Sikring av kvalitet og ikke boligforslag

Gjennom prosjektet "Veien til Riktig Utførte Bygg" (RUB-prosjektet) er det påvist at det er mange boligkjøpere som sliter med byggefeil og -skader.

Uavhengig kontroll både ved nybygg og ved eierskifte vil totalt sett være kostnadsreduserende for boligkjøperne. Dette er av de deltagende bedrifter, inkludert store boligbyggere, en enstemmig konklusjon.

Rapporten fra RUB-prosjektet, et prosjekt støttet av Byggekostnadsprogrammet, konkluderer med behov for uavhengig sporbar kontroll i nybyggfasen samt obligatorisk teknisk tilstandsanalyse ved eierskifte av boliger. I tillegg er det en rekke andre forhold som også burde underlegges bedre faglig kontroll, for eksempel ombygging av bad (opp mot 100.000 pr år), tiltak som endrer bygningsfysikken (etterisolering, innredning av kjeller og loft) etc.

Prosjektet har også påvist at det er mangelfull kompetanse både ved kontroll av prosjekteringsunderlag og utførelse ("lese byggefeil") ved nybygg. I tillegg konkluderes det også klart med at tekniske tilstandsrapporter ofte er for dårlig, de er for upresise samt at de mangler angivelse av tilstand der en bolig er del av et sameie / borettslag.

I artikkel "Motbør for boligforslag" i Byggeindustrien nr 16 2008 og i kortformat i Bygg.no 3. des 2008, kan det virke som om Per Jæger (Boligprodusentene) og Svein Bjørberg (prosjektleder RUB) er intervjuet i fellesskap.

De uttalelser Per Jæger, på vegne av Boligprodusentene, har kommet med, viser at han umulig kan ha satt seg inn i verken problemstillingene eller RUB-prosjektet. Det er derfor på sin plass å sette dette i riktig perspektiv.

Byggsertifisering

Byggsertifisering, dvs Stiftelsen Byggsertifisering, er ikke verken Svein Bjørbergs eller Multiconsult sitt store prosjekt. Bak Stiftelsen, som har eksistert fra midten på 90-tallet, er det et styre og et råd som begge representerer flere bransjer og organisasjoner innen BAE-næringen. Rådet gir retningslinjer og synspunkter for driften av Stiftelsen. Sentralt i systemet er Stiftelsens kravdatabase som inneholder alle gjeldende krav fra lover og forskrifter i tillegg til noen egendefinerte. Databasen oppdateres hvert år av SINTEF Byggforsk.

Uavhengig kontroll ved nybygg

Erfaringene med Byggeskadefonden i Danmark viser at det nytter med uavhengige tilstandskontroller. Denne ordningen gjelder allmen nyttig boligbygging (finansiering fra offentlige organisasjoner) og koster 1 % av prosjektkostnaden. Kostnaden dekker tilstandsanalyse rett før garantitiden utløper (5 år) og ansvar i de neste 20 år for skjulte feil og mangler. Erfaringene fra første tilstandsanalyser i 1992 og frem til 2006 viste en nedgang i alvorlige mangler fra 27 % til 3 %. Dette utløste at regjeringen i Danmark innførte tilsvarende ordning for alt boligbyggeri fra april 2008. Med andre ord, det nytter. Det er positivt feil at de som er omfattet av Byggeskadefonden ikke ønsket å allmenngjøre ordningen. Det som er riktig er at utvidelsen Byggeskadefonden pga sine statutter ikke omfatte privatfinansierte boligprosjekter, dvs utvidelsen legges i det private forsikringsmarkedet.

Uavhengig kontroll slik RUB-prosjektet foreslår, med sporbar dokumentasjon, vil selvfølgelig koste. Men før vi, inkludert Boligprodusentene, kan si noe om hvor mye, så må vi få på bordet hva som skal kontrolleres. Det får vi nok vite gjennom det forskriftsarbeidet som er på gang i departementet. Det er ikke slik at den uavhengige kontrollen skal kontrollere alt, men ha konsentrasjon om de punkter som er viktige dvs der vi av erfaring har de største feil og skader. Det er heller ikke slik, som Per Jæger påstår, at kontrollen skal utføres i etterkant, men den skal være en del av gjennomføringen. Det er derfor sporbarheten er viktig.

Eierskifte av bolig

I et møte hos Forbrukerrådet (29. okt 2007) ble behovet for obligatorisk teknisk tilstandsrapport ved eierskifte av bolig drøftet. Det var en bred deltagelse fra departement, takseringsorganisasjoner, selskaper som gir eierskifteforsikring, meglere etc . Konklusjonen var grei, dvs alle var enige om at obligatorisk rapport er nødvendig samt at det burde stilles kompetansekrav til operatører. Standard Norge (SN) har for øvrig gjennomført, med deltagere fra organisasjonene nevnt over, et forberedende arbeid med tanke på å utarbeide norsk standard for dette formålet. Standardiseringsarbeidet starter på nyåret 2009.

Kostnader for rapport for enebolig er anslått til 7-8.000,- kr, dvs ca 5 % av totale transaksjonskostnader på ca 160.000 kr (av disse tar Staten ca 50%) om boligen koster 2,5 mill kr. Om Staten reduserte sin dokumentavgift med 0,4 %-poeng så hadde det dekket kostnadene til rapport. For flerfamilehus skal også fellesskapets tilstand medtas, dvs fasader, tak etc.

Når en ser alle de konflikter, og derved store kostnader, som følge av feil og skader, så vil kostnaden for en uavhengig teksnisk tilstandsrapport totalt sett bli langt rimeligere. Hvorfor skulle ikke en boligkjøper få dokumentert (sporbar) at det produktet som kjøpes har den standard med tilhørende kvalitet som ligger i avtalen? Det er dette alle involverte i RUB-prosjektet er enige om.

Veien videre

Deltagerne i RUB-prosjektet, sammen med noen flere aktører, viderefører arbeidet i nye prosjekter støttet av Byggekostnadsprosjektet. Dette omfatter nettverk / systematikk for hurtigere implementering av erfaringer ("HurtigErfa") slik at vi kan lære av feil som gjøres inkludert detaljer og produkter som ikke fungerer under gitte forhold. I tillegg arbeides det med kompetanseinnhold, dokumentasjon oh opplæringstilbud for godkjennelse av operatører ("Bygningssakkyndig"). Prosjektet samarbeider med andre prosjekter bla "Nasjonal skadedatabase" (SINTEF-Byggforsk).

Boligprodusentene ble invitert til å delta i RUB-prosjektet, men valgte å ikke delta. Det respekterer vi. Men de er hjertelig velkommen, som alle andre, til å delta i videreføringen av RUB-prosjektet.