Kaldnes felt F

Kaldnes - bydelen tvers ovenfor brygga i Tønsberg - vokser stadig. Nå står et nytt kontorbygg ferdig, med en etterlengtet dagligvare i underetasjen.

Tønsbergs horisont er stadig i endring, det skyldes ikke minst utbyggingen på Kaldnes. Det 100 mål store området har tidligere rommet industri av forskjellig type og størrelse. Mest kjent er Kaldnes Mekaniske Verksted, der den siste båten forlot beddingen i 1984.

I årenes løp har stadig flere brikker falt på plass i nærings- og boligutviklingen av området. Området er regulert for 140.000 kvm hvor inntil halvparten kan næring, og det er satt en begrensning på 1000 boliger. Siste tilskudd er et næringsbygg på 10.800 kvm med et 1.200 kvm stort forretningsareal i underetasjen.

Samspillkontrakt
OKK har alene, eller sammen med andre, tidligere bidratt på Kaldnes. Nå er de igjen totalentreprenører, denne gang i en samspillkontrakt med byggherre Kaldnes Byutvikling.

- Dette er første gang vi har hatt en samspillkontrakt, og har vært med på å dele risiko med entreprenøren. Vi har utvilsomt skapt et bedre produkt enn vi hadde gjort i en vanlig total entreprise. Vi kan gjøre endringer i fellesskap for å gjøre bygget så effektivt og bra som mulig. Men det fordrer at begge parter går inn med åpne øyne og at man er like godt skodd profesjonelt på begge sider av bordet, sier daglig leder i Kaldnes Byutvikling, Rune Magnus Thomassen.

- Dette er en veldig riktig modell, men det forutsetter en profesjonell byggherre, sier prosjektleder og regionsleder for OKK i Vestfold, Yngvar Brekke.

- Som samspillentreprenør er vi ikke bare fokusert på kostnad. Nå er funksjon og verdi for byggherren vel så viktig. Det vi nå leverer er et mer riktig produkt for byggherren, enn som totalentreprenør der vi kun bruker boka og beskrivelsen.

God utleiegrad
Nybygget består av to bygningskropper. I den felles underetasjen ligger en nyåpnet Sparbutikk, med parkering for leietaker i samme plan og i etasjen over. De to byggene har begge kontorer fra andre til sjette etasje. Et av byggene er for salg og det andre for utleie. Her er utleiegraden allerede på 67 prosent. Over forretningsdel/parkeringsplan ligger et felles gårdsrom som opparbeides med terrassebord, heller, benker og beplanting.

- Hovedgrepet ligger i reguleringsplanen som sier noe om hvordan bebyggelsen skal styres med struktur. Det er også overordnede materialbeskrivelser slik at de forskjellige elementene skal henge sammen. Planen er ikke helt fiksert, det er en viss frihet innenfor reguleringen. Det har vært et veldig godt forhold til Tønsberg kommune. I de få tilfellene vi har hatt behov for endringer, har det vært greie prosesser, sier arkitekt Per Einar Knutsen fra Arcasa arkitekter.

Plasstøpt og prefab
Tomta ble fullstendig friskmeldt etter at forurenset masse fra tidligere industriperioder ble uttransportert til godkjente deponier. Anleggsstarten i april 2007 avslørte varierende grunnforhold. Bygget er fundamentert på fjell, både med pilarer, peler og sprengsteinfylling. Kjeller og første etasje er plasstøpt, kontordelen fra andre til sjette er i prefabrikkerte elementer med hulldekker og stål. Trapperommene er prefabrikkerte, men med plasstøpte trapper.

Yttervegger består av klimavegger forblendet med belgisk tegl, type Terca Brongsroen, som kler byggene svært godt.

Teglen er belagt med et tynt sandlag før brenning. Dette skaper liv i fasadene, og vil med tiden gradvis skifte uttrykk. Fasadene for øvrig består av glassflater og røde Prodemaplater.

OKK har med funksjonærer hatt en stab på opptil 30 - 35 personer i dette prosjektet. Egeninnsatsen har vært på betong, tømmer, mur og flis. Det er også brukt mye tid på HMS. Rundt dette temaet har det også vært skjelt til tidligere erfaringer med samarbeidspartnere når nye avtaler skulle inngås.

Kildesorteringen har vært etter OKK-standard, med oppnådd resultat bedre enn målet på 40 prosent.

- Vi ser nytteverdien i kildesortering både i et større og et mindre perspektiv, bekrefter Brekke.

Alltid kompromisser
- Som alltid er det en utfordring å tegne bygg som skal passe inn med det som er bygget og med det som kommer. Bygget kommer først til sin rett i en omgivelse som er ferdigbygget, sier arkitekt Knutsen. Hvilket nivå man skal legge seg på i forhold til kostnadene, har det selvfølgelig vært i dette prosjektet også, men han påpeker at resultatet er et bygg med et tvers igjennom bra materialvalg.

- Kompromisser har det vært. I prosjekteringsprosesser gjøres det valg i fellesskap med andre grupper, som påvirker resultatet. Men helheten står seg godt og er i samsvar med det vi så for oss, avslutter Knutsen.

Solid økonomi
OKKs Yngvar Brekke ønsker å trekke frem fellesinnsatsen bak det nye bygget. Både fra egne rekker og fra alle underentreprenørene, som i en svært god prosess har stått på for å få bygget ferdig. Samspillkontrakten har også bidratt til et godt økonomisk resultat som OKK og Kaldnes Byutvikling skal fordele etter at regnskapene er gjort opp. - De tekniske underentreprenørene er en viktig del i totaløkonomien, og vi har valgt å la disse få sin del av potten, forteller Brekke.
Allmenn tilgang til fjord og bryggeområder er viktige på Kaldnes. Etter at den nye gang- og sykkelbrua over kanalen sto ferdig er avstand og tilgjengelighet til sentrale Tønsberg radikalt forbedret. Spaserturen via brua og inn til torget er unnagjort på to minutter.

Noe lengre tid må det påregnes frem til hele Kaldnes står ferdig. Rune Magnus Thomassen i Kaldnes Byutvikling anslår 10 år, men så skal det da også investeres et sted mellom 3,5 og 4 milliarder kroner.

Tekst og foto: Trond Joelson.Illustrasjoner: Arcasa arkitekter