Dystert i krystallkulen

Den evige gjenganger serverte sine spådommer om eiendomsmarkedet på den nylig avholdte City-konferansen i Oslo.. Det har ikke vært vanskelig å få øye på at norsk økonomi har utviklet seg negativt, og det har heller ikke vært vanskelig å konstatere at det har satt sitt preg på eiendomsmarkedet og da spesielt på markedet for kontorutleie. Det er en trøst at vi ikke er alene. Dette er et verdensomspennende fenomen, men når sant skal sies er det få byer som på samme måte som Oslo har møtt veggen i 2002. Det har da gitt seg klare utslag i kurvene for prisutvikling. Ledigheten i kontorarealer i fjor på denne tiden var på 423 000 kvm. Den er doblet på ett år til 805 000 kvm som er 10 prosent av det totale markedet av næringseiendom i Oslo-regionen Vi vet at det kommer ca 200 000 kvm nye arealer til neste år. Enten blir det ikke absorbert en eneste av disse kvadratmeterne eller man for eksempel absorberer 100 000 kvm som er lavt i historisk sammenheng. I de dårlige årene fra1991 til 1994 lå snittet i markedsabsorpsjon rundt 120 000 kvm i de gode årene lå snittet over 300 000 kvm, mens i de siste to årene har snittet vært nede i 20 000 kvm, opplyste Ringnes. Forrige krise Går vi tilbake til forrige krise ser vi at kontorledighetent bygget seg ganske jevnt opp gjennom 1991, 92, 93 og 1994 før den snudde og bygget seg jevnt ned. Ledigheten har ligget ganske lavt i alle de gode årene vi har bak oss. En viss søkning i 2001 og i løpet av 2002 kom et dramatisk hopp, mye verre enn noen av oss trodde. 1992 som var det desidert verste året var fremdeles absorpsjonen i markedet netto sett positiv. Markedet tok 16 000 kvm til tross for en elendig økonomi med brukne bankrygger. Så var det en veldig god og lang periode på midten av 90-tallet med stor absorpsjon. For første gang har den netto absorpsjonen nå vært negativ. Best i indre sone Ledigheten har steget over alt. Men som vanlig er det de indre sonene som har det best. Sentrum har 6,5 prosent ledig kontorareal i dag. Aker Brygge, mye på grunn av If-utflytting til Lysaker, har fått et midlertidig hopp til 9,1 prosent. Det er 4,5 prosent ledighet på Majorstuen. Sonene rundt randen har fått øket sin ledighet ganske betydelig. Asker og Bærum i vest har 11,5 prosent og det er enda høyere tall for indre og ytre sone nord/øst/syd. Den gamle sannheten om at det er best å være i eggeplommen og ikke på den kalde eggehviten gjelder fortsatt. Det lønner seg å være i sentrum, sa Ringnes. Netto fraflytting Det var hovedsakelig i de ytre sonene nord, øst, syd og Asker og Bærum som fikk økning i ledigheten i 2002. Men Sentrum fikk også en økning i ledigheten. Mye på grunn av fraflytting av en del store bedrifter Telenor og If. Det tidligere så populære området Vika/Rådhuset lider under noe av det samme. Det er alltid interessant å se hvor mye som ble bygget og hvor mye som ble opptatt av markedet innenfor de forskjellige delområdene. Som følge av Telenor-utbyggingen på Fornebu og andre større prosjekter var det en voldsom produksjon av arealer i Asker og Bærum. Men absorpsjonen var ikke tilstrekkelig stor.. Selv om Telenor-bygget på 125 000 kvm i prinsippet ble fylt. I løpet av denne perioden var ikke det nok. Det var netto fraflytting for øvrig i regionen. Det samme skjedde i ytre sone nord, øst og syd. Fraflytting fra utkantene der hvor det bygges mest Øker i 2004 Alt tyder på at ledigheten vil øke også neste år. Reduksjonen i nybyggingen er ikke sterk nok til at man kan håpe at etterspørselen vil bedre på ledighetsbalansen i 2004. Til tross for at det er det området som kommer dårligst ut ferdigstilles det mest nybygg i ytre sone nord/øst-syd. Helsfyr Panorama på Strømsveien til NCC og hovedkontoret til Vegdirektoratet på Brynseng veier tungt i disse tallene. I sentrum er det Postgirobygget, Oslo Atrium og indre øst som er prosjekter rundt Vahlsgate og i Osterhausgt. Her kommer tilførselen og det skal ikke mye fantasi å gjette seg til at selv om mange av disse prosjektene er utleid vil folk flytte fra andre steder slik at ledigheten kommer, og ofte vil den komme innenfor de samme områdene, understreket Ringnes 227 000 kvm kontorlokaler ferdigstilles i år. Fra 2004 og fremover ferdigstilles under 100 000 kvm. Antallet kan krympe ytterligere hvis verden blir veldig dårlig. Fra 2004 kan man antagelig regne med at veksten blir så lav at den er på et historisk lavmål og det igjen absorberes arealer. Men du verden hvor det skal absorberes før vi er i havn, sa en pessimistisk Ringnes. Det eneste håp vi har er offentlig sektor. Balanse i 2007-2008 Vi så det under forrige nedgang. De attraktive, sentrumsnære eiendommene vil nå balansepunktet en del år tidligere. Kanskje så godt som 2 år i dette tilfellet. Men uansett så skal det mye til at vi har en balanse selv i den attraktive delen av markedet før 2006. Dette betyr ikke nødvendigvis at prisene går gjennom gulvet. Det er et nivå rundt 1 000 1 300 kroner per kvm som vi fikk testet i 1992. Vi har også sett i andre markeder med strukturell ledighet - der ledigheten alltid er 10 prosent eller mer - slik det for eksempel var i Amsterdam gjennom hele 1980- og 90-tallet. På et eller annet punkt faller ikke leiene mer. Skal vi nå generell balanse i markedet, altså under 4 prosent ledighet må vi vente til 2007-2008 i beste fall og kanskje til 2008, 2009, 2010 i verste fall. Totalledigheten bør synke til balansepunktet et sted mellom 2007 og 2012, mente Ringnes. Usikkerhet om boligutviklingen Ringnes sa det var vanskelig å forutsi utviklingen på boligmarkedet. Han hadde ikke noen særlig tro på at det skulle bli noen høyere boligpriser enn i dag, fordi det finnes nok godkjente prosjekter. Det har også de 2-3 siste årene vært stor nok produksjon til at prisveksten ikke lenger har vært vesentlig. Det vi merker i det daglige er at markedet er veldig nølende og at tilbudene er mange. Det begynte med at man ikke fikk solgt store, dyre eneboliger. Nå er det til og med slik at man lurer på om en del av de små sentrumsnære prosjektene kanskje er vanskeligere å få omsatt. På den annen side ser vi ikke den helt store downsiden i dette markedet, fordi det er slik at man forhåndselger før man starter store byggeprosjekter. Det betyr jo at tilbudet stopper opp ganske fort når prisnedgangen kommer. Så med mindre man får et ragnarrokk i norsk økonomi så kan man ha noen år med prisnedgang, men prisene kommer tilbake. Lønnsomhet bestemmer Men det som er viktig å merke seg er denne myten om det evig umettede boligmarkedet i Oslo ikke lenger er sann. Nå er det nok prosjekter til at man ikke trenger å bekymre seg over at det ikke er mulig å produsere. Nå er det lønnsomheten som bestemmer om det blir produsert nok eller ikke. Ting vokser ikke inn i himmelen. Dette markedet har tredoblet seg på de siste 10 årene. Det betyr at det er fallhøyde på kort og mellomlang sikt. Det er mange som i forhold til sin økonomi synes at markedet er dyrt, som gjerne vil flytte inn i noe litt større enn det de har råd til, men som bare har 1,5 millioner til rådighet og som må nøye seg med en egentlig litt for liten leilighet. Dette markedet er veldig psykologistyrt. Vi ser at igangsettingen av boliger som har vært på et stigende nivå siden 1999 og frem til starten av 2002 har sunket de tre siste kvartalene og befinner seg på et relativt beskjedent nivå. På linje med det vi hadde gjennom 90-tallet hvor prisveksten var ganske lav. Dette markedet korrigerer seg ganske så fort, sa Ringnes.