Er boligstatistikkene ute av kurs?

Av Kjell Senneset, Seniorøkonom, BNL Sammenliknet med boligtellingen i 1990 tydet 2001-tallet på at antall bebodde boliger hadde økt omtrent like mye som tallet på nybygde boliger i samme tidsrom. Avgangen av eldre boliger var i så fall tilnærmet 0. Norske boliger og Dovre står begge til sistnevnte faller Nå peker riktignok forskerne på at boligtellingen i 1990 var en utvalgstelling, og i utvalgstellinger er det alltid feil. Derfor bør vi se bort fra 1990-tallene og heller sammenlikne med boligtellingen i 1980, som var en totaltelling. Da dukker det opp noe mer avgang, ca. 3.700 boliger i året i gjennomsnitt for hele perioden. Selv dette er likevel mye mindre ennde 8-10.000 som det har vært vanlig å regne med. Dovre står nok fortsatt lengst, men boliger ser ut til å legge seg på andreplass. I lys av de nye avgangstallene er det blitt publisert nye beregninger over det framtidige byggebehovet i Norge. F. eks. har analyseselskapet Prognosesenteret gått ut med at det holder å byggerundt17.000 boliger i årene framover. Dette er til sammenlikning 6.000 færre boliger enn det som ble bygget i fjor, og på nivå med boligbyggingen i kriseårene 1990-93. Det er også langt lavere enn det boligbehovet som byggenæringens foreningerhar gått ut med en rekke ganger, og lavere enn anslag fra Finansdepartementet og Norges Byggforskningsinstitutt. Boligbehovsberegningene til byggenæringen har bl.a. tatt utgangspunkt i at det forsvinner ca. 10.000 boliger i året gjennom sanering, fraflytting (motstykket til urbanisering) etc. Altså må det årlig bygges minst 10.000 boligerfor at ikke antall bebodde boliger skal minke. I perioden 1991-2001 lå den gjennomsnittlige årligeboligbyggingen på ca. 19.000, og fratrukket en avgang på 10.000 gir dette en vekst i boligbestanden på ca. 9.000 i året. Den nye boligtellingen synes å fortelle oss noe helt annet om veksten i boligbestanden.Dersom avgangen i 1991-2001 var omtrent som gjennomsnittet i perioden 1980-2001, altså ca. 4.000 i året, økte boligbestanden med 15.000 i året i 1991-2001! I samme periode genererte befolkningsutviklingen en boligetterspørsel på 16.000. Dermed har veksten i boligmassen praktisk talt har holdt tritt med befolkningsutviklingeni denne perioden.Underskuddet på boliger, som har vært en viktig komponent i analysene av boligmarkedet, ser ut til å være vesentlig mindre enn antatt. Ut fra dette behøver ikke boligbyggingen framover å dekke opp et underskudd, i tillegg til å kompensere for bl.a. befolkningsutviklingen, sanering, og urbanisering. Siden effekten av saneringen og urbaniseringen (samt nettoeffekten av sammenslåing/oppdeling av eldre boliger) synes å begrense seg til rundt 4.000 i året, i følge boligtellingene, ser det ut til å gå mot klart lavere boligbyggingen i årene framover i forhold til nivået de senere årene. Befolkningens alderssammensetning sørger nemlig også for at behovet for vekst i boligbestanden går ned. Middelsalternativet i befolkningsframskrivningene til SSB) antyder at boligbestanden bare behøver å vokse med 7-8.000 i året for å holde tritt med befolkningen en halvering av veksten fra 1990-årene. Befolkningsutviklingen samt effekten av sanering, urbanisering etc. på 4.000, bringer dermed nybyggingsbehovet ned til 11-12.000. Andre forhold, som f.eks. at flere personer i de yngre aldersgruppene får seg egen bolig, øker nybyggingsbehovet kanskje til 13-14.000. Dette er enda lavere enn Prognosesenterets tall på 17.000, som imidlertid forutsetter noe sterkere befolkningsvekst enn SSBs middelsalternativ. Disse beregningene hviler altså i stor grad på at avgangen av eldre boliger er ca. 4.000 i året. Men kan dette være et noenlunde riktig tall? Selv ikke de mest moderne byggemetoder samt innbitt vedlikeholdsinnsats fra beboerne klarer helt å verne en bolig mot tidens tann og økende utidsmessighet. Dersom ikke noen antikvariske myndigheter blander seg inn og erklærer bygget for verneverdig, blir en bolig neppe særlig over 150 år. Over halvparten av dagens boliger blir trolig sanert eller fraflyttet før 100-årsdagen. I perioden 1901-1920 ble det f. eks. bygget ca. 250.000 boliger i Norge. I 2001 var det igjen ca. 90.000. Altså var 160.000 boliger enten fraflyttet, sanert eller slått sammen med andre boliger til større enheter. Vi vet ikke hvordan de 160.000 fordeler seg på avgangsårsaker men det er vel rimelig å tro at mesteparten skyldes fraflytting og sanering. Gjennomsnittlig levetid til boligene som ble bygget i begynnelsen av forrige århundre var altså mindre enn 90 år men hvis vi regner med at de fleste boligene som står i dag er noe mer solid enn de boligene som ble bygget for rundt 100 år siden, kan kanskje 90 år være et passende anslag på gjennomsnittlig levetid på dagens boligmasse. I så fall kan avgangen beregnes til rundt 10.000 i året. Men beregningene er usikre, og feilmarginen kan være så mye som3.000 til hver side. Uansett er 4.000 i samlet boligavgang for lite. Det er altså noe som ikke stemmer i boligtellingstallene. Enten har SSB telt feil eller så har det dukket opp et stort antall boliger i den gamle bygningsmassen siden 1980.Dette må i så fall være boliger som kommer fra ombygde næringslokaler og fra nettoeffekten av oppsplitting av store minus sammenslåingen av små boliger. Forhåpentligvis har SSB gjort en god jobb i forbindelse med boligtellingene. Den mest sannsynlige årsaken til at avgangstallene er for lave er dermed at det er blitt tilført et stort antall boliger fra den gamle bygningsmassen. Dersom avgangen i form av sanering, fraflytting etc. var 10.000i året i perioden 1980-2001, var tilførselen av boliger fra den gamle bygningsmassen ikke mindre enn 6.000 i året. Regnestykket som gir 6.000 er usikkert, jfr. feilmarginene i anslagene på avgangen.Tallet kan heller ikke beregnesvia boligtellingene,men de bekrefteri hvert fall at det er snakk om mange tusen boliger i året. I 2001-tellingen var det f. eks. registrert 30.000 flere boliger med byggeår i perioden 1991-2001 enn det som er blitt registrert som fullførte boliger i den løpende byggearealstatistikken. Dermed nærmere vi oss konklusjonene: Årsaken til at antall bebodde boliger i 2001 var mellom 50 og 100.000 mer enn gjengse anslag skyltes ikke først og fremst lite sanering og fraflytting, men at ombygginger av næringseiendommer til boliger og evt. også en positiv nettoeffekt av oppsplitting av store og sammenslåing av små boliger ser ut til å ha tilført boligbestanden tusenvis av boliger hvert år. Dette har også konsekvenser for anslaget på behovet for nye boliger i årene framover. Dersom sanering, fraflytting og sammenslåing av småboliger reduserer boligbestanden med mellom 7.000 og 13.000 i året, må summen av nye boliger gjennom nybygging, ombygging og oppsplitting ligge mellom 15.000 og 25.000i året. Tallene framkommer ved å bruke et øvre og nedre intervall for effekten av befolkningsutviklingen (7-9.000, hvor 9.000 forutsetter noe høyere innvandring enn i SSBs middelsalternativet), sanering etc. (7-13.000)og andre forhold (1-3.000). Det ser ut til at det beste vi kan si om beregninger av framtidig byggebehov at de er usikre. Det gjelder både antall boliger som må tilføres markedet hvert år, og ikke minst hvor mange av disse som kommer til å ligge i nye bygg, i ombygde næringslokaler, og i oppdelte boliger.