ikke få gjenboere i form av nye blokker i umiddelbar nærhet.

Tre ting på en gang
– I mange byutviklingsprosjekter finner man ofte ambisjoner om en funksjonsmiks. Her er den virkeliggjort. Med næring, kontorer og boliger innenfor samme prosjekt. Førsteetasjene består av næringsarealer, resten er kontorer og boliger fra plan 2. Mens tårnet har næring i de tre første etasjene, sier arkitekt Kristian Ødegaard i Arcasa arkitekter AS. Arcasa kom med i prosjektet i forbindelse med en mindre vesentlig reguleringsendring i 2004.

Tårnbygg
Tidligere var det i de to lengre byggene regulert inn en gjennomgående gesims på syv og ti etasjer. Hovedgesimsen ble trukket ned en etasje, men man fikk samtidig tillatelse fra Plan- og bygningsetaten til å bygge mindre tårnbygg på to etasjer.

– Dette var et viktig grep. Det gir et lettere inntrykk av bebyggelsen. Fra Sørkedalsveien oppleves høyden som seks etasjer og ikke åtte, og er med på å høyne kvaliteten i prosjektet, sier Ødegaard.

Han vil samtidig berømme etaten for å ha vært flinke til å prioritere søknaden om igangsettelse.

– Reguleringsprosessen var veldig lang og Plan- og bygningsetaten får ofte kritikk fordi ting går for sent. Her har det gått fort, ofte raskere enn tidsfristen skulle tilsi, mener Ødegaard.

Nødvendig å dele i to
Nye Major har hatt to totalentrepriser. Grunnentreprisen, med to parkeringsetasjer i kjeller og råbygget for næringsarealer første etasje, ble utført av Reinertsen Anlegg. Alt det øvrige over bakken er det NCC som har stått for.

– Det var et presset marked for entreprenørene. Mange syntes Nye Major var for stort, og flere av dem vi kontaktet så en viss risiko nettopp i det store omfanget. Vi fikk problemer med å få noen til å tilby gjennomføringen i én totalentreprise, derfor valgte vi å dele det opp i to. Det viste seg snart å være et fornuftig grep som sikret oss en fornuftig gjennomføring, både teknisk og økonomisk, forklarer Hvinden

Toget var i full fart
NCC hadde en forhandlet kontrakt, der det kun har vært benyttet innleide, kontraherte underentreprenører.

NCC startet der Reinertsen slapp, eller rettere sagt mens Reinertsen fremdeles holdt på. I en total-entreprise er det en viss forberedelsesperiode mens grunnarbeid, peling og spunting pågår. Det fikk ikke NCC denne gangen.

– Råbygget var tiltransportert oss av byggherren, tiden med forberedelse falt bort. Vi er jo vant til å prosjektere og bygge samtidig i Norge. Vi hoppet på et tog som allerede gikk i hundre. Det har vært et usedvanlig høyt tempo, sier prosjektsjef Jan-Terje Johansen i NCC. I dette tilfellet har tydeligvis ikke hastverk vært lastverk, i den forstand at den strenge byggetida ikke har gått utover kvaliteten på boligene. De første leilighetene ble levert før sommerferien i fjor, de siste skal leveres nå i juni.

 – Prosjektet har gått veldig bra, og NCC har gjort alt etter bruksanvisningen. I praksis er leilighetene overlevert nesten uten feil og mangler, kan Hvinden bekrefte.

Raskere ikke mulig
– Bortsett fra at Reinertsen fikk problemer med setninger på enkelte naboeiendommer, som heldigvis ikke fikk fremdriftsmessige konsekvenser og som vi mener vi har kontroll på nå, så har det ikke vært noen forsinkelser rent prosessmessig. Men det var et stort prosjekt og vi antok opprinnelig at det skulle gå raskere. Alle entreprenører vi var i kontakt med trengte mer tid til gjennomføring enn vi antok. I tillegg møtte vi et «all time high» i byggemarkedet.

Tomtens form og beliggenhet, gjorde det vanskelig å kjøre inn mer personell og angripe fra flere fronter. Forholdene tatt i betraktning, det hadde ikke vært mulig å bygge det raskere, og fremdrift og gjennomføring har gått i ett kjør og vært upåklagelig, sier Hvinden. Tiden vi lever i preger også økonomien i prosjektet.

– Vi har hatt full kontroll på byggekostnadene. Men byggelånskostnadene har økt betraktelig. Det er en stor økning på rentesiden, vesentlig større enn da vi planla dette. Med en total kostnadsramme på ca. 1,1 milliard kroner, har den til dels betydelige renteøkningen som inntraff i perioden før de første overdragelsene fant sted fått negative kostnadsmessige konsekvenser. I dette perspektivet gir det store utslag. Men sammen med setningene er vel dette faktisk det eneste uforutsette som har rammet oss i selve byggeprosessen, sier Hvinden.

Tekst og foto: Trond Joelson