Innlegg: Finanstilsynet struper boligbyggingen

Denne kronikken sto først på trykk i Finansavisen.

Banker er strengt regulert. Det er klokt. Reguleringen er uhyre kompleks, det er kanskje nødvendig.Dermed blir det også vanskelig å få opplyste samtaler om konsekvenser av ny bankregulering. Derfor, for å gjøre Finanstilsynets siste pennestrøk forståelig for flere enn bare ekspertisen, må vi forenkle: Kapitalkravreglene handler om hvor mye egenkapital bankene må ha for hvert enkelt lån banken gir. Siden egenkapital er dyrt å skaffe til veie, blir lånene som krever mye egenkapital også mye dyrere enn lån som krever mindre. Regelverket er utformet som en to trinns rakett, generelle krav under pilar 1 og bankspesifikke krav under pilar 2.

De store bankene vurderer risikoen og følgelig kravet til egenkapital i det enkelte engasjementet individuelt etter nærmere bestemte regler. Disse berøres i liten grad av denne regelendringen. De mindre bankene derimot, blir vurdert etter en standardisert modell. Finanstilsynets strenge fortolkning av EU-regelverket rammer disse såkalte standardbankene ved at de må vurdere lån til boligprosjekter som høyrisikoengasjementer, selv om 100 prosent av leilighetene er solgt. I korte termer betyr det at disse lånene nå plutselig vil kreve 50 prosent mer egenkapital enn tidligere. Det gjelder både allerede innvilgede lån og nye lån. Lånene blir dyrere, det struper boligbyggingen. Særlig i distriktene der standardbankene har sterke posisjoner.

Å vurdere disse lånene som høyrisikoengasjementer, er drøyt. I motsetning til hva vi så i for eksempel Irland og Spania før finanskrisen, har Norge strenge krav til forhåndssalg. I norske boligprosjekter kreves det typisk forhåndssalg av 40-60 prosent av enhetene i et nytt bygg før bygging igangsettes. Boligkjøpere betaler typisk 10 prosent av kjøpet ved kontraktsinngåelse. Utbygger vil ha et finansieringsbehov for tomtekjøpet og under byggeperioden. Dette lånet betales tilbake når kjøperne får levert leiligheten og betaler med lånet de allerede har fått tilsagn om på kjøpstidspunktet. Tilsvarende er det for næringsbygg i Norge at man ønsker å tegne leiekontrakter for en større andel av bygget før igangsetting.

Finanstilsynet vil hevde at deres tolkning av regelverket er gjort som følge av EØS-avtalen, vi har intet valg. For det første er et eventuelt nasjonalt handlingsrom ikke utredet. Finanstilsynet bør se på tolkningsrommet og ikke bare konstatere en streng fortolkning på autopilot. For det andre må Finanstilsynet se regelendringen i sammenheng med andre regler og forordninger som treffer bankene og hindrer boligbygging. Endringen beskrevet over er en del av de generelle pilar 1-kravene. Risikoen hos bankene som treffes av dette er ikke økt, den er bare blitt dyrere på grunn av regelverksendringen. Ved å endre de bankspesifikke pilar 2-kravene kan Finanstilsynet reparere noen av skadevirkningene. Til syvende og sist er dette et politisk ansvar. Det er bred enighet om å opprettholde takten i boligbyggingen. Politikerne må sørge for at nye regelendringer ikke sparker bena under dette.

Det nye regelverket vil bremse boligbyggingen. Det blir vanskeligere å få tilgang til byggetomt, man får lavere belåningsgrad på tomtekjøp og høyere rente på lån til tomtekjøp og på byggelånet. Flere hindre for boligbyggingen vil føre til færre nye boliger og ytterligere boligpris- og gjeldsvekst. Høy gjeldsgrad i norske husholdninger vurderes som én av de største risikoene for norsk økonomi. Denne strenge fortolkningen kan absurd nok bidra til å øke denne risikoen. Høye boligpriser fører dessuten med seg betydelige kostnader både for den enkelte og i form av økte forskjeller mellom de som er innenfor boligmarkedet og med på verdiveksten og de som ikke er med.

Norge er et langstrakt land, og mange boligbyggere benytter seg av mindre og lokale sparebanker. Det er derfor i distriktene og områder der bruktboligprisene ikke matcher byggekostnadene som treffes mest.

Summen av alle hindringer vil skade byggetakten i Norge og gjør det dyrere å kjøpe bolig. D et tar stadig lenger tid å få en reguleringssak ferdigbehandlet. Statlig og fylkeskommunale innsigelser krever i tillegg mye tid. I norske pressområder er det stort behov for å øke tilbudet av nye boliger. Skal boligprisveksten stagges må flere tomter raskere gjøres byggeklare og byggetakten opp. Nye og fordyrende hindringer for nødvendig kapital vil gjøre det vanskeligere å lykkes med økt boligbygging og fordyre prosjektene.

Dette pennestrøket fra Finanstilsynet svekker og vrir konkurransen i fordel av større aktører i både bank- og byggenæringen. Forslaget treffer i mindre grad de store bankene, og de største utbyggerne har finansieringsmuligheter utenfor banksystemet. R egningen for mindre konkurranse og fordyrende prosesser havner alltid hos boligkjøper.