Bedre med Barcode?

Byggeindustrien presenterer her alternativene til utbyggingen i feltene B11 og B13 i Bjørvika som er en bestilling fra Byrådsavdeling for byutvikling. Bakgrunnen er de merknader og den medieoppmerksomhet som gjennom høringen av planforslaget til bebyggelse av feltene B11-B13 i Bjørvika. Dette er de byggefeltene i Bjørvika som ligger lengst opp til sporområdet på Oslo S og som med utgangspunkt i vinnerprosjektet i en arkitektkonkurranse i 2003 har vært foreslått bygget ut etter det såkalte BARCODE-prinsippet. Diskusjonen har hatt et særlig fokus på de visuelle virkningene av denne utbyggingen, bl.a. gjennom introduksjonen av begrepet Bjørvika-muren mellom den bakenforliggende byen og fjorden. Rapporten legger derfor stor vekt på å presentere alternative utforminger av en utbygging i disse feltene fra ulike ståsteder, men drøfter også i noen grad andre kvaliteter ved de viste prosjektene. Følgende fire utformingsalternativer er illustrert og kommentert i rapporten: 1a. Gjeldende Bjørvikaregulering (S-4099) utformet som lameller i henhold til Barcodekonseptet. 1b. Gjeldende Bjørvikaregulering utformet som storgårdskvartaler 2. Omreguleringsforslaget som har ligget ute til offentlig ettersyn bearbeidet for å imøtekomme Riksantikvarens varsel om innsigelse. Oslo S utvikling AS er forslagsstiller. 3. Forslag utarbeidet av arkitekt Arne Sødal og anbefalt av Stiftelsen Byens fornyelse. Dette er i bearbeidet videre som et eget oppdrag til Arne Sødal for at dette skal være konkretisert til samme nivå som de øvrige alternativene. Siden det bearbeidete forslaget av tidsmessige grunner ikke er forelagt Byens Fornyelse, har vi funnet det riktig å referere til dette forslaget som arkitekt Arne Sødals forslag. Forslaget er kalt Bykode. Utformingsalternativene 1 til 3 er modellert i henhold til tillatt bruksareal for B11 B13 på 148.000 m². Dette tilsvarer et totalvolum på 196.000 m² for hele Barcoderekken, siden B10 nå er omregulert med T-BRA på 48.000 m². Det er totalvolumet 196.000 m² som er lagt til grunn for utbyggingsavtalen. For forslag 4 har hovedpoenget vært å skape en lavere bebyggelse i tråd med Byens Fornyelses byplanidealer, og det regulerte volummålet har følgelig ikke vært et primært hensyn. Innenfor de få ukene som er blitt stilt til disposisjon for denne rapporten er det begrenset hvilke ressurser som har vært satt inn på å skape variert arkitektur av de ulike utformingsalternativene, og disse vil derfor fortsatt framstå mer skjematisk enn ønskelig. De fire utformingsalternativene er visualisert fra følgende seks standpunkter: Fra sjøen like sør for spissen av Bjørvikutstikkeren (Øya som av noen er døpt Snelda) Fra gateplan i krysset Nyland allé x Stasjonsallmenningen Middelalderparken på terrengplan, noe sør for Bispegata Bispegata på gateplan, slik at man ser redt in i Nyland allé Fra Enerhaugen på bakkeplan Fra Kampen Park (bestillingen her var egentlig Ola Narr, men pga. at det i den korte prosjektperioden vært gjennomgående snødrev og dis, slik at det ikke har vært mulig å ta et brukbart foto for innmontering av modellene. Vi vil prøve å få til dette som en etterleveranse). I tillegg er det utarbeidet et fugleperspektiv for hvert av utformingsalternativene for å gjøre det mulig å forstå volumoppbyggingen og bebyggelsesplanløsningen. I Arne Sødals alternativ viser dette perspektivet også de endringene av omkringliggende nærområder han tilrår i tilknytning til sitt forslag. Prosjektet har vært ledet av Plan- og bygningsetaten ved Eivind Hartmann. Andre bidragsytere fra etaten har vært Frank Arvid Hofsøy (saksbehandler for B11-B13), Freddy Lyvad (trafikkanalyse) og Inger Lise Kristensen (grafisk formgiving). Øistein Mangset fra Felix arkitekter AS har vært engasjert som medredaktør med ansvar for evalueringene Visualiseringene har vært utført av Placebo Effects AS ved Kim Baumann Larsen m.fl. Dark Arkitekter AS ved Jan Støring og Alv Skogstad Aamo har vært ansvarlig for utviklingen av utbyggingsalternativene 1, 2 og 3 i henhold til listen ovenfor. Arkitekt Arne Sødal har vært ansvarlig for å videreutvikle sin prosjektskisse til et visualiserbart prosjekt på linje med de øvrige. Alternativ 3 - Forslag fra Arne Sødal - BYKODE Forslaget består av en striperegulering kombinert med tversgående lameller og utfyllende bebyggelse i det indre av kvartalene. Kvartalene er inndelt i flere mindre gårdsrom eller lysgårder. Byggehøyde mot Nylands allé er oppgitt til maks 5 etasjer, mens mellombyggene er vist med 3 etasjer. Mot Sporgata er maks høyde oppgitt til 7 etasjer, men på grunn av at gaten er hevet, blir det maks 5 etasjer over terreng, og noe lavere etasjetall på mellombyggene. Bredden på Nylands allé er redusert ved at bebyggelsen på sørsiden av gaten er flyttet 15 meter fram. Samtidig er fasadelivet og arkadesøylene på nordsiden av Nylands allé trukket helt ut til kant kjørebane, dvs at effektiv gatebredde i realiteten er redusert til ca 23 meter. I realiteten er det dermed forutsatt en utvidelse av regulert formålsgrense også på nordsiden av Nylands allé, med ca 5 6 m. Fortau og passasjer er trukket inn i bebyggelsen og vekk fra det åpne gaterommet. I utgangspunktet er lukkede kvartaler med fotgjengertrafikk i de offentlige gatene men forslaget antyder også forretninger i inne i gårdsrommene. Tverrfløyene og bakgårdsbebyggelsen medfører mange hjørnesituasjoner og dype planer med vanskelige lysforhold. Dette vil være en utfordring dersom man skal unngå en stor andel ensidig belyste leiligheter med dårlig orientering, og dårlige planløsninger. Skissert bebyggelse er kontrollregnet til ca 75.000 m² BRA (mot 90.000 m² oppgitt av forslagsstiller). Forslaget viser en delvis overbygging av sporområdet langs nordsiden av Sporgata. Sporgata er foreslått hevet og utformet som påkjøringsrampe til Nylandsveien og til Østre tangent, dvs at gaten legges i høyde med plan 3 i bebyggelsen. Under dette nivået blir det mørke arealer. Stasjonsallmenningen er foreslått lagt som fotgjengertunnel under jernbanen. Med unntak av den nevnte overskridelsen av formålsgrensen langs Nylands allé, kan prosjektet oppføres innenfor gjeldende reguleringsplan. Forfatterens intensjon er å endre deler av Bjørvikaplanen utover de aktuelle byggefeltene. Beskrivelse av alternativene Alternativ 1 a - gjeldende regulering, med Barcode i B10 Dette alternativet består for B11-B13 av en samlet og gjennomgående kvartalsbebyggelse til kote 51 (i henhold til gjeldende regulering), med ett tårn opp til kote 67 i felt B11. Som i de øvrige alternativ er løsningen kombinert med vedtatt utbyggingsmønster i felt B10. For B11 B13 betyr dette 12 13 kontoretasjer. Beregnet utnyttelse for B11-B13 er 148.000 m² BRA som er i henhold til reguleringsplanen og arealmålsettingen i utbyggingsavtalen. Av de fire alternativene er 1 a kommet kortest med hensyn til arkitektonisk bearbeidelse av fasader og detaljering. Bestemelseskravet om arkader langs Nyland allé er innarbeidet, men det er ikke tatt høyde for at boliger og kontorbygg bør ha ulike bygningsdybder. Illustrasjonene tar ikke full høyde for kravet om reduserte gesimshøyder som framkommer av reguleringsbestemmelsene. Plankartets høydebegrensninger er lagt til grunn. Et karréprosjekt vil kunne varieres noe mer enn illustrasjonene viser, men enhver utskjæring av gesimser og byggehøyder må kompenseres med større bygningsdybder, evt. gjennomgående etasjer på gateplan med opphevet gårdsrom. Gårdsrommet vil fort reduseres til for trange sjakter. I rene kontorkvartaler vil disse kunne ta form som glassoverdekte atrier. Alternativ 1 b - gjeldende regulering, med Barcode-striper maks 12 etg høyde Løsningen er vist som en striperegulering etter Barcode-prinsippet, men redusert til kote 51, med unntak av ett enkelttårn til kote 67. Bebyggelsen består av parallelle lameller og tilhørende mellomrom. De fleste mellomrommene er fylt med én- eller toetasjes bebyggelse, noe som er en betingelse for å få til den moderate variasjonen i gesimshøyder. Beregnet utnyttelse for B11-B13 er 148.000 m² BRA som er i henhold til reguleringsplanen og arealmålsettingen i utbyggingsavtalen. Arkadekravet som ligger i dagens reguleringsbestemmelser anses som lite hensiktsmessig i å videreføre til denne typen bebyggelse. Utvidelser og oppholdskvaliteter på fortauet vil i stedet oppstå i møtene mellom mellomrommene og Nyland allés fortau. Alternativet med de regulerte mellomrommene, evt. med lav bebyggelse, vil tilfredsstille reguleringsplanens krav om reduserte gesimshøyder. To av illustrasjonene viser alternativet med 10% arealreduksjon for å belyse hvilke tilleggskvaliteter som kan oppnås. Dette kommenteres nærmere i evalueringen lenger bak. Alternativ 2 foreliggende omreguleringsforslag (Barcode-prinsippet) Prosjektet er sammensatt av bygningsstriper med volumer med ulik form og høyde. Prosjektet er utformet etter definerte formingsregler, med gjennomgående tomtestriper fra Nyland allé til Sporgata som har varierende bredde inntil 30 meter. Hver tomtestripe bygges ut med en genuin form som fyller stripens bredde. Bygningsformen framtrer således i bygningens lengdesnitt. Det er stor høydevariasjon i gesimshøydene fra hus til hus. Bygningsrekken har hyppig innslag av særegne former hentet fra en egen katalog. Farger og materialbruk varierer. Beregnet utnyttelse for B11-B13 er 148.000 m² T-BRA i henhold til arealmålsettingen. Det vises for øvrig til plansaken som har vært lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 06.11.06-06.12.06. To av illustrasjonene viser alternativet med 10% arealreduksjon for å belyse hvilke tilleggskvaliteter som kan oppnås. Dette kommenteres nærmere i evalueringen lenger bak.