Forretningsorientering i eiendomsprosjekter

(Rapportsammendrag) Byggherren i fokus har i samarbeid med Høgskolen i Agder, Kristiansand, igangsatt et prosjekt om Forretningsorientert Prosjektutvikling.

Utgiver / forfatter: Hans Elnan og Karl Robertsen Prosjektet skal sette fokus på sentrale økonomiske aspekter i byggherrers beslutningsprosess, og går i regi av HiA`s nydannede Senter for Eiendomsanalyse. Nedenfor gis en kort presentasjon av de tre hoveddelene i dette prosjektet. PRIS- OG VERDSETTING AV EIENDOMMER Verdiskaping i eiendomsmarkedet handler om kompetanse og effektivitet i bygge-, anskaffelses- og eiendomsdriftprosesser. Dessuten må en velge riktige tidspunkter for eventuell endring, utvikling og salg av eiendom samt være i stand til å forutse fremtidige muligheter på et tidligst mulig tidspunkt. Siden bygninger har varierende, men lange økonomiske levetider, så er best mulig verdiskaping innenfor eiendom ingen enkel sak. Små feil kan få langsiktige negative konsekvenser og ødelegge et eiendomsprosjekt. Små genistreker kan tilsvarende få langsiktige positive konsekvenser og skape et verdifullt eiendomsprosjekt. Det finnes mange eksempler på dette. Prosjektet tar sikte på å få frem ulike suksess- og risikofaktorer i eiendomsmarkedet, og skape forståelse for de årsaks- og virkningssammenhenger som gjør seg gjeldende i verdiskapingsprosesser. Analysene vil foregå ved bruk av forskjellige modeller, og det vil legges vekt på å frembringe konklusjoner som kan presenteres på en enkel, lettforståelig og anvendelig måte. Prismekanismene har en helt sentral plass i modellene fordi prisene gir informasjon om markedets verdsettinger og forventninger. Målet er at innsikt i verdipåvirkende mekanismer skal øke byggherrers muligheter for suksess. I et velfungerende konkurransemarked kan det argumenteres for at det ikke er gevinstmuligheter basert på de kunnskapene som allerede finnes i markedet. Dersom det fantes slike gevinstmuligheter, ville markedsaktørene sørge for at verdiene ble realisert slik at gevinstmulighetene forsvant. Selv generelle, alminnelige fremtidsforventninger er til enhver tid priset inn i markedet. Til eksempel vil ny teknologi eller generelle forventninger om ny teknologi som reduserer byggekostnadene, endre eiendomsverdiene. Bare dersom en byggherre har spesifikk kunnskap, som andre ikke har, vil han kunne oppstå mer enn normal avkastning over lengre tid. Tapsmuligheter finnes selvfølgelig også, selv om både eiere og finansieringsinstitusjoner gjør sitt beste for å unngå tap. Ved diversifisering kan en sikre seg mot tap. Diversifisering har imidlertid et kostnadselement, som vil spise opp en del av avkastningen som oppnås. I praksis er markeder ofte ikke velfungerende, fordi det ikke eksisterer god nok konkurranse. Et problem her er at ulike reguleringsbestemmelser fra det offentliges side kan sette markedskreftene helt eller delvis ut av spill. Videre kan såkalt informasjonsasymmetri spille en rolle, slik at noen suksesser i eiendoms­markedene skyldes at noen rett og slett er bedre informert enn andre. Hvordan kan en så skape en ekstraordinær avkastning som byggherre? En kan alltids stole på sin flaks, teft, etc., men vi tror at en byggherre ved god innsikt i de mekanismer som hersker i eiendomsmarkedene, vil kunne øke sannsynligheten for gode resultater. En god innsikt i verdsetting og prismekanismer er derfor en essentiell start for byggherrer som skal drive forretningsutvikling. Dette betyr ikke at byggherrer må være økonomer, men at de må innebygge økonomiske betraktninger i sine prosjektvurderinger. Kunnskap om hva som ligger innbakt i prisene og hva som ikke er det, samt kunnskap om hvilke drivere som ligger under i prisutviklingen, er sentrale kunnskapselementer for byggherrene. En prosess for stadig å dyktiggjøre seg og heve kompetansen og innsikten på disse områdene er derfor noe som byggherrer må ivareta! REALOPSJONSANALYSE I EIENDOMSPROSJEKTER Selv om det er vanskelig å predikere fremtiden, vil investeringsbeslutninger alltid måtte skje på grunnlag av forventede, fremtidige inntektsstrømmer. Disse inntektsstrømmene er konsekvenser av investeringsbeslutninger samt antakelsere om relevante fremtidige forhold. Såkalt realopsjonsanalyse (ROA) vektlegger at vi skal bygge inn fleksibilitet i form av fremtidige justeringsmuligheter i investeringsprosjektene våre. Det er ofte viktig å kunne utsette beslutninger for hente inn mer relevant informasjon etter hvert som tiden går, dvs utøve vente-opsjoner. Beslutninger er sjelden av typen: Nå-eller-aldri, slik tradisjonell bruk av nåverdimetoden gjerne forutsetter. Ofte kan vi satse på å anskaffe realopsjoner og holde disse åpne. En kan for eksempel si at det å anskaffe en tomt, er en realopsjon på å oppføre et bygg. Tomtekostnaden kan betraktes som en kostnad ved å ha denne opsjonen over en viss tid, mens oppføringskostnaden for bygget er realopsjonens utøvelsespris. Verdien av de fremtidige kontantstrømmene knyttet til bygget er realopsjonens verdi eller pris. På grunnlag av slike opplysninger kan vi estimere realopsjonens verdi og evaluere om opsjonen bør utøves nå eller senere, eller om den bør oppgis. Grunnlaget for realopsjonsanalyse er for det første tradisjonelle kontantstrømanalyser og for det andre finansopsjoner. Forskjellen på finansopsjoner og realopsjoner er for det første at det gjerne ikke foreligger vanlige markeder for realopsjoner, slik at denne mangelen må dekkes opp av spesifikk analyse. For det andre er realopsjoner ofte vanskelig å identifisere samt foreta korrekt verdiberegning av. Realopsjonsanalyse har derfor gjerne blitt betraktet som et komplekst matematisk område som kan overlates til spesialister. Dette blir imidlertid feil fordi det betyr en frikobling fra de praktiske beslutningstakerne i f eks byggeprosjekter. Realopsjonsanalyse vil kunne gi en ekstra dimensjon til byggherrer ved investeringsbeslutninger, og vil representere en utvidelse av verktøykassen for å treffe de korrekte strategiske beslutninger for fremtiden. De sentrale spørsmålene som foreligger, er: - Hva er realopsjonsmuligheter? - Hvor kommer realopsjoner fra/ hvordan oppstår de? - Hva er ulike realopsjoner verdt/ hvordan fremkommer verdiene? - Hva koster det å holde realopsjonene åpne? Å bygge inn realopsjonstankegang i beslutningssituasjoner er både et pedagogisk og beregningsteknisk problem. Det pedagogiske problemet ligger i at dette er nytt og ukjent, og at det bryter med både skjønnsmessige metoder og den mer formelle nåverdimetoden som har vunnet et visst innpass i beslutnings­situasjoner. Nåverdimetoden representerer en formalisering av de mer skjønnsmessige og uformelle metoder som byggherrer har brukt, og er i dag et vanlig beslutningsverktøy. Dersom det imidlertid er slik at realopsjonsnanlyse gir beslutningstakere et ytterligere fortrinn, vil nok denne metoden vinne større innpass etter hvert. En klar fordel med realopsjonsanalyse er at den kan kombineres med strategisk analyse og atferd. På denne måten kan beslutningsgrunnlaget bedres når aktørene kjenner til opsjonstankegang. Fokus vil lettere kunne rettes mot faktorer som har betydning for fremtidig verdi (opsjonsverdier), og disse faktorene vil lettere kunne settes inn i en strategisk beslutningssammenheng. Beregninger for prosjektlønnsomhet blir mer kompliserte med realopsjonsmodeller enn med tradisjonell investeringsanalyse. Formålet vårt er å få frem forståelse for hva som er viktig for fremtidig verdi, og hvordan forutsetningene vil påvirke beregningsresultatene og den usikkerheten som er knyttet til disse. Selv om det foretas ulike beregninger for opsjonsverdier, så er de ikke å betrakte som noe fasitsvar. Det er mange og kompliserte avveininger og vurderinger som ligger til grunn for store investeringsbeslutninger, så enhver analyse vil bare gi viktige inputs til beslutningsprosessen og beslutningstakerne, og ikke entydige svar! Vi tror at innsikt i og bruk av tankegangen i realopsjonsanalyse vil hjelpe byggherrer til å treffe bedre beslutninger, og at det er et velegnet tilleggsverktøy i beslutningsanalyse - sammenheng. MARKEDS- OG REGULERINGSSVIKT I EIENDOMSMARKEDER Moderne eiendomsmarkeder er gjenstand for et ganske omfattende reguleringssystem, som har grodd frem gjennom ulike politiske prosesser i lang tid. Formålene med reguleringene kan være mangslungne, og er typisk resultatet av ulike politiske gruppers og interessegruppers oppfatninger og aksjoner. Summen av reguleringene legger føringer på eindomsmarkedenes funksjonsmåte såvel som deres økonomiske bidrag til samfunnet. Fremveksten av omfattende reguleringer har sammenheng med 3 tunge politiske trender i det siste århundret: i) Fremveksten av store og stadig ekspanderende offentlig sektorer i alle utviklede land, ii) Fremveksten av ulike politiske ideologier til totalstyring av samfunnsutviklingen, og iii) Fremveksten av politisk fungerende eliter i form av ekspert- og interessegrupper av mange ulike slag. En fellesnevner for alle disse trendene er at noen søker makt og innflytelse gjennom den offentlige sektoren. Dette står i klar motstrid til det liberale synet at kunnskap finnes veldig desentralisert og at det er gjennom usynlige mekanismer at problemer finner sine løsninger på grasrotnivå for deretter å spre seg. Adam Smiths usynlige hånd i markedsmekanismen er her det mest velkjente eksemplet på denne alternative betraktningsmåten. En analyse av reguleringseffekter må kunne balansere disse to innfallsvinklene, for å kunne påpeke de beste løsningene. Analyser av reguleringseffekter vil gjerne være partielle, slik at en bare analyserer ett og ett reguleringsinngrep. Totaleffekten av alle reguleringene kan imidlertid bli at et reguleringsinngrep helt eller delvis opphever andre, slik at det neppe er grunn til å anta at reguleringssystemer kan bli optimale. Til det er det nok for mange kryssende formål og interesser til stede. En viktig økonomisk side ved reguleringssystemet er at det har store velferds- og kostnadseffekter. Kartlegging av disse, og endringsforslag med sikte på økonomiske gevinster, kan derfor kunne ha stor interesse for byggbransjen. Problemet er at endringer i reguleringene ofte har store effekter på markedsprisene og prosjektlønnsomhet. Forventninger om reguleringsendringer kan derfor danne grunnlag for ulike investeringsmekanismer som f eks hedging mot negative konsekvenser, og anskaffelse av realopsjoner for positive konsekvenser. Som eksempler kan nevnes: Salg eller skrinlegging av prosjekter som er marginale, og som vil rammes negativt av strengere byggeforskrifter. Kjøp av opsjoner på landområder som kan omfattes av fremtidige byggetillatelser. I den politiske prosessen er det til stadighet endringer på gang i regulerings- og omgivelsesregimet . Påvirkninger i den politiske prosessen kan gi gevinstpotensiale for enkelte strategier, manglende evne til påvirkning kan på den annen side gi gevinstmuligheter for oppgivelses- eller exit-strategier. Kunnskap om og innsikt i pågående politiske prosesser kan derved åpne for ekstra gevinster, dersom en makter å forutse hva som vil skje på et tidligst mulig tidspunkt og dersom en aksjonerer i forkant av den politiske utviklingen. Dette er en form for passiv tilpasning til reguleringsordningene. Siden reguleringseffekter kan ha stor betydning for prosjektlønnsomhet, er det av stor betydning at byggherrer kan arbeide aktivt for å påvirke og bedre rammebetingelsene sine. Dette er blitt kalt prinsippet om en countervailing power eller motvekt i reguleringsmarkedet. Inngrep fra politisk favoriserte interessegrupper vil ha en tendens til å skape motkrefter fra andre interessegrupper som har andre målsettinger. F eks vil grønne verneinteresser føre til at utbyggingsinteressene organiserer seg og fremmer sin agenda. Dette er en form for aktiv tilpasning til reguleringsordningene. Gjennom bruk av ulike modeller vil vi forsøke å gå inn på en del sentrale reguleringsområder, se hva som ligger bak disse, hvordan de direkte og indirekte virker samt hvilke forbedringer i reguleringsordningene som det kan arbeides for.