Forretningsorientert prosjektutvikling

Utgiver / forfatter: Hans Elnan og Karl Robertsen Forprosjektet tar utgangspunkt i en del sentrale begreper, sammenhenger og mekanismer for den økonomiske siden av vellykket prosjektutvikling. Det kreves forretningsmessig teft og innsikt hos en byggherre for å lykkes. Forprosjektet søker å vise hva som er de mest sentrale aspektene hvor økonomi kan bidra til forbedringer. Forklaringer og begrunnelser på 3 saksområder prioriteres og gjennom eksempler eller case forsøkes det vist hvordan nyttige analyser kan utvikles. Forprosjektet skal lede til et hovedprosjekt hvor arbeidet på disse 3 områdene skal videreføres. Et hovedpoeng er at det ikke er nok å se bare på direkte, synlige effekter, men at det ofte er nødvendig å pløye dypere. Allerede F. Bastiat (1801 1850) sa: There is only one difference between a bad economist and a good one: the bad economist confines himself to the visible effect; the good economist takes into account both the effect that can be seen and those effects that must be foreseen. Forprosjektet danner basis for et hovedprosjektet som i hovedsak skal anvende eksisterende økonomisk kunnskap på nye områder. Det vil si at en skal søke etter svakheter i dagens eiendomsproduksjon og forvaltning, og angi mulige måter å foreta forbedringer. Det skal bidra til at byggherrer blir bedre i stand til å gjennomføre formålstjenlige økonomiske analyser, og treffe gode beslutninger i henhold til målsettingen: Formuesmaksimering under usikkerhet. Forståelse av markedsmekanismens sterke og svake sider samt prisenes rolle som informasjonsbærere, er viktig basiskunnskap for alle som er involvert i eiendom. I forprosjektrapporten beskrives et første delprosjekt, Priser og prismodeller for fast eiendom, som vil derfor gå i dybden på hva som skaper verdiene i byggeprosjekter og i eiendomsforvaltning. Ved ulike tilnærminger beskriver en hvordan prisdrivere identifiseres, karakteriseres og analyseres. Siktemålet er å skape økt forståelse blant byggherrer for viktige prisdrivere. Videre beskrives ulike markedsmodeller, herunder hedonistiske prismodeller, og hvordan disse kan utvikles og anvendes på data fra lokale, norske markeder. Kunnskapsheving om markedsforhold er en nøkkelfaktor i forretningsorientert prosjektutvikling, og fremstår derfor som en viktig suksessfaktor for byggherrer. I hovedprosjektet vil vi søke å demonstrere modellenes sterke og svake sider, samt utvikle sjekklister til bruk ved prosjektanalyser og vurderinger. Usikkerhet karakteriserer alle investeringsprosjekter fordi de handler om ukjente, fremtidige forhold. Hvordan en skal forholde seg til usikkerhet i eiendomsprosjekter må derfor bli en naturlig del av byggherrers prosjektanalyse. I rapportens forslag til delprosjekt nummer to, Usikkerhet og realopsjonsanalyse, beskriver en hvordan hovedprosjektet kan analysere hvordan eiendomsprosjekter kan sikres mot nedside og samtidig ha mulighet eller fleksibilitet til å sikre oppside. Realopsjonsanalyse er et relativt nytt verktøy som kan læres og anvendes av byggherrer. Gjennom eksempler basert på aktuelle problemstillinger vil vi lage et pedagogisk verktøy for bruk av realopsjonsanalyse som en del av de strategiske analysene som en byggherre bør foreta. Beregning av realopsjonsverdier krever ofte komplekse modeller og ligger utenfor rammen av det påtenkte prosjektet, men ideene bak realopsjoner er imidlertid ofte relativt enkle og intuitive. Det er bruken av realopsjoner som et ekstra verktøy i den strategiske vurderingsprosessen som vi er ute etter å få frem. Igjen vil sjekklister være et nyttig verktøy for byggherrer, og slike vil vi utarbeide i dette delprosjektet. Finansielle plasseringer, herunder finansopsjoner, vil kunne være et supplement eller alternativ til mer tradisjonelle byggherrefunksjoner. Dette vil også klarlegges og anskueliggjøres i prosjektet. Myndighetenes relativt omfattende reguleringsregime i eiendomsmarkedene er i dag et faktum som byggherrer må ta utgangspunkt i. Det er imidlertid ofte vesentlige forskjeller mellom de ideelle målsettinger som reguleringer skal oppnå og de faktiske virkningene. Forprosjektets forslag til et tredje delprosjekt, Markedssvikt og reguleringssvikt, vil ta utgangspunkt i de påståtte mangler ved markedsmekanismen for eiendom og analysere om virkningene av ulike reguleringsinngrep er gunstige nok til å forsvare kostnadene. Forbedringer i reguleringsregimet innebærer potensielt store kostnadsgevinster for aktørene i eiendomsmarkedene, og er således et område der organiserte fremstøt kan ha mye for seg. Analysene må også ta for seg hvordan reguleringer kan skape verdier for enkelte aktører på bekostning av andre. Oftest har reguleringer positive effekter for noen, samtidig som de har negative effekter for andre. Fordelingsvirkninger av reguleringer blir gjerne oversett fordi hensikten er å oppnå et ideelt mål. Et poeng ved forskning er å bevege seg fra teoretiske modeller som synes å ha forklaringskraft til empiriske hypoteser som kan testes ut i virkelighetens verden. I forprosjektet har vi gjennom et modellcase for hvert av de 3 planlagte delprosjektene forsøkt å demonstrere hvordan slike hypoteser kan utvikles. Testing av hypotesene krever blant annet operasjonalisering av definisjoner, kartlegging av populasjoner for å utføre tester, valg av utvalgsmetoder, datainnsamling, dataanalyser, reliabilitetsmålinger og validisering av resultater. I forprosjektet har det ikke vært særlig rom for dette, så vi ønsker å komme tilbake til disse vitenskapelige metodene i hovedprosjektet. Slike vitenskapelig metoder er nødvendige for å oppnå holdbare resultater. Det ligger imidlertid også en stor pedagogisk utfordring i å fremstille komplekse sammenhenger på en enkel og forståelig måte, slik at den grunnleggende innsikt kan videreformidles. Utfordringen både i forprosjektet og i hovedprosjektet ligger i å finne den rette balansen mellom vitenskapelig holdbarhet og pedagogisk fremstillingsevne.