Nedre Skøyen vei 2

Nedre Skøyen vei 2

Nedre Skøyen v. 2 - næringsbygg (Skøyenhagen)
Sted: Oslo, Skøyen
Prosjekttype: Næringsbygg
Kontraktssum eks mva: 201 millioner kroner
BTA: 12.000 kvm
Beregnet energibehov: Ca 125 kWh/kvm
Byggherre: Skøyenhagen AS
Totalentreprenør: BundeBygg
Leietaker: Multiconsult
Arkitekt: L.O.F. Arkitekter
Prosjektutvikling og prosjektledelse: Stor-Oslo Prosjekt
Rådgivende ingeniører: RIG: Hans Petter Jensen - RIE: Støltun - Prosjekteringsledelse, tekniske fag: Rambøll - LARK: Bar Bakke - RIB, RIA, RIG,RIV,RIV-Rør, RIBR, BYFY: Multiconsult - Byggetekn. prefab: Contiga

Underentreprenører og leverandører: Avfallshåndtering: Wilhelmsen & Sønner - Peling/spunt: Kynningsrud Fundamentering - Grunnarbeider: Håkanes Maskin - Vanntetting: Ing. Habberstad - Prefab og stål: Contiga - Brannisolering og tetting: Firesafe - Muring: Fjellheim & Knudsen - Naturstein: Ellinggard Steinindustri - Tømrer: Porten Bygg - Himling, systemvegger, dører: Modulvegger - Vinduer: Norgesvinduet - Dører: Swedoor - Trapper/rekkverk: Jotne Ankers - Glassfasade: Profilteam - Blikkenslager: Franke Onsrud - Tekking: Icopal Tak - Parkett: Tremiljø Prosjekt - Malerarbeider: Eilert's Malerfirma - Solskjerming: Vental Solex - Branngardin: BVS Brannsystemer - Minikjøkken: Arens - Adgangskontroll: Rosings Sikkerhetssystemer - Kjerneboring. Mimax - Ventilasjon: Haaland Klima - Elektro: Totaltek - Utomhus: Steinmiljø

I Multiconsults nye hovedkontor på Skøyen ble energieffektivitet satt i høysetet. Før de norske energikravene er innført.

Mange husker sikkert fremdeles den usjarmerende, gruslagte tomta midt på Skøyen i Oslo. Klemt mellom garasjer og verksteder, var den alltid fylt til randen med oppstilte busser. Men flere så det store utviklingspotensialet, også Stor - Oslo Prosjekt, som i sterk konkurranse med andre i markedet, overtok det svært sentrale og attraktive tomteområdet fra Schøyen Gruppen i 2004.

Et nytt bolig - og næringsområde er nå i ferd med å fullføres på samme sted. BundeBygg setter opp sju bygg med til sammen 200 leiligheter. Ved siden av boligblokkene, ut mot Nedre Skøyenvei og Hoffsveien, jobber BundeBygg også på spreng med de siste arbeidene i et nytt næringsbygg. Stor - Oslo Prosjekt står bak byggherreselskapet Skøyenhagen Næring, der BundeBygg også er med på eiersiden med ca. 30 prosent.

Økte arealbehov
Rådgivingsselskapet Multiconsult var nærmeste nabo til den byggeklare tomta på ca 3.000 kvadratmeter, og så seg om etter lokaliteter som kunne passe for deres økte arealbehov. Det var samtidig også et ønske om å prioritere offentlig kommunikasjon for de ansatte og å minimere reisetiden. Bedriften ville nemlig i første omgang beholde deler av sine lokaler og trengte bare en del av et nybygg. Byggestart var i september 2006.

- For oss var det svært gledelig å få en stor og seriøs leietaker som Multiconsult på plass. Senere i kontraktsforhandlingene ble leieavtalen utvidet, Multiconsult hadde behov for å leie hele bygget på 12.000 kvadratmeter, forteller Arne Brovold, prosjektleder hos Stor - Oslo Prosjekt AS.

Eksempelets makt
- Det var naturlig for Multiconsult å være med på å prosjektere og å påvirke beslutningene for bygget som vi skulle leie i 10 år, med opsjoner på to ganger fem år, forteller Multiconsults Erling Weydahl, om sin rolle. BundeBygg hadde avtale om flere rådgivingstjenester fra Multiconsult, og Weydahl ble innleid som energirådgiver for byggherren. Som rådgivere hadde Multiconsult den kunnskap som trengtes for å stille de riktige energikravene, noe alle leietakere selvfølgelig ikke har. Weydahl fikk en viktig oppgave med å gi råd om hvordan myndighetenes nye Bygningsenergidirektiv skulle tolkes og hvordan de nye kravene i TEK 2007 skulle innfris. Multiconsult var sammen med byggherren innstilte på å gå foran med et godt eksempel i miljøkampen og å forsøke å legge seg under energirammene.

Enovamidler
De nye energikravene skjerpes med ca 40 prosent i forhold til den gamle standarden, og dette kan føre til 25 prosent lavere energibehov i nye bygg. Dette nye bygget, som det er søkt om Enovamidler til, skal gjennom god prosjektering og spesielle løsninger oppnå et beregnet netto energibehov på 125kWh/kvm per år. - I forhold til Tek 2007 har vi bedre resultater på noen parametre, og litt dårligere enn andre. På varmegjenvinning vil vi havne på 79 prosent, mens kravet i TEK 2007 er på 70 prosent. Når det gjelder tetthetskravet, mener vi at vi kommer ned i 50 prosent i forhold til kravet, sier Weydahl.

Grunnforholdene på tomta bar preg av tiårs bussvirksomhet, med innslag av oljeforekomster i leire. En del masse måtte derfor flyttes. BundeBygg tapte mye tid på staging av spunten, et morenelag gjorde at boret stadig kilte seg.

Stålkjernepeler i opptil 70 meters lengde til fjell ble satt ned. Grunnvannet kunne bli et problem, kjelleren har derfor vanntett støp relativt høyt opp. Bæresystemet for øvrig er prefabrikkert betong og stål. Det er brukt hulldekker som etasjeskillere. De to parkeringsplanene er på 4.500 kvadratmeter. Lista er lagt høyt når det gjelder kvalitet og standard på materialer og fasader, som består av tegl, blikk og glass.

Sosiale soner mellom
Bygget viser seg å være ikke ett bygg, men tre enheter på fem og seks etasjer. Toppetasjene er inntrukket. Det lå et reguleringskrav om at det ikke skulle være en sammenhengende bygning; Det skulle kunne være mulig å se gjennom huset inn i bakgården og mot Hofselva. Mellom de tre enhetene ligger sosiale soner med utvidete broer, som inneholder kaffebarer, sitteplasser og rekreasjonsområder. Multiconsult ønsker å gå fra ordinære cellekontorer og har for det meste valgt åpne kontorløsninger. En del av organisasjonsutviklingen er å utprøve fordelene med færre avgrensende soner. Andre arbeidsformer kan gi betydelige fordeler ved for eksempel prosjektsamarbeid, der samarbeid og friere informasjonsflyt er stikkord. Stille rom skal erstatte behovet for egne avlukker.

- Vi har vært ute etter et lyst og vennlig hus med store arbeidsflater. Leietaker kan i fremtiden være avhengig av fleksible arbeidsformer i lokaler, men alltid med godt arbeidslys. Det har vi lykkes med, sier arkitekt Ingebjørg Lien i L.O.F. Arkitekter. Arkitekturen har i høy grad vært preget av Multiconsults krav om å tilfredsstille det nye Energidirektiv B, som er vesentlig strengere enn de nye byggforskriftene.

Drømmen som brast
Det nye Energidirektiv B, som Multiconsult hadde krav om skulle innfris for det nye bygget, er vesentlig strengere enn de nye byggforskriftene. Dette har arkitekturen i høy grad vært preget av. Inn i TEK 2007 kommer også varmetallskrav, som la strenge begrensninger på bruk av glass. Det var flere runder internt på glasstykkelser og løsninger, som endte med at drømmen eller ønsket om glass fra gulv til tak, måtte vike. Fasadene har dermed noe endret karakter, fra en åpen glassfasade til å nærme seg vindusbånd med tette brystninger opp til 50 cm. Isolasjon har fått mye oppmerksomhet; Takene har fått isolasjonstykkelser på hele 40 cm. Andre energiøkonomiske tiltak har vært ventilasjon og energibesparende styringssystemer for lysstyring innenfor og utenfor driftstid.

Interessekonflikt?
- Jo, jeg er redd det kan bli større konflikter mellom arkitektur og miljøkrav. På kort sikt kan det bety at vi får kontorbygg der det må bli store begrensninger i forhold til glassflater. Det kan også føre til at glassprodusenter må legge seg i selen for å utvikle glasstyper med bedre U-verdi. På lengre sikt kan det bety en øket bruk av doble glassfasader, slik vi ser i Tyskland. Jeg vil tro det fremdeles vil være en del virksomheter som kunne ønske seg glassbygg, men da må det letes etter andre løsninger, som for eksempel doble vegger eller liknende, avslutter arkitekt Lien.

Enda en liten miljøfaktor må med på tampen; Mellom dette nye bygget og Hoffsveien 1, der Multiconsult flytter fra, flyter som nevnt fremdeles litt av Hoffselva. Jo da, den synes noen meter i et bearbeidet, kunstig elveløp lenger sør også, der Norges Varemesse engang lå. Men det siste naturlige elveløpet for Hoffselva, finnes her. Vannkvaliteten er nå så god at både laks og sjøørret er påvist.

Tekst og foto: Trond Joelson


Flere prosjekter