Startbo Lade

Veidekkes hittil siste Startboprosjekt i Trondheim ble overlevert feilfritt. Nye grep kan ha vært årsaken.

Det egenutviklede boligkonseptet Startbo har uten tvil vært en suksess for Veidekke. Til sammen har 748 leiligheter i Trondheim, Bergen, Stavanger og Oslo vært bygget og solgt siden starten for syv – åtte år siden. De fem tidligere Startboprosjektene er solgt ut svært raskt, nå er det foreløpig siste på plass på Lade i Trondheim. Som vi skal komme tilbake til, har Startbo en rekke kvaliteter og forutsetninger, som appellerer sterkt til en etter hvert stadig større gruppe boligsøkere.

Kode: kalkstabilisering
På den skrånende tomta ned mot Ladebekken holdt tidligere en del av NTNU til, med eldre bygningene som ble revet. Det var svært dårlige grunnforhold, med 50 meter leire over fast fjell. Kalkstabilisering ble løsningen, med ca 8.500 kalkpeler, med lengder på 10 meter. Bunnplaten, opptil 80 cm på det tykkeste, utgjør gulvet for parkering, boder og tekniske rom. Tomta inneholder nå to blokker etter Startboprinsippet, i tillegg til en tverrliggende terrasseblokk, kalt Livet på Lade. Byggene har plasstøpt betong, med betong skillevegger. De to parkeringskjellerne, en for hvert borettslag og uten indre forbindelse, er på 2.500 kvm (81 p-plasser) under Startbo og ca 700 kvm (27 p-plasser) under Livet på Lade.

Tre blokker
Livet på Lade har større variasjoner i leilighetsutformingen, selv om byggeteknikk og materialer stort sett er likt. Blokka er organisert som eget borettslag, og inneholder 27 leiligheter, med arealer fra 44 til 87 kvm. Bygget er på fem etasjer, der fjerde og femte er inntrukket. Leilighetene er bygget med livsløpsstandard og har heisatkomst eller adgang fra bakkeplan. Livet på Lade er nok noe mer fristende for en eldre beboergruppe enn den gjengse beboer på Startbo, selv om prisen pr kvadratmeter er noenlunde lik.

De to like Startboblokkene ligger speilvendte mot hverandre, med et romslig og pent opparbeidet uteområde mellom dem. De har sokkeletasje, fire plan og en tilbaketrukket femte etasje. Hver blokk inneholder 40 leiligheter, fire av dem ligger i toppetasjens ene halvdel. Den andre halvdelen utgjør en usjenert, felles takterrasse.

Tre størrelser
Vi har tidligere omtalt leilighetskombinasjonene i Startbo, men det tåler allikevel en gjentakelse. Det er tre størrelser på leilighetene, kalt M(40 kvm), L (60 kvm), og XL(80 kvm). Den minste leiligheten har kun grunnstammen på 40 kvm, men de andre to har enten en eller to hybler integrert. Eieren kan selvfølgelig beholde alt selv, eller redusere boutgiftene vesentlig ved å leie ut en hybel eller to. Allikevel vil man ha egen entré, kjøkken, bad, soverom og stue. De som leier hybel har uansett også egen inngang, men deler eventuelt kjøkken og bad med sin nabo, dersom det er to hybelbeboere.

Utleie – en forutsetning?
Startbo inneholder mange enheter med små snittstørrelser. Prisen pr kvadratmeter inkludert fellesgjeld blir forholdsvis frisk, men hele clouet ligger i utleiemulighetene. Inntekt fra to leietakere med hver sin hybel, senker utgiftene vesentlig og er selvfølgelig en forklaring på den positive mottakelsen i markedet. Av de 80 leilighetene på Lade, har hele 76 av dem utleiemuligheter.

Startboleilighetene har en spesiell standard, uten rom for vesentlige tilvalgsmuligheter. Slik holder man kostnadene nede, noe som reflekterer pris og popularitet. Kvaliteten er likevel solid, nettopp for å unngå større belastninger med vedlikeholdsutgifter over tid. For eksempel er det her valgt bad og kjøkken fra italienske ARAN. Byggene er tilknyttet fjernvarme, som står for romoppvarming og varmtvannsberedning.

Også for flergangsetablerende
Ideen med Startbo var å gi et yngre, kanskje førstegangsetablerende en reell mulighet til å komme seg inn på boligmarkedet. Det var tidligere en selvpålagt aldersgrense på 35 år. De av oss som har rundet denne aldersgrensen flere ganger, finnes det fortsatt håp for. Veidekke opplevde stadig oftere henvendelser fra de som etablerer seg på nytt eller fra foreldre som ønsker å kjøpe bolig til sine barn. Aldersgrensen er derfor nå frafalt, eller valgt tatt bort i flere borettslag.

Motivasjon og medbestemmelse
Overleveringen for Livet på Lade er ennå ikke avsluttet, men samtlige Startboleiligheter ble overlevert uten feil. En av årsakene kan være videreføringen av ”Vi i Veidekke” som har pågått i flere år. Andrefase, Inkluderende planlegging, er mer rettet mot produksjonsplanleggingen, der en effektiviseringsgevinst oppnås ved økt involvering og medbestemmelse på flere nivåer.

– Det skaper et annet eierskap til fremdriftsplanene når alle nivåer, entreprenører, prosjekterende og fagarbeidere får medbestemmelsesrett, i stedet for å få dem bokstavlig talt tredd ned over hodet, forklarer Følstad. Målet er en bedre flyt mellom aktivitetene, der det mellom de forskjellige fagene blir en slags overlevering.

– Lade har vært et svært vellykket referanseprosjekt for oss. Vi har hittil hatt pilotprosjekter, en i løpet av siste halvdel 2008 og i første halvdel 2009, vil vi ha 27 læringsprosjekter i gang. Ett fra hver region, som blir evaluert. Vi er nok ikke sikre på om vi kommer til å ta i bruk alt som ligger i teorien, men tar sannsynligvis bare til med det som passer best i Veidekke, forklarer prosjektleder for pilotprosjektene i Veidekke, Hege Dammerud.

Anleggsleder Vegard Følstad er ikke sen om å trekke frem samarbeidsklima og den gode tonen i prosjektet. –Uten tvil det beste prosjektet jeg noensinne har vært på. Null feil, vi ble ferdige i god tid uten mas, stress og brannslukking. Det ble ikke engang brukt overtid. Folk har vært mye mer engasjert - dette må involverende planlegging ta æren for, avslutter Følstad.

Tekst og foto: Trond Joelson